La ampliación de la hipoteca es una modificación del contrato hipotecario que se solicita habitualmente por dos motivos: reducir el importe de las cuotas aumentando el plazo de amortización del préstamo o para que el titular pueda conseguir más capital. La ampliación de la hipoteca se hace en el mismo banco donde está contratado el préstamo hipotecario a través de un proceso que recibe el nombre de novación.
A continuación, vamos a explicarte las claves principales de una novación y cómo hacerla.
¿Cómo puede efectuarse una ampliación de la hipoteca?
La ampliación de la hipoteca puede ser de tres tipos:
- Ampliación de capital: se incrementa el importe del préstamo hipotecario para disponer de más dinero para emplearlo, por ejemplo, en la reforma de la vivienda. Otra opción es solicitar una
hipoteca para reformar la casa . - Ampliación del plazo: consiste en aumentar el número de años para la devolución del préstamo con el objetivo de pagar una cuota mensual menor. En este caso, la ampliación de la hipoteca no deberá superar los 40 años.
- Ampliación del capital y el plazo: se combina el incremento del capital del préstamo con el aumento en el plazo de devolución. Esto permite el acceso a nuevos fondos ajustando la cuota mensual a la capacidad económica del titular de la hipoteca para devolver el préstamo.
Estas modificaciones del préstamo requieren ser negociadas con el banco, que antes de dar el visto bueno a la operación, necesita saber cuál es el motivo que justifica la ampliación y comprobar la situación financiera del solicitante.
Tipos de ampliación de hipoteca
| Tipo | En qué consiste | Para qué se utiliza |
|---|---|---|
| Ampliación de capital | Se incrementa el importe del préstamo hipotecario | Permite obtener financiación adicional |
| Ampliación del plazo | Se aumenta el número de años disponible para devolver el préstamo | Permite reducir la cuota mensual, aunque puede aumentar los intereses totales |
| Ampliación de capital y plazo | Se modifican ambos elementos | Permite obtener capital adicional y repartir su devolución durante más tiempo |
¿Qué requisitos se deben cumplir para ampliar la hipoteca?
Los requisitos que el banco exige al cliente para conceder una ampliación de la
- Estar al corriente de los pagos de la hipoteca que tiene contratada.
- Tener un nivel de endeudamiento adecuado, lo que significa que no se destina más del 30/35 % de los ingresos mensuales a pagar la hipoteca u otros préstamos.
- Disponer de una situación laboral estable.
- En el caso de ampliar el plazo, que la edad máxima para finalizar el pago no supere los 70 años.
¿Cuánto cuesta ampliar una hipoteca?
La ampliación de la hipoteca incluye los siguientes gastos para el titular:
- Tasación de la vivienda. Permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede o no la novación de hipoteca y en qué condiciones. La tasación de un inmueble suele tener un coste que oscila entre los 250 y los 500 euros.
- Comisión por novación. Está indicada en la escritura de la hipoteca y suele rondar entre el 0 % y el 1 % del importe pendiente por pagar.
El resto de gastos, como la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría o el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) corren a cargo del banco, si bien este último depende de la operación y de la normativa fiscal.
Cuánto cuesta la novación y quién paga cada gasto
| Concepto | Coste | Quién lo asume |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Entre 250 y 500 euros | El titular |
| Comisión por novación | Depende del contrato y del tipo de modificación; si solo se amplía el plazo, el límite es del 0,1 % del capital pendiente | El titular |
| Notaría y Registro | El tratamiento puede variar según el tipo de novación y la normativa aplicable | El banco |
| Gestoría | Puede existir si la operación requiere tramitación adicional | El banco |
| IAJD | Su aplicación y posibles exenciones dependen del tipo de modificación | Depende de la operación y de la normativa fiscal |
¿Cuándo conviene ampliar una hipoteca?
La ampliación de la hipoteca suele ser una opción conveniente cuando se necesita hacer frente a un gasto elevado que, al mismo tiempo, constituye una inversión a largo plazo. Por ejemplo, para realizar una reforma en la vivienda hipotecada porque puede incrementar el valor de la casa.
También es recomendable solicitar una ampliación de la hipoteca cuando se atraviesa una situación económica complicada porque ampliando el plazo se reduce el importe de las cuotas, facilitando los pagos mensuales.
Por el contrario, no es aconsejable ampliar la hipoteca para realizar un gasto cuyo valor se devalúa rápidamente, como, por ejemplo, la compra de un coche.
¿Existe alguna alternativa a una novación de hipoteca?
Si el motivo por el que se desea realizar una novación de hipoteca es para aumentar la liquidez (reduciendo la cuota del préstamo hipotecario), el titular tiene a su disposición dos alternativas más:
- Solicitar al banco un
préstamo personal . - Cambiar la hipoteca de banco mediante un proceso que se llama
subrogación de hipoteca .
Dudas habituales sobre la ampliación de hipoteca
Lo esencial: la ampliación de hipoteca
- Es una novación: una modificación del contrato hipotecario que se firma en el mismo banco donde está contratado el préstamo.
- Sirve para conseguir más capital, alargar el plazo para pagar una cuota menor, o ambas cosas a la vez.
- Cuesta la tasación de la vivienda (entre 250 y 500 euros) más una comisión de novación de entre el 0 % y el 1 % del importe pendiente.
- El plazo ampliado no puede superar los 40 años, ni los 70 años de edad al terminar de pagar.
¿Qué tipos de ampliación de hipoteca existen?
Tres: ampliación de capital (más dinero, por ejemplo para una reforma), ampliación del plazo (más años para pagar una cuota menor, sin superar los 40 años) y ampliación de capital y plazo a la vez, que da acceso a nuevos fondos ajustando la cuota a la capacidad económica del titular.
¿Puede el banco rechazar la ampliación?
Sí, la ampliación de una hipoteca requiere el acuerdo de la entidad y no se concede de forma automática. El banco analiza la capacidad de pago del cliente, su nivel de endeudamiento, el capital pendiente, el valor de la vivienda y las nuevas condiciones solicitadas antes de decidir si acepta la novación.
¿Qué gastos asume el titular y cuáles el banco?
En una novación sujeta a la Ley 5/2019, el cliente asume con carácter general la tasación de la vivienda si es necesaria y las copias notariales adicionales que solicite. La entidad asume los gastos de notaría correspondientes a la escritura, Registro de la Propiedad y gestoría.
En cuanto al IAJD, su tratamiento depende del tipo de novación y de la normativa fiscal aplicable. Determinadas modificaciones, como algunas relativas al tipo de interés o al plazo, pueden estar exentas.
¿Para qué gastos tiene sentido la ampliación y para cuáles no?
Una novación puede tener sentido cuando hay que afrontar un gasto elevado que constituye una inversión a largo plazo, como una reforma, o cuando se atraviesa una situación económica complicada, porque ampliar el plazo reduce el importe de las cuotas. Puede no ser aconsejable para gastos que se devalúan rápidamente, como la compra de un coche.
¿Novación, subrogación o préstamo personal: qué encaja en cada caso?
Depende del importe que se necesita, del plazo de devolución y del coste total de cada alternativa. Una ampliación de capital modifica la hipoteca y puede repartir la devolución durante más años; un préstamo personal mantiene la hipoteca sin cambios, pero tiene sus propias condiciones de tipo de interés, plazo y cuota. La comparación debe hacerse sobre el coste total, no solo sobre la cuota mensual.
Términos clave
- Novación: modificación de las condiciones de una hipoteca pactada con el mismo banco donde está contratada; es el proceso con el que se amplía el capital o el plazo.
- Subrogación: traslado de la hipoteca a otro banco para renegociar sus condiciones.
- Comisión por novación: porcentaje sobre el importe pendiente indicado en la escritura de la hipoteca.
¿Cómo puede aplicarse en un caso práctico?
Imaginemos un hogar que todavía está pagando su hipoteca y necesita financiar una reforma importante de la vivienda. Puede solicitar a su banco una ampliación de capital mediante una novación.
Antes de aprobarla, la entidad analizará la capacidad de pago, el nivel de endeudamiento, el capital pendiente y el valor actualizado de la vivienda. Si la operación se acepta, el cliente deberá comparar la nueva cuota, el plazo, los intereses totales y los gastos de la novación con otras alternativas de financiación.
Si además se amplía el plazo para reducir la cuota mensual, conviene tener en cuenta que pagar durante más años puede aumentar el coste total de la hipoteca.