Se puede tener una segunda hipoteca sobre una vivienda

Comprar una segunda vivienda, un garaje o realizar una reforma estructural de la casa habitual. Son muchas las situaciones en las que una persona se puede plantear la necesidad de solicitar una segunda hipoteca para obtener mayor financiación. A la hora de valorar esta opción, es importante analizar qué supone tener un segundo préstamo hipotecario y qué gastos conlleva.

¿Qué es una segunda hipoteca sobre la misma vivienda?

Una segunda hipoteca es un nuevo préstamo hipotecario que se constituye sobre una vivienda que ya tiene una hipoteca vigente.

Es decir, el inmueble pasa a tener dos cargas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad. La primera hipoteca mantiene su prioridad de cobro, y la segunda queda en un rango posterior en caso de impago.

Desde el punto de vista financiero, esto significa que:

• El titular tendrá dos cuotas mensuales independientes.
• El banco analizará el riesgo teniendo en cuenta ambas deudas.
• La financiación estará condicionada por el valor actual de tasación del inmueble.

Requisitos para pedir una segunda hipoteca sobre tu vivienda

Cuando una persona decide pedir una segunda hipoteca debe tener en cuenta que, en el caso de que se la concedan, tendrá que pagar dos cuotas mensuales. Por norma general, los expertos recomiendan no destinar al pago de la hipoteca más del 30-35 % de los ingresos mensuales netos. Si se tienen que abonar dos pagos al mes, esto quiere decir que la suma de ambos tiene que mantenerse en este mismo porcentaje.

Para aquellos casos en los que no sea posible cumplir con esta condición, existe una alternativa: ampliar la hipoteca actual. La principal diferencia con respecto a pedir una segunda hipoteca es que, en este caso, solo hay que pagar una única cuota mensual aunque con una cuantía sensiblemente mayor a la que se poseía con el anterior préstamo hipotecario.

¿Cuánta financiación es posible obtener con una segunda hipoteca?

El importe que se puede conseguir con una segunda hipoteca depende, principalmente, del valor actual de tasación de la vivienda y del capital pendiente de la primera hipoteca. Las entidades financieras suelen establecer un límite máximo de financiación en función del denominado Loan To Value (LTV), es decir, el porcentaje que representa el total de la deuda hipotecaria sobre el valor del inmueble.

Por lo general, en vivienda habitual, ese límite suele situarse en torno al 80 % del valor de tasación. Esto significa que la suma del capital pendiente de la primera hipoteca y el importe que se solicita en la segunda no puede superar ese porcentaje. Por ejemplo, si una vivienda está tasada en 200.000 euros, el banco podría financiar hasta 160.000 euros. Si todavía quedan 120.000 euros por pagar de la primera hipoteca, el margen máximo aproximado para una segunda sería de 40.000 euros, siempre que la situación financiera del solicitante lo permita.

En cualquier caso, el importe final no depende solo de este cálculo, sino también del nivel de ingresos, la estabilidad laboral y el grado de endeudamiento total. Por eso, antes de solicitar una segunda hipoteca, conviene analizar con detalle la capacidad real de asumir una nueva cuota mensual y el impacto que tendrá en la economía familiar a largo plazo.

Pasos para pedir una segunda hipoteca

1. Asesorarse y solicitar la hipoteca. El primer paso es hablar con el especialista de la entidad bancaria y realizar una solicitud formal de la hipoteca fija, variable o mixta, entre otras.
2. Enviar la información. El banco requerirá al solicitante una serie de información de carácter económico (como el informe de vida laboral, el contrato de trabajo y la última declaración de la Renta, entre otros documentos).
3. Estudio de la solicitud. La entidad bancaria analizará la solvencia del titular de la hipoteca, a través del conocido scoring bancario, para determinar el nivel de riesgo del cliente y si procede o no conceder el segundo préstamo hipotecario.
4. El cliente recibe la oferta. La persona que solicita la hipoteca recibe una Ficha de Información Precontractual (FIPRE), un documento no vinculante que incluye las características básicas de la hipoteca como el tipo de interés, las vinculaciones y los gastos preparatorios, así como la moneda a la que se referencia.

Más adelante se le entregarán la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Estas dos fichas sí que tienen carácter vinculante e incorporan todos los detalles formales del préstamo hipotecario, incluyendo una tabla de amortización individualizada con las comisiones aplicadas. Incorporan, además, todas las consecuencias legales derivadas de que el cliente incumpla sus compromisos económicos.

5. Acta previa. Después de haber recibido y analizado estas fichas, el cliente debe acudir a la notaría para verificar con el notario las condiciones del contrato hipotecario y firmar la denominada acta previa, que se envía al banco.
6. Firmar la hipoteca. Tras la firma del acta previa, se fija la fecha para firmar la hipoteca en la notaría con el banco, que tendrá que volver a explicar al cliente las condiciones y las cargas que tiene el préstamo hipotecario.

¿Qué gastos tiene pedir una segunda hipoteca?

Pedir una segunda hipoteca implica una serie de costes, como los de la tasación, los de la notaría (para hacer la escritura pública), los del Registro de la Propiedad y los de la gestoría. Además, hay que contar con que hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

En el caso de que se pida abrir una hipoteca con el capital pendiente de la primera junto con el nuevo, a estos gastos habría que añadir los posibles derivados de la constitución y el registro de la nueva hipoteca, así como los de la cancelación de la primera.

Más allá de los gastos iniciales, el tipo de interés y el plazo de amortización serán determinantes en la cuota mensual y en el coste total del préstamo. Antes de tomar una decisión, puede resultar útil utilizar un simulador de hipotecas para estimar diferentes escenarios, comparar opciones y valorar con mayor precisión el impacto que tendrá la nueva financiación en la economía familiar.