Una moratoria es un aplazamiento del pago de las cuotas de una hipoteca que se concede en casos muy excepcionales. En una moratoria hipotecaria, el banco no cobra ninguna cuota al cliente ni se generan mayores intereses para el propietario.
¿Qué es una moratoria hipotecaria
En finanzas, cualquier moratoria en un pago implica un aplazamiento en el tiempo. En el caso de una moratoria de la hipoteca, ésta se da cuando el prestatario acuerda con el prestamista un diferimiento en el pago de las cuotas y sólo se produce en situaciones muy particulares.
El año 2020, por ejemplo, debido a la pandemia del coronavirus (COVID-19), el Gobierno publicó como medidas especiales de protección el Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo y el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, que permitieron “una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias” a aquellas familias, autónomos y empresarios que se encontraban en situación de vulnerabilidad.
¿Quién puede solicitar una moratoria hipotecaria?
Una moratoria hipotecaria puede solicitarla el titular de una hipoteca que soporte dificultades extraordinarias para atender su pago. De acuerdo con el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda, suscrito por todos los bancos, pueden acogerse a las medidas previstas todos los clientes que sean personas físicas que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad y que sean titulares de un préstamo hipotecario sobre una vivienda habitual¹ con un precio de adquisición inferior a 300.000 euros que se haya firmado antes del 31 de diciembre de 2022 (inclusive).
Entre otras condiciones, el solicitante debe cumplir ciertos requisitos:
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La cuota hipotecaria debe ser superior al 30% de los ingresos netos que percibe la unidad familiar en total.
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Durante los cuatro años anteriores a la solicitud:
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Los esfuerzos económicos de acceso a la vivienda de la unidad familiar deben haber sufrido una alteración significativa, por ejemplo, si el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado por, al menos, 1,2.
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La unidad familiar ha sufrido circunstancias de especial vulnerabilidad:
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Si a alguno de los miembros se le declara una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para una actividad laboral.
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Si en la unidad familiar conviven en la misma vivienda una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco o afinidad hasta tercer grado de consanguinidad y se encuentran en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite para trabajar.
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Si en la unidad familiar existe una víctima de violencia de género o que sea víctima de trata o explotación sexual.
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El total de ingresos de la unidad familiar debe ser inferior a:
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4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas previsto para 2024, es decir, 37.800 euros (8.400 euros x 4,5).
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5,5 veces el IPREM si hay algún miembro en la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, o que se encuentre en situación de dependencia o incapacidad laboral permanentemente, es decir, 46.200 euros (8.400 euros x 5,5).
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6,5 veces el IPREM, es decir, 54.600 euros (8.400 euros x 6,5) si el titular de la hipoteca:
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Tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con grado reconocido del 33%.
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Es una persona con discapacidad física o sensorial en un grado reconocido del 65%.
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El cuidador del titular de la hipoteca tiene una enfermedad grave acreditada que le incapacita para una actividad laboral.
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¿En qué consisten las medidas del Código de Buenas Prácticas?
Todos aquellos titulares de una hipoteca que cumplan con los criterios anteriores pueden solicitar al banco una novación2, teniendo cuatro opciones a su disposición:
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Ampliar el plazo total de la hipoteca hasta un máximo de 7 años.
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Fijar la cuota de la hipoteca en el importe que tuviese a 1 de junio de 2022 durante 12 meses sin ampliación del plazo. El capital no amortizado correspondiente deberá pagarse posteriormente y dará lugar a unos intereses con un tipo de interés que supondrá reducir el valor actual neto del préstamo un 0,5%.
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Ampliar el plazo de la hipoteca hasta un máximo de 7 años y fijar la cuota en el importe que tuviese a 1 de junio de 2022 durante 12 meses. El capital no amortizado correspondiente a las doce cuotas mensuales deberá pagarse posteriormente y dará lugar a unos intereses con un tipo de interés que supondrá reducir el valor actual neto del préstamo un 0,5%.
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Convertir el tipo de interés variable revisable de la hipoteca en un tipo de interés fijo que ofrezca el banco libremente.
En relación con la novación prevista en los dos apartados anteriores:
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No podrá superar el plazo total del préstamo más allá de 40 años desde su constitución.
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Además, el Banco se hará cargo de los derechos arancelarios y de otros conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de los cambios.
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El plazo de solicitud de modificación del préstamo hipotecario finaliza el 31 de diciembre de 2024.
¿Cómo pedir una moratoria hipotecaria?
Para solicitar una moratoria hipotecaria, es necesario presentar la siguiente documentación:
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Miembros de la unidad familiar. Libro de familia (o inscripción como pareja de hecho), certificado de empadronamiento y declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
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Ingresos. Certificado de renta de los miembros de la unidad familiar a los que corresponda, tres últimas nóminas, certificado de prestaciones o subsidios por desempleo que se percibe, certificado de prestación por cese de actividad en el caso de ser profesional autónomo y certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo social o ayudas similares de asistencia social que se tengan concedidos.
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Titularidad de bienes. Certificado de titularidad del Registro de la Propiedad y escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria.
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Declaración responsable de que se cumplen con los requisitos exigidos por el Código de Buenas Prácticas.
Cuando el Banco disponga de toda la documentación necesaria, comprobará que cumples con los criterios para poder acceder a la medida y formalizar la novación.
Otras alternativas a una moratoria hipotecaria
Existen otras posibilidades que el titular de una hipoteca puede evaluar antes de pedir una moratoria hipotecaria o de solicitar alguna de las ayudas previstas en el Código de Buenas Prácticas. Entre ellas, cabe destacar:
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Ampliar el plazo de las cuotas. Si bien con una ampliación en el plazo de las cuotas se abonarán más intereses a largo plazo en el pago de la hipoteca, también se conseguirá una reducción en su cuantía.
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Carencia hipotecaria. Consiste en aplicar una reducción de las cuotas (el titular deberá seguir abonando los intereses de la hipoteca mientras dure el periodo de carencia) o aplazar por completo los pagos durante un determinado período de tiempo (el titular no tendrá que pagar nada durante el tiempo estipulado). En ambos casos, una vez finalizado el periodo de carencia, el titular tendrá que hacer frente a los pagos demorados.
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Subrogación de la hipoteca. Significa cambiar una hipoteca de un banco a otro, permitiendo al titular modificar las condiciones de su préstamo, como el tipo de interés o el plazo de amortización.
Condiciones asociadas a la fecha de publicación del artículo. Más información en el Código de Buenas Prácticas de Banco Sabadell
1 La propiedad debe ser del deudor o de un tercero hipotecante. Deudor se considera a toda aquella persona que haya contratado un préstamo hipotecario o un crédito.
2 La novación modificativa es la modificación de una obligación con la que se construye una nueva que modifica total o parcialmente la primera obligación. En este caso la modificación es sobre las condiciones del préstamo o crédito hipotecario.
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