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Tabla de amortización de la hipoteca: qué es y cómo entenderla

Carlos S. Ponz - 23/04/2024
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En la tabla de amortización de la hipoteca aparecen todos los pagos que habría que realizar para saldar el préstamo hipotecario.

La tabla de amortización de la hipoteca indica todas las cuotas que habrá que pagar para devolver el préstamo al banco. Esta tabla te permite calcular la amortización de la hipoteca ya que, además del importe de cada cuota, en ella se puede encontrar qué parte de cada pago corresponde al capital y a los intereses, el saldo pendiente tras abonar cada cuota o el calendario mensual de reembolso. 

Toda esta información es fundamental para entender la hipoteca que se va a contratar y poder planificar y controlar al máximo las finanzas personales ya que podrás saber cuánto puedes amortizar de hipoteca al año y, por tanto, a cuánto ascenderá la cifra a pagar.

¿Cómo conseguir la tabla de amortización de la hipoteca?

Este documento, conocido como tabla o cuadro de amortización de la hipoteca, se incluye junto con las fichas que el banco entrega al futuro propietario con toda la información sobre el préstamo hipotecario y tiene un carácter vinculante. En concreto, esta tabla está incorporada en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). 

Puede interesarte: Qué es la FEIN en una hipoteca

A continuación, te explicamos las claves para entender la tabla de amortización de una hipoteca.

¿Qué información aparece en la tabla de amortización de una hipoteca?

Entre otros datos relevantes, dentro de la tabla de amortización de la hipoteca es posible encontrar el desglose de los elementos fundamentales para conocer las claves económicas del préstamo hipotecario:

  • Capital prestado. Es el dinero que el propietario solicita al banco para financiar la compra de la vivienda.

  • Tipo de interés. Es el porcentaje que fija la entidad bancaria como precio por el capital prestado. Mientras en las hipotecas a tipo fijo el interés no varía, en las hipotecas variable se establece en virtud de dos índices: el diferencial, que fija el banco y no cambia; y el referencial, que en España suele ser el euríbor. Si el euríbor sube o baja, así lo hace también la cuota mensual. Por su parte, una hipoteca mixta es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable, afectándole la evolución en la cotización del euríbor.

  • Plazo de amortización. Es el tiempo durante el que se estará pagando el montante total de la hipoteca, dividido en cuotas mensuales.

  • Volumen del préstamo hipotecario. Es el montante total que el titular tiene que devolver a la entidad bancaria, e incluye el capital prestado más los intereses.

¿Cómo entender la tabla de amortización de la hipoteca?

La información que aparece en la tabla de amortización de la hipoteca está dividida en diferentes columnas. En ellas aparecen: 

  1. El número de cuotas.

  2. El tipo de interés aplicado a cada cuota.

  3. El importe de cada cuota, que incluye la suma de los intereses más el capital que se devuelve.

  4. Los intereses que se pagan con cada cuota.

  5. El capital amortizado. 

  6. El saldo pendiente de pago.

¿Cómo se calcula el capital que se amortiza en una hipoteca? Las cuotas de la tabla de amortización de la hipoteca se calculan siempre aplicando un interés fijo. En el caso de las hipotecas variables, la información sobre la cuantía de estas cuotas solo es válida hasta que se produzca la primera revisión de la hipoteca, ya que el interés variará en función de cómo evolucione la cotización del euríbor.

Además, ten en cuenta que, si realizas una amortización anticipada parcial de la hipoteca, se reducirá el número de cuotas que quedarán por pagar o su cuantía. Y todo ello afectará a la tabla de amortización.

Ejemplo práctico de la tabla de amortización de hipoteca

Víctor ha contratado una hipoteca a tipo fijo por un valor de 200.000 euros. El plazo de amortización del préstamo es de 30 años y el tipo de interés fijo del 2,80%. Las cuotas mensuales que paga todos los meses son de 821,78 euros.

A pesar de que Víctor siempre paga la misma cuota mensual, los primeros años del préstamo abona una mayor cantidad de intereses mientras que, a medida que va transcurriendo el tiempo, va ganando protagonismo la devolución del capital prestado. En total, pagará unos intereses de 95.843,99 euros.

Este es el desglose de los cinco primeros pagos en euros según se refleja en su tabla de amortización:

Pago

Capital pendiente

Capital amortizado

Intereses

Cuota

1

200.000

355,12

466,66

821,78

2

199.644,87

355,95

465,83

821,78

3

199.288,92

356,78

465,00

821,78

4

198.932,14

357,61

464,17

821,78

5

198.574,53

358,44

463,34

821,78

 

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Fotografía de AlexanderStein de Pixabay

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