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Qué es una novación de hipoteca

Carlos S. Ponz - 03/04/2024
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A través de una novación de hipoteca se puede realizar alguna modificación en las condiciones del préstamo hipotecario con posterioridad al momento de la firma. El motivo más habitual por el que se lleva a cabo una novación es porque durante el tiempo que dura una hipoteca se suelen producir cambios en la situación financiera de su titular, como un cambio de trabajo o algún problema familiar, que pueden afectar a su solvencia económica y a la capacidad de pago de las cuotas.

¿Cómo funciona una novación?

Por medio de una novación de hipoteca, el propietario y el banco llegan a un acuerdo para reducir o aplazar el pago de una hipoteca, cambiando así, las condiciones del contrato pero sin tener que cambiar de entidad, como sí ocurre, por ejemplo, en una subrogación de hipoteca. 

Entre las principales ventajas que tiene para el titular de una hipoteca realizar una novación están las de que es un proceso relativamente sencillo de efectuar, que ofrece la posibilidad de mejorar las condiciones pactadas inicialmente con el banco y que, según el caso, permite ahorrar dinero si se disminuye el interés a pagar.

¿Qué se puede modificar en una novación de hipoteca?

En una novación de hipoteca es posible cambiar distintos aspectos del préstamo hipotecario, entre ellos:

  • Tipo de interés: por ejemplo, pasando de un tipo de interés fijo a otro variable (o al revés) o a través de un nuevo diferencial (que es la parte fija que se suma al índice de referencia de la hipoteca).

  • Plazo de amortización: que se puede reducir (lo que significa incrementar la cantidad que se abona en cada cuota) o incrementar (es decir, que se rebaja lo que se paga en cada cuota).

  • Capital prestado: que igualmente se puede reducir o ampliar, lo que incide tanto en el importe de las cuotas como en el tiempo para completar el pago de la hipoteca.

  • Sistema de amortización: ya que es posible, por ejemplo, introducir un periodo de carencia en el que no se abonará ninguna cuota.

  • Titular de la hipoteca: lo que significa que cambia la persona que tendrá que hacer frente al pago de las cuotas.

¿Cuánto cuesta una novación de la hipoteca?

Para el titular, una novación de la hipoteca tiene unos gastos principales:

  • Tasación de la vivienda: que permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede o no la novación de hipoteca y en qué condiciones. Habitualmente, la tasación de un inmueble suele tener un coste que oscila entre los 250 y los 500 euros. 

  • Comisión por novación: que está indicada en la escritura de la hipoteca y que suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.

El resto de gastos, como la notaría, el Registro de la Propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) o la gestoría corren a cargo del banco.

¿Cómo funciona la novación de hipoteca por divorcio?

En el caso de un divorcio, la vivienda familiar y la hipoteca asociada a ella suelen ser uno de los aspectos más conflictivos a resolver. La novación de hipoteca por divorcio se presenta como una alternativa para reestructurar el préstamo hipotecario y adaptarlo a la nueva situación familiar cuando uno de los dos propietarios quiere seguir habitando la vivienda.

En la novación de hipoteca por divorcio, se establece un nuevo acuerdo entre el banco y uno de los cónyuges, quien asume la titularidad única de la vivienda y la responsabilidad del pago de la hipoteca. El otro cónyuge queda liberado de la deuda hipotecaria.

Los gastos de la novación de hipoteca por divorcio generalmente serán los mismos que si esta negociación se produce por cualquier otra causa, por lo que se aplicarán también los mencionados en el punto anterior.

Simulación de una novación de una hipoteca

Veamos con un ejemplo el coste real que supone para un cliente la novación de su hipoteca. 

Si le quedan por pagar 100.000 euros y el banco le aplica una comisión de novación de hipoteca del 0,5%, los gastos que le supondría completar la novación serían:

  • Comisión de novación de hipoteca: 500 euros.

  • Coste de la tasación: alrededor de 350 euros.

En total, el coste de la novación de hipoteca sería de unos 850 euros.

¿Es más barato una subrogación hipotecaria o una novación de hipoteca?

La principal diferencia entre una subrogación hipotecaria y una novación de hipoteca es que en la primera se cambia el préstamo hipotecario de banco, lo que significa que varían tanto el tipo de interés como la duración, mientras que se mantiene la antigüedad y el resto de condiciones, algo que no tiene por qué ocurrir en una novación de hipoteca. Aun así, es fundamental tener en cuenta los gastos de una subrogación hipotecaria, ya que pueden afectar al ahorro total que se pretende obtener con el cambio de entidad.

Desde el punto de vista del coste, por regla general una novación de hipoteca es más barata, puesto que la comisión de novación es más pequeña. Además, la subrogación hipotecaria implica tener que buscar un banco nuevo en el que contratar la hipoteca y negociar las nuevas condiciones.

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1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

Fotografía de RDNE Stock project de Pexels

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Empresas   - 07/02/2025

Cómo hacer tu primera factura como autónomo Banco Sabadell, Publicidad

Dar los primeros pasos como autónomo puede traer consigo bastante dudas. Entre las primeras incógnitas que suelen aparecer se encuentra la de cómo hacer la primera factura como profesional autónomo. Hay más de un tipo de factura según su objetivo, desde rectificativas hasta recapitulativas, aunque la más habitual es la factura ordinaria. A continuación, explicamos cómo hacer una factura y qué requisitos se deben cumplir para poder facturar como autónomo.

Requisitos para emitir facturas como autónomo

Antes de emitir una primera factura como autónomo, hay que tener en cuenta que no cualquier persona puede hacerlo. El trabajador por cuenta propia debe cumplir una serie de requisitos para empezar a facturar y poder recibir los pagos en su cuenta bancaria para autónomos.  

El principal requisito para poder emitir facturas como autónomo es estar dado de alta como tal en la Agencia Tributaria, lo que servirá para contar con un Número de Identificación Fiscal (NIF). Además, si la actividad económica está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el autónomo necesitará también un número de IVA intracomunitario.

Contenido de una factura de autónomo

Para que una factura sea válida, ésta debe contener determinada información relativa al propio trabajador por cuenta propia y a su cliente.

Esta es la información que debe incluir una primera factura como autónomo: 

  • Datos. Hay que añadir algunos datos del emisor, como su nombre y apellidos, el NIF o Documento Nacional de Identidad (DNI) y la dirección fiscal.
  • Datos del cliente. Incluir información del cliente que va a pagar, como su CIF o NIF, dependiendo de si es una empresa u otro autónomo, nombre y dirección fiscal. 
  • Número de factura y serie. Es obligatorio numerar las facturas dentro del año fiscal. Además, es posible crear diferentes series por modelo de factura o tipo de operación, aunque lo más habitual es contar con una sola serie.
  • Fecha de facturación. La fecha de facturación facilita la búsqueda de facturas cuando es necesario y permite reclamar si no se han pagado dentro del plazo. 
  • Concepto e importe de la operación. Hay que describir el trabajo realizado o el producto que se ha vendido con el número de unidades. También hay que incluir el importe unitario de la operación. 
  • Impuesto sobre el Valor Añadido. La mayoría de productos y servicios incluyen IVA. El tipo de IVA depende de la operación. Es necesario indicar ese tipo de IVA y su cuantía de forma explícita en la factura. 
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Las retenciones de IRPF son un adelanto a Hacienda como previsión de lo que después se deberá pagar en la declaración de la renta. La retención de IRPF para nuevos autónomos es del 7% durante los primeros 18 meses y del 15% a partir de ese momento. El cálculo de la retención se realiza sobre el importe de la operación sin sumar el IVA. 
  • Importe total. El importe total es la cantidad neta que se recibirá, es decir, el dinero que llegará a la cuenta corriente del cobrador. Se calcula sobre la base imponible restando la retención por un lado y sumando el IVA por otro.
  • Forma de pago. Lo más normal es que la forma de pago sea por transferencia, para lo que hay que indicar el número de cuenta como autónomo. En este sentido, es recomendable disponer de una cuenta bancaria para las gestiones como autónomo y otra cuenta bancaria para los gastos personales del día a día.

¿Qué formato debe tener una factura de autónomo?

Por regla general, cada plataforma de facturación y cada autónomo tiene su propia plantilla para hacer facturas. Los datos a incluir nunca cambian, pero sí puede hacerlo ligeramente el formato. Lo más habitual es que los datos del emisor aparezcan en primer lugar, seguidos de los del cliente en un apartado separado.

En cualquier caso, a partir de 2026 se añadirá un nuevo requisito clave en las facturas que un autónomo emita a una empresa, y es que deberán ser facturas electrónicas. Todas las facturas electrónicas deberán realizarse en un formato estructurado aceptado por la Administración y traerán consigo nuevas obligaciones para el autónomo, como tener que informar sobre los plazos de pago a los proveedores.


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Tu hogar, tu coche y tus seguros   - 06/02/2025

Declaración de obra nueva: ¿qué es y cómo se solicita? Banco Sabadell, Publicidad

Cuando se construye una vivienda, entre los trámites administrativos que hay que realizar está el de la solicitud de la declaración de obra nueva. Este documento, entre otras cosas, indica qué tipo de inmueble se construye en una determinada parcela o si, por ejemplo, se ha modificado uno que ya existía. A continuación, explicamos en qué consiste la declaración de obra nueva y cómo solicitarla.

¿Qué es la declaración de obra nueva?

La escritura de declaración de obra nueva es un documento imprescindible que hay que validar ante notario cuando se construye una vivienda. En él se describe cualquier cambio que se produzca en una finca en la que se vaya a construir algún tipo de inmueble. 

Tipos de escritura de declaración de obra nueva:

  • Escritura de declaración de obra nueva en construcción. Se emite cuando se piensa ejecutar una obra de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, suele ser indispensable para solicitar una hipoteca, ya que es frecuente que el banco la pida. Para obtenerla es necesario presentar la licencia de obra y una certificación elaborada por un profesional técnico que ratifique que la obra que se recoge en la escritura de declaración de obra nueva es la misma por la que se ha pedido la licencia administrativa correspondiente.

  • Escritura de declaración de obra nueva terminada. Sirve para confirmar que la obra ya se ha ejecutado tal y como se indica en la licencia de obra. Es necesaria para, por ejemplo, poder contratar los suministros de agua, luz y gas. Para obtener la escritura de declaración de obra nueva terminada hay que presentar, entre otra documentación, la licencia de primera ocupación, un certificado que ratifique que se ha completado la obra según la licencia expedida por un técnico competente, un certificado final de obra nueva visado por el Colegio Profesional de Arquitectos, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el Libro del Edificio, un seguro decenal (que sirve para garantizar que cualquier daño material que sufra el edificio que afecte a su estructura y ponga en riesgo su estabilidad será atendido) y las coordenadas Universal Transversal Mercator (UTM) que confirman la parte de suelo que ocupa el inmueble.

  • Escritura de declaración de obra nueva antigua. Debe hacerse en el caso de que se tenga que registrar una propiedad ya construida pero que constaba en el Registro de la Propiedad de manera errónea o que, directamente, no figuraba. Para obtener la escritura de declaración de obra nueva antigua hay que presentar un certificado de un técnico competente y un acta notarial descriptiva del inmueble (también es válida, en su defecto, una certificación catastral).

¿Para qué sirve la declaración de obra nueva?

Una escritura de declaración de obra nueva permite su inscripción en el Registro de la Propiedad y la constitución del derecho de superficie. El derecho de superficie habilita a una persona a poder construir en una finca de la que no es propietario, conservando de manera temporal la propiedad de la edificación.

¿Cuánto cuesta registrar la escritura de declaración de una obra nueva?

Para fijar el coste de la escritura de la declaración de obra nueva hay que tener en cuenta tres gastos principales:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Por regla general, supone entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de ejecución de la obra.
  • Notario. Hay que hacer frente al coste de las copias notariales, que suelen oscilar entre 0,6 y 1 euro por hoja.
  • Tasas de inscribir la escritura de declaración de una obra nueva en el Registro de la Propiedad.

¿Quién puede hacer la escritura de declaración de obra nueva?

Puede formalizar la escritura de declaración de obra nueva:

  • La empresa constructora
  • El promotor inmobiliario
  • El propietario

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

En algunos casos, es obligatoria la declaración de obra nueva y en otros no. En el caso de un particular:

  • La declaración de obra nueva es obligatoria si se va a alquilar o vender el inmueble o, para su construcción, tiene que solicitar una hipoteca.
  • La declaración de obra nueva no es obligatoria si se le va a dar un uso personal, aunque es probable que la necesite para contratar ciertos suministros como el agua o la luz.

En el caso de un promotor o un constructor, siempre están obligados a solicitar la escritura de declaración de obra nueva para financiar la construcción del inmueble con un banco. También es obligatoria si piensan destinar la vivienda a la venta o al alquiler, aunque no solicite una hipoteca.

Financiar una casa de obra nueva

La compra de una vivienda de obra nueva se financia habitualmente a través de una hipoteca. Por regla general, el banco ofrece financiación para cubrir, como máximo, el 80% del precio de venta del inmueble o de su tasación (el que sea más bajo). Desde el punto de vista del futuro propietario, esto significa que hay que contar con, al menos, un 20% de ahorro previo, a lo que hay que sumar los gastos asociados a la compraventa de la vivienda y a la constitución de la hipoteca, que incrementan el coste de la operación entre un 10% y un 15%. 

Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser:

  • Hipoteca a tipo fijo. No están sujetas a las variaciones de un índice de referencia, es decir, la cuota que hay que pagar se mantiene estable.
  • Hipoteca a tipo variable. Las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor.
  • Hipotecas a tipo mixto. Son una mezcla entre los dos tipos de hipotecas anteriores. Durante los primeros años, la cuota se mantiene fija y el tipo de interés no varía pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice y las cuotas fluctúan. 

Antes de solicitar una hipoteca es recomendable pedir asesoramiento a un gestor del banco y utilizar el simulador de hipotecas de Banco Sabadell para obtener una orientación sobre las condiciones del préstamo hipotecario y cómo serían las cuotas. 

Fotografía de Freepik

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Ciberseguridad   - 04/02/2025

Cómo evitar ser víctimas del fraude del CEO o del Man In The Middle Carlos S. Ponz

Entre las estafas digitales más habituales en las empresas destacan las relacionadas con el phishing, un tipo de delito informático que se caracteriza por adquirir información confidencial de forma fraudulenta, como la contraseña de las cuentas o información de las tarjetas bancarias. Dentro de las modalidades de phishing hay dos nuevas que cada vez son más populares entre los ciberdelincuentes, especialmente en periodos vacacionales: el fraude del CEO y del Man In The Middle

A continuación, te explicamos en qué consisten y te ofrecemos una serie de recomendaciones para evitarlas.

Qué es el fraude del CEO 

El fraude del CEO consiste en la suplantación de la identidad de una persona con autoridad dentro de una empresa, como por ejemplo el responsable financiero (CFO) o el director general (CEO), para intentar engañar a los trabajadores que tienen acceso a las cuentas o a otros activos de la entidad. A través de este fraude, el delincuente trata de conseguir que se le transfiera dinero o lograr información confidencial de la organización que pueda utilizar en su provecho.

Una de las maneras más habituales en que se produce el fraude del CEO es a través del registro de un dominio web de una empresa muy similar al real. A continuación, el estafador envía un correo electrónico a alguna persona con responsabilidad dentro de la compañía suplantando algún cargo para solicitarle que le envíe de manera urgente y confidencial cierta cantidad de dinero a una cuenta que controla el ciberdelincuente.  

Qué es el fraude del Man In The Middle

En el Man In The Middle (hombre en el medio, en inglés) el estafador intercepta la comunicación entre dos personas conectadas a una red. De este modo, puede obtener información sensible (como datos bancarios o el domicilio físico de la víctima) que le permitirá más adelante suplantar la identidad de alguna de las dos, de modo que pueda solicitar al CFO de la empresa que le realicen un pago.

Es habitual que en un fraude del Man In The Middle los delincuentes utilicen la suplantación de la dirección de correo electrónico de los proveedores de una empresa para desviar pagos a una cuenta fraudulenta. También puede ocurrir lo contrario: la suplantación de la dirección de correo electrónico de un cliente para desviar sus cobros a una cuenta fraudulenta. 

Recomendaciones para evitar ser víctima de un ataque de phishing con el fraude del CEO o del Man In The Middle

La principal recomendación para evitar ser víctima de un ciberataque es la precaución. Ante cualquier duda que tengas sobre una petición que recibas y en el que te informen de una nueva cuenta de abono lo mejor que puedes hacer es desconfiar. En el caso de Banco Sabadell, recuerda que nunca te solicitaremos datos sensibles a través de un mensaje de texto, correo electrónico o llamada, y tampoco te pediremos que transfieras tus fondos a una cuenta segura.

Además, es aconsejable seguir otras recomendaciones para minimizar la posibilidad de sufrir cualquiera de estos fraudes, como son:

  • Verifica siempre las direcciones de correo electrónico, prestando especial atención a las variaciones que puedas percibir en el mismo correo.

  • Comprueba por una vía distinta a la del correo electrónico (como la app del banco) cualquier cambio en la domiciliación de un pago de forma repentina y sin previo aviso.

  • Si recibes un correo electrónico indicando que hay un cambio en la cuenta de destino de un pago, por regla general se recibe de forma simultánea una llamada telefónica del suplantador para dar veracidad a la operación fraudulenta. No confíes nunca en esa llamada y comprueba siempre la autenticidad del cambio, poniéndote en contacto con el proveedor en el número de teléfono que te proporcionó inicialmente.

  • Cuando realices una primera operación con un nuevo proveedor confirma siempre que los datos del beneficiario y del domicilio bancario de pago son idénticos a los incorporados en el contrato previamente establecido o en la hoja de pedido y que no haya ningún cambio.

  • No compartas jamás tus contraseñas ni las de tu empresa con nadie para no favorecer su filtración. 

  • Es fundamental formar a los empleados de una compañía para que conozcan las posibles ciberestafas a las que se pueden enfrentar, en especial, en relación con ser precavidos cuando les requieran un pago.

  • Es fundamental en cualquier empresa apostar por implantar protocolos internos para verificar las solicitudes de pago que se reciben por teléfono o correo electrónico. 

Fotografía de Andrea Piacquadio en Pexels


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