A través de una amortización anticipada es posible modificar los plazos y la cuota de una hipoteca. Descubre qué es mejor según tu hipoteca.
Una hipoteca está compuesta de muchos elementos que conviene entender. Los plazos y las cuotas son dos de los conceptos clave ya que permiten al titular saber cuánto dinero tendrá que pagar al banco cada mes y durante cuánto tiempo.
En qué consiste el plazo de una hipoteca
El plazo de una hipoteca es el periodo de tiempo en el que el comprador de la vivienda deberá devolver el dinero prestado, además de los intereses del préstamo. Las hipotecas suelen tener un plazo de amortización de entre 20 y 30 años.
Por regla general, a medida que aumenta el plazo de amortización en una hipoteca, habrá que estar durante más tiempo devolviendo dinero al banco, aunque la cantidad mensual que haya que abonar cada mes (la cuota) será menor. La parte negativa es que los intereses serán más elevados.
En cambio, un plazo de amortización más corto de la hipoteca hará que la devolución de la totalidad del préstamo se produzca en menos tiempo a costa de tener que pagar una cuota mayor.
Qué es la cuota de una hipoteca y de qué depende
La cuota de una hipoteca es la cantidad de dinero que el titular del contrato hipotecario paga al banco cada mes para devolver el préstamo. Una parte de la cuota corresponde al capital que se va amortizando mientras que la otra parte corresponde a los intereses. Para fijar la cuota, hay que tener en cuenta el diferencial, que es un porcentaje fijo que aplica el banco y, en función de si la hipoteca es a tipo fijo o a tipo variable, habrá que prestar atención también al euríbor.
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En una hipoteca, la cuota depende de dos elementos:
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El importe del capital prestado para la compra de la vivienda.
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El tipo de interés, que es el dinero adicional que hay que pagar al banco por el préstamo.
En función del tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas:
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Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.
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Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, el tipo de interés cambiará.
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Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable.
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Amortizar la hipoteca: ¿qué es mejor, reducir plazo o cuota?
La amortización de una hipoteca consiste en devolver de forma anticipada el préstamo hipotecario, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos. Escoger cualquiera de estas vías tiene posibles ventajas e inconvenientes:
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Reducir el importe de la cuota. Tiene la ventaja de que mejora la situación financiera del propietario y permite reducir los intereses a pagar del préstamo hipotecario. Sin embargo, al no variar el plazo, la hipoteca se tendrá que seguir pagando durante los años que quedaban antes de realizar la amortización anticipada.
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Reducir el plazo de amortización. Su principal ventaja es que se permite rebajar el número de cuotas a pagar de la hipoteca, pero tiene el hándicap de que la cuota se mantendrá igual.
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Caso práctico de amortización de plazo o de cuota
Veamos en un ejemplo práctico los plazos y las cuotas en una hipoteca a tipo fijo:
Andrea quiere comprar una vivienda que tiene un precio de 300.000 euros. Cuenta con unos ahorros de 120.000 euros que le permitirán pagar una parte del importe de la operación de compraventa así como los gastos asociados a la operación. Decide solicitar al banco una hipoteca que intentará devolver en 20 años.
Las condiciones que le ofrece el banco son las siguientes:
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Una hipoteca de 199.785 euros a tipo fijo y un interés del 2%.
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Una cuota mensual de 1.010,68 euros durante toda la vida del préstamo.
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Analizando la tabla de amortización, esto es lo que pagará durante el primer año:
Tabla de Amortización |
|||||
Mes |
Tipo Interés (%) |
Cuota |
Amortizado |
Interés |
Capital Pendiente |
0 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
199785,00 |
1 |
2,00 |
1010,68 |
677,70 |
332,98 |
199107,30 |
2 |
2,00 |
1010,68 |
678,83 |
331,85 |
198428,47 |
3 |
2,00 |
1010,68 |
679,97 |
330,71 |
197748,50 |
4 |
2,00 |
1010,68 |
681,10 |
329,58 |
197067,40 |
5 |
2,00 |
1010,68 |
682,23 |
328,45 |
196385,17 |
6 |
2,00 |
1010,68 |
683,37 |
327,31 |
195701,80 |
7 |
2,00 |
1010,68 |
684,51 |
326,17 |
195017,29 |
8 |
2,00 |
1010,68 |
685,65 |
325,03 |
194331,64 |
9 |
2,00 |
1010,68 |
686,79 |
323,89 |
193644,85 |
10 |
2,00 |
1010,68 |
687,94 |
322,74 |
192956,91 |
11 |
2,00 |
1010,68 |
689,09 |
321,59 |
192267,82 |
12 |
2,00 |
1010,68 |
690,23 |
320,45 |
191577,59 |
Al final del primer año, a Andrea le quedarán por pagar 191.577,59 euros de la hipoteca y habrá desembolsado un total de 12.128,16 euros.
Finalizado el primer año, Andrea ha recibido un ingreso extraordinario por una herencia, lo que le permite reducir su hipoteca en 50.000 euros. De este modo, le quedarán por pagar 141.577,59 euros.
Andrea tiene que decidir si reduce plazo o cuota. Así quedaría su hipoteca según la decisión que tome:
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Si reduce el plazo y mantiene la cuota, tendrá que seguir pagando 1.10,68 euros al mes durante 160 cuotas.
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Si reduce cuota y mantiene el plazo, su nueva cuota se quedará en 746,90 euros que continuará pagando durante 228 cuotas.
Siempre que lo necesites puedes recurrir a un experto de Banco Sabadell para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar una cita con uno de nuestros especialistas.
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