Cuánto debo tener ahorrado para comprarme una casa

Comprar una casa es una de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida. Antes de tomar la decisión, el futuro propietario debe analizar si está preparado desde el punto de vista económico para realizar esta operación y, además, calcular cuánto debería tener ahorrado para pagar la vivienda, teniendo en cuenta el coste de la hipoteca y de los otros gastos asociados a la compra.

¿Cuánto dinero tengo que tener ahorrado para comprarme una casa?

Lo primero a analizar es el nivel de ahorro para evaluar si este permite hacer frente de forma segura al pago de la vivienda. Por regla general, hay dos formas de pagar una casa:

• Pagar una vivienda al contado

Si la persona dispone de muchos ahorros, puede pagar la casa al contado, aunque debe tener en cuenta que al precio de venta hay que sumarle entre un 10% y un 15% de gastos adicionales (notaría, impuestos, Registro de la Propiedad…).

• Pedir una hipoteca

Si, como la gran mayoría, necesitas pedir una hipoteca, lo primero a tener en cuenta es que existen diferentes tipos: infórmate sobre las hipotecas de Banco Sabadell y descubre la que mejor se adapte a tus necesidades. También puedes calcular qué casa se adapta mejor a tus ingresos mensuales y, posteriormente, la hipoteca que más te conviene.

Por norma general, el banco ofrece financiación, como máximo, por el 80% del valor de venta o de tasación de la vivienda (el que sea menor). Es decir, que el comprador debe tener ahorrado al menos el 20%, además de los mencionados gastos de compraventa. Es decir que, en total, para pagar la entrada de la casa debes de tener ahorrado en torno al 35% del valor total del inmueble.

El futuro propietario debe tener en cuenta que al precio total de la casa debe añadir otra serie de gastos:

Gastos por comprar una vivienda de obra nueva:

• El impuesto sobre el valor añadido (IVA). Fijado en un 10 % en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 7 %, aunque pueden existir tipos reducidos cuando se cumplen determinados requisitos.
• La notaría y el Registro de la Propiedad. La compraventa se formaliza normalmente en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad genera los correspondientes gastos.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD). La escritura de compraventa de una vivienda nueva puede estar sujeta a la cuota correspondiente de AJD. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos o bonificaciones.

Gastos por comprar una vivienda de segunda mano:

• El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Su cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6 % y el 10 %.
• El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Se aplica el IBI del año en curso y, aunque debe pagarlo el vendedor, se puede repercutir al comprador la parte proporcional por el tiempo en el que será dueño dentro del año natural.
• El impuesto de plusvalía municipal. Este es responsabilidad del vendedor, pero puede pactarse repercutirlo en todo o en parte sobre el comprador, aunque no es usual.
• Notaría y Registro de la Propiedad. También deben contemplarse los gastos derivados de la escritura de compraventa y de su inscripción registral.

Además, tanto si se trata de la compra de una vivienda nueva como de un inmueble de segunda mano, hay que tener en cuenta los gastos de contratación de una hipoteca y saber quién debe hacer frente a cada uno de ellos (tasación, aranceles de la notaría, posibles comisiones de apertura, etc.).

Gastos al comprar una vivienda según el tipo de inmueble

¿Cuánto pagar cada mes por la hipoteca?

Para calcular la cuota de la hipoteca, hay dos factores clave, además del precio de la vivienda. Estos son:

• Plazo de amortización: cuanto menor sea el plazo de devolución del préstamo hipotecario, mayor será la cuota, y viceversa.
• Tipo de interés: puedes elegir entre una hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Para averiguarlo, utiliza el simulador de hipotecas de Banco Sabadell¹ con las condiciones que tú elijas.

Además, es clave analizar las perspectivas laborales a corto, medio y largo plazo, los ingresos y los gastos fijos, así como la existencia de otros préstamos por parte del comprador. Es importante también contar con cierto margen para hacer frente a gastos inesperados y para el ahorro.

Con estas variables, ¿cuál es el dinero máximo que deberías destinar cada mes a la hipoteca? La mayoría de los expertos coincide en que el porcentaje ideal debería oscilar entre un 30 % y un 35 % de los ingresos mensuales, como máximo.

En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo con cada situación económica particular y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

Dudas habituales sobre el ahorro necesario para comprar casa

Lo esencial: el ahorro para comprar casa

• Necesitas en torno al 35 % del valor total del inmueble: el banco financia, por lo general, hasta el 80 % del valor de venta o de tasación (el que sea menor). A la entrada del 20 % se suman entre un 10 % y un 15 % de gastos de compraventa.
• Impuestos obra nueva: IVA del 10 % (en Canarias, IGIC del 7 %) y AJD. Impuestos segunda mano: ITP de entre el 6 % y el 10 %, IBI, plusvalía y coste registral.
• La cuota mensual no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos; puede calcularse con el simulador de hipotecas de Banco Sabadell.

¿Se puede pagar una vivienda al contado?

Sí, si se dispone de ahorro suficiente. En ese caso hay que tener en cuenta que al precio de venta hay que sumarle entre un 10 % y un 15 % de gastos adicionales, como la escritura de compraventa, los impuestos aplicables o la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Conviene utilizar todos los ahorros para pagar la entrada?

No suele ser recomendable destinar todos los ahorros disponibles a la compra de la vivienda.

Mantener un colchón después de la operación ayuda a afrontar imprevistos, gastos de mantenimiento, reformas o posibles cambios en los ingresos sin depender de nueva financiación.

¿Qué impuestos cambian entre obra nueva y segunda mano?

Una vivienda de obra nueva tributa, con carácter general, por IVA, fijado en un 10 % en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el IGIC del 7 %, y por AJD, que depende de cada comunidad autónoma. En segunda mano, el impuesto es el ITP, con un tipo de entre el 6 % y el 10 % del precio escriturado según la comunidad en la que se encuentre el inmueble.

¿Qué gastos puede repercutir el vendedor al comprador?

Dos, siempre que exista acuerdo entre las partes: el IBI del año en curso, que debe pagar el vendedor aunque puede repercutirse al comprador la parte proporcional al tiempo en que será dueño dentro de ese año, y la plusvalía municipal, responsabilidad, con carácter general, del vendedor, que puede acordarse repercutir en todo o en parte, aunque no es usual.

¿Qué porcentaje de los ingresos puede ir a la cuota?

La mayoría de los expertos coincide en que la cuota debería situarse, como máximo, entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos mensuales. Ese porcentaje no se refiere únicamente a la nueva hipoteca: también deben tenerse en cuenta las cuotas de otros préstamos u obligaciones financieras que ya existan.

¿Qué más conviene analizar antes de comprar?

Las perspectivas laborales a corto, medio y largo plazo, la estabilidad de los ingresos, los gastos fijos, la existencia de otros préstamos, las posibles necesidades futuras y el ahorro que quedará disponible después de pagar la entrada y los gastos..

Términos clave

• ITP: (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): grava la compra de vivienda de segunda mano, con un tipo de entre el 6 % y el 10 % que depende de cada comunidad autónoma.
• IVA / IGIC: impuestos aplicables a la compra de vivienda de obra nueva: 10 % en todo el territorio nacional salvo en Canarias, que aplica un 7 %.
• Plusvalía municipal: impuesto vinculado al incremento de valor de los terrenos urbanos que corresponde normalmente a quien transmite el inmueble.
• Valor de tasación: valoración del inmueble sobre la que el banco calcula cuánto puede financiar.

¿Cómo se aplica en un caso práctico?

Imaginemos una vivienda de segunda mano con un precio de 200.000 euros. Si la entidad financia hasta el 80 % del valor que tome como referencia para la operación, el comprador tendría que aportar al menos 40.000 euros para cubrir el 20 % restante.

A esa cantidad habría que sumar el ITP correspondiente en la comunidad autónoma, así como los gastos asociados a la compraventa. Por tanto, el ahorro necesario sería superior a esos 40.000 euros y dependería de los impuestos aplicables y de las características concretas de la operación.

Además, si la tasación fuera inferior al precio de compra, la cantidad que el comprador tendría que aportar con sus ahorros podría ser mayor.

En cuanto a la cuota mensual, no conviene calcularla solo a partir del precio de la vivienda. También hay que tener en cuenta los ingresos netos, otras deudas, los gastos habituales, el plazo y el tipo de interés. Como referencia, el Banco de España sitúa habitualmente el nivel máximo de endeudamiento en torno al 30-35 % de los ingresos.

¹ El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar co