Antes de contratar una hipoteca hay que entender el tipo de interés que aplicará o la cuota mensual que tendremos que abonar.
Contratar una hipoteca es una de las decisiones más importantes que tomaremos en nuestra vida. Por este motivo, es crucial informarse en profundidad acerca de todas las condiciones de la operación antes de firmar la hipoteca. En especial, hay que prestar atención a los tres conceptos más determinantes de un préstamo hipotecario: el tipo de interés, la cuota mensual y el sistema de amortización.
Qué tipo de hipotecas existen según el tipo de interés
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Tipo de interés nominal (TIN), que es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria.
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Tasa anual equivalente (TAE), que, a diferencia del TIN, que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo hipotecario.
- Euríbor, que es el tipo europeo de oferta interbancaria (Euro InterBank Offered Rate, según sus siglas en inglés) y que indica el precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. Este tipo se suele revisar cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable o mixtas.
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En qué consiste la cuota mensual de una hipoteca
La cuota mensual que el titular abona incluye el capital prestado por el banco y los intereses acordados al firmar la hipoteca. Depende de la cuantía del préstamo, del tipo de interés que se aplique y del plazo de amortización. La cuota mensual no debe superar el 30% de tus ingresos totales.
Las claves del plazo de amortización en una hipoteca
La amortización de una hipoteca es el plazo en el que el cliente devuelve el dinero prestado por el banco más los intereses. Esta amortización se va saldando con el pago de una cuota mensual.
En España, suele emplearse el sistema de amortización francés. En este sistema, hay una cuota constante, es decir, que todos los meses se paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo se pagan más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte. Esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente. Al pagar todos los meses la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también.
El contrato de una hipoteca debe adjuntar siempre una tabla de amortización en la que figure el número de cuotas que hay que pagar para devolver el préstamo y un detalle de los intereses y del capital que se abonan cada mes, así como del saldo que queda pendiente de amortizar.
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Cuáles son las principales comisiones que tiene una hipoteca
Muchas hipotecas cuentan con una comisión de apertura que se suele abonar al inicio de la vida útil del préstamo. Las hipotecas de Banco Sabadell no cuentan con comisión de apertura.
En el caso de que en el futuro se quiera realizar una amortización parcial o total, es probable que el titular deba pagar un porcentaje del capital que se amortiza antes de tiempo. Estas comisiones suelen variar si se habla de una hipoteca a tipo fijo o de una a tipo variable o mixta.
Tipos de hipotecas
En función del tipo de interés que se aplica, existen tres tipos de hipotecas:
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Hipotecas a tipo fijo. No están sujetas a las variaciones de un índice de referencia, por lo que la cuota que hay que pagar mensualmente se mantiene estable. Habitualmente, ofrecen unos tipos de interés más elevados y cuentan con un plazo más reducido. Su principal ventaja es que aportan la máxima seguridad al comprador, ya que son inalterables al mercado.
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Hipotecas a tipo variable. En este tipo de hipotecas, las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor. Suelen tener unos tipos de interés más bajos que las hipotecas a tipo fijo, pero están sujetas a los cambios que se produzcan en los mercados. Esto significa que cada vez que se revise la hipoteca, normalmente cada seis meses o un año, las cuotas a pagar variarán.
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Hipotecas mixtas. Son una mezcla entre una hipoteca a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable. Durante los primeros años, la cuota se mantiene sin cambios debido a que el tipo de interés no varía, pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice, por lo que las cuotas fluctúan. Es decir, que aunque aportan una mayor tranquilidad al cliente en el comienzo del préstamo hipotecario, tienen el riesgo de no conocerse cuál será el tipo de interés que se pagará cuando se aplique el Euríbor más un diferencial.
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