Cómo negociar la hipoteca

Es posible negociar con el banco distintos elementos de una hipoteca, como el tipo de interés o el plazo de devolución.

Te explicamos las claves principales para negociar la hipoteca con tu banco y conseguir unas condiciones que resulten beneficiosas para ambas partes.

Qué analiza el banco antes de ofrecer una hipoteca

Antes de decidir si va a conceder la financiación necesaria para la compra de una vivienda, el banco analiza si el solicitante podrá devolver en el plazo pactado el dinero prestado junto a los intereses previstos en la hipoteca. Para averiguarlo, se analizan distintos elementos, como:

• El nivel de ingresos. Es fundamental poder generar unos ingresos mensuales que permitan asumir el pago de las cuotas de la hipoteca. Por regla general, las cuotas no deben superar el 30% de los ingresos del solicitante. 

• Estabilidad laboral. Tanto la antigüedad laboral de una persona como el tipo de contrato que tenga son muy importantes de cara a conseguir la financiación hipotecaria que necesita. Un trabajador con un contrato indefinido ofrece, en principio, mayores garantías para la devolución del préstamo hipotecario. 

• Ahorro previo. El banco concede financiación por hasta el 80% del valor de compra o de tasación de la vivienda (el que sea menor). Eso significa que el comprador debe contar con un ahorro previo de, al menos, el 20%, a lo que hay que sumar alrededor de un 15% más para los gastos asociados.

• Historial crediticio. El banco también analiza si el solicitante cumplió en el pasado con sus obligaciones financieras en el pago de otros préstamos. Para ello, consulta registros como el de la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. 

Las claves para poder negociar una hipoteca

Para que fructifique lo mejor posible la negociación de la hipoteca, es importante que tengas en cuenta previamente algunos elementos, como por ejemplo:

• Justificar debidamente el nivel de ingresos y la estabilidad laboral. Al final es demostrar solvencia ante la entidad bancaria.

• Claridad. Pide claridad en la oferta hipotecaria de cada entidad. 

• Compara las ofertas de los distintos bancos. Para ello, recuerda que el indicador que debes tener en cuenta es la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye el TIN (Tipo de Interés Nominal) más otros gastos asociados al préstamo, como la posible comisión de apertura, la comisión de amortización anticipada, o la comisión de cancelación. 

Qué elementos se pueden negociar en una hipoteca

Si la persona que solicita una hipoteca cumple con los requisitos recibirá del banco la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que es un documento de carácter informativo general en el que se incluyen las características básicas de la hipoteca, como el tipo de interés que aplica, las vinculaciones y los gastos preparatorios, el tipo de hipoteca o el tipo de moneda a la que se referencia. Más adelante, recibirá otras fichas (la FEIN y la FiAE) con las condiciones y las claves del préstamo hipotecario.

Entre los elementos de la hipoteca que el solicitante podrá negociar con la entidad antes de llegar a un acuerdo con el banco se encuentran:

• Tipo de hipoteca. Es posible negociar el tipo de hipoteca en función del tipo de interés. Existen tres tipos de hipotecas:

  • Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.

  • Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, el tipo de interés cambiará.

  • Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable. 

• Comisiones. También se puede negociar ciertas comisiones, como la de apertura, la de subrogación o la de novación. Recuerda que las hipotecas de Banco Sabadell no tienen comisión de apertura.

• Plazo de devolución. Negociar un plazo de devolución más largo puede significar una menor cuantía en las cuotas de la hipoteca aunque es probable que el pago de intereses sea mayor.

• Bonificación. Algunos bancos ofrecen bonificación en el tipo de interés si se contratan productos asociados, como un seguro de vida o una póliza de hogar, algo que también es posible negociar.

Cómo negociar la hipoteca con el banco

Antes de sentarse con el banco para negociar la hipoteca, es oportuno plantearse unos objetivos realistas sobre qué elementos del préstamo se quieren revisar y por qué.

En este sentido, es recomendable comparar entre las hipotecas que ofrecen distintas entidades en base a las necesidades de financiación que se tengan. Recuerda que con Banco Sabadell puedes realizar en cualquier momento una simulación hipotecaria¹ con las condiciones que elijas.

También es importante evaluar no solo nuestra situación económica personal actual sino pensar en cómo podrá ser en el futuro. Por ejemplo, saber a qué edad aproximada nos pensamos jubilar o plantearse cuánto puede costar llevar a los hijos a la universidad son elementos que condicionarán nuestra capacidad de endeudamiento.

Teniendo en cuenta todos estos parámetros, que permiten hacerse una idea de la hipoteca que realmente se ajusta a nuestras necesidades, lo más aconsejable es pedir una cita con un gestor hipotecario. 

Cómo formalizar la negociación con el banco

Tras llegar a un acuerdo con el banco, éste presentará al cliente la FEIN, un documento en el que se muestran todas las condiciones y características de la hipoteca, entre ellas:

• La identificación del prestamista y las comisiones que percibir.

• El importe total del préstamo y el plazo de devolución.

• El valor del inmueble y el porcentaje de financiación que se va a conceder.

• La periodicidad de los pagos y el número de cuotas de la hipoteca (reflejando el importe de cada una y si va a variar en el futuro y en función de qué).

• El tipo de interés (si es fijo o variable y, si es este último, a qué índice se referencia).

• El importe total que se desembolsará incluyendo los intereses.

El solicitante también recibe otro documento, la FiAE, que recoge toda la información sobre las cláusulas que se van a incluir en el contrato hipotecario. Es obligatorio que el cliente reciba con, al menos, 10 días de antelación a la firma de la hipoteca en la notaría la FEIN y la FiAE.

¿Es posible renegociar la hipoteca una vez que ya se están pagando las cuotas?

Siempre que el titular lo desee, puede ponerse en contacto con el banco para intentar renegociar su hipoteca, de cara a intentar mejorar sus condiciones y adaptarlas a su situación financiera personal o a la coyuntura del mercado en ese momento. En una renegociación de hipoteca es posible modificar las condiciones del préstamo hipotecario, por ejemplo, cambiando el tipo de interés o ampliando el plazo o el capital.

Se puede llevar a cabo una renegociación de la hipoteca a través de tres vías: con una novación, por medio de una subrogación o suscribiendo un préstamo nuevo, lo que implica cancelar el anterior.

¹ El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.