En una novación de hipoteca es posible cambiar algunos aspectos del préstamo hipotecario mejorando las condiciones para el titular.
A través de una novación de hipoteca se puede realizar alguna modificación en las condiciones del préstamo hipotecario con posterioridad al momento de la firma. El motivo más habitual por el que se lleva a cabo una novación es porque durante el tiempo que dura una hipoteca se suelen producir cambios en la situación financiera de su titular, como un cambio de trabajo o algún problema familiar, que pueden afectar a su solvencia económica y a la capacidad de pago de las cuotas.
¿Cómo funciona una novación?
Por medio de una novación de hipoteca, el propietario y el banco llegan a un acuerdo en el que se renegocian ciertas condiciones del préstamo hipotecario sin tener que cambiar de entidad, como sí ocurre, por ejemplo, en una subrogación de hipoteca.
Entre las principales ventajas que tiene para el titular de una hipoteca realizar una novación están las de que es un proceso relativamente sencillo de efectuar, que ofrece la posibilidad de mejorar las condiciones pactadas inicialmente con el banco y que, según el caso, permite ahorrar dinero si se disminuye el interés a pagar.
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¿Qué se puede modificar en una novación de hipoteca?
En una novación de hipoteca es posible cambiar distintos aspectos del préstamo hipotecario, entre ellos:
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Tipo de interés: por ejemplo, pasando de un tipo de interés fijo a otro variable (o al revés) o a través de un nuevo diferencial (que es la parte fija que se suma al índice de referencia de la hipoteca).
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Plazo de amortización: que se puede reducir (lo que significa incrementar la cantidad que se abona en cada cuota) o incrementar (es decir, que se rebaja lo que se paga en cada cuota).
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Capital prestado: que igualmente se puede reducir o ampliar, lo que incide tanto en el importe de las cuotas como en el tiempo para completar el pago de la hipoteca.
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Sistema de amortización: ya que es posible, por ejemplo, introducir un periodo de carencia en el que no se abonará ninguna cuota.
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Titular de la hipoteca: lo que significa que cambia la persona que tendrá que hacer frente al pago de las cuotas.
¿Cuánto cuesta una novación de la hipoteca?
Para el titular, una novación de la hipoteca tiene unos gastos principales:
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Tasación de la vivienda: que permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede o no la novación de hipoteca y en qué condiciones. Habitualmente, la tasación de un inmueble suele tener un coste que oscila entre los 250 y los 500 euros.
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Comisión por novación: que está indicada en la escritura de la hipoteca y que suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
El resto de gastos, como la notaría, el Registro de la Propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) o la gestoría corren a cargo del banco.
¿Cómo funciona la novación de hipoteca por divorcio?
En el caso de un divorcio, la vivienda familiar y la hipoteca asociada a ella suelen ser uno de los aspectos más conflictivos a resolver. La novación de hipoteca por divorcio se presenta como una alternativa para reestructurar el préstamo hipotecario y adaptarlo a la nueva situación familiar cuando uno de los dos propietarios quiere seguir habitando la vivienda.
En la novación de hipoteca por divorcio, se establece un nuevo acuerdo entre el banco y uno de los cónyuges, quien asume la titularidad única de la vivienda y la responsabilidad del pago de la hipoteca. El otro cónyuge queda liberado de la deuda hipotecaria.
Los gastos de la novación de hipoteca por divorcio generalmente serán los mismos que si esta negociación se produce por cualquier otra causa, por lo que se aplicarán también los mencionados en el punto anterior.
Simulador de novación de hipoteca
Veamos con un ejemplo el coste real que supone para un cliente la novación de su hipoteca.
Si le quedan por pagar 100.000 euros y el banco le aplica una comisión de novación de hipoteca del 0,5%, los gastos que le supondría completar la novación serían:
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Comisión de novación de hipoteca: 500 euros.
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Coste de la tasación: alrededor de 350 euros.
En total, el coste de la novación de hipoteca sería de unos 850 euros.
¿Es más barato una subrogación hipotecaria o una novación de hipoteca?
La principal diferencia entre una subrogación hipotecaria y una novación de hipoteca es que en la primera se cambia el préstamo hipotecario de banco, lo que significa que varían tanto el tipo de interés como la duración, mientras que se mantiene la antigüedad y el resto de condiciones, algo que no tiene por qué ocurrir en una novación de hipoteca.
Desde el punto de vista del coste, por regla general una novación de hipoteca es más barata, puesto que la comisión de novación es más pequeña. Además, la subrogación implica tener que buscar un banco nuevo en el que contratar la hipoteca y negociar las nuevas condiciones.
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