¿Cómo comparar hipotecas? Claves para elegir hipoteca

La elección de una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes para la economía personal y familiar. Debido a la variedad de ofertas y condiciones disponibles en el mercado, es esencial conocer los factores clave que permiten identificar la opción más adecuada según cada situación financiera. 

Aspectos como el tipo de interés, el plazo, los gastos y las condiciones de mercado pueden influir considerablemente en el coste total del préstamo, suponiendo diferencias significativas en la cantidad final a pagar. 

Tipos de hipoteca: fija, variable y mixta

Una de las primeras decisiones a tomar será elegir entre un tipo de interés fijo, variable o mixto.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca fija, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución del mercado. Esto facilita la planificación financiera al mantener cuotas constantes.

Hipoteca a tipo variable

En las hipotecas variables, el interés se recalcula periódicamente (generalmente, cada año) en función de un índice de referencia (en España, suele ser el euríbor), al que se suma un diferencial fijo. Las cuotas de este tipo de hipotecas pueden aumentar o disminuir según la evolución del mercado.

Hipoteca a tipo mixto

Una hipoteca mixta combina un período inicial con interés fijo (por ejemplo, los primeros 3, 5 o 7 años), seguido de un período variable.

Cada tipo de hipoteca tiene sus propias características y riesgos. Una hipoteca fija es recomendable para quienes buscan estabilidad y prefieren evitar incertidumbre en los pagos. La hipoteca variable es especialmente atractiva cuando se anticipa una disminución futura de los tipos de interés, especialmente si están muy altos en el momento de contratarla. La mixta, por su parte, puede ser útil en momentos de incertidumbre y tipos moderados si la previsión es que los tipos bajen en el futuro; esto protege de posibles subidas iniciales sin perder la flexibilidad futura.

Factores clave al comparar hipotecas

El tipo de interés y la tasa anual son dos de los factores más decisivos al elegir una hipoteca pues afectan directamente a la cantidad a devolver. Pequeñas variaciones porcentuales pueden representar grandes cambios en el importe total pagado en intereses. 

• Tipo de Interés Nominal (TIN): Es fijado por cada banco e indica el porcentaje de interés anual que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en un préstamo o hipoteca. No refleja el coste total del crédito, ya que excluye otros gastos asociados, como comisiones, seguros o costes de formalización. Indica únicamente el porcentaje que se paga al banco por prestar el dinero.
• Tasa Anual Equivalente (TAE): Especialmente importante para hacer comparaciones precisas ya que refleja el coste real de la hipoteca. La TAE no solo incluye el interés nominal (TIN), sino también todos los gastos relacionados con la hipoteca, como pueden ser las comisiones de apertura o cancelación, seguros asociados (como el seguro de hogar, de vida o de pagos), y cualquier otro coste adicional.

A la hora de comparar diferentes préstamos hipotecarios, es común fijarse en el TIN (Tipo de Interés Nominal), ya que un interés más bajo suele implicar cuotas mensuales menores. Sin embargo, esta cifra no refleja el coste total del préstamo. Para obtener una visión más completa, es fundamental considerar la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye no solo el interés nominal, sino también comisiones y otros gastos asociados. De hecho, aunque un préstamo con un TIN más bajo pueda parecer más atractivo a primera vista, si su TAE es superior a la de otra oferta, el coste total a lo largo del tiempo podría ser mayor. 

2. Cuota mensual

La cuota mensual es el importe a pagar cada mes para devolver el préstamo. Se compone del capital (el dinero que presta el banco) más los intereses (el dinero que cobra el banco por prestar ese capital, el TIN).

Se calcula aplicando una fórmula basada en el sistema de amortización francés en el que, aunque las cuotas en principio se mantienen iguales y constantes, el capital que se reduce con cada cuota es mayor con el paso del tiempo, mientras que se reduce la proporción que forman los intereses.

3. Plazo de amortización y su impacto en el coste total

El plazo de amortización es el tiempo en el que se devolverá el total del préstamo hipotecario. La elección del plazo afecta directamente a la cuota mensual y al coste total del préstamo. Plazos largos permiten pagos mensuales más reducidos, pero incrementan considerablemente los intereses totales a pagar. Por el contrario, plazos más cortos reducen los intereses totales, pero implican cuotas más altas cada mes.

4. Comisiones y gastos adicionales

Además del tipo de interés, existen otros gastos que pueden incrementar el coste real del préstamo hipotecario. Algunos bancos cobran comisiones por apertura o si se devuelve el préstamo antes del plazo acordado, lo que se conoce como amortización anticipada. También es habitual que existan seguros de daños obligatorios u otros posibles gastos iniciales como el de la tasación de la vivienda.

5. Seguros u otros productos incluidos en las hipotecas bonificadas

Al solicitar una hipoteca, es posible acceder a condiciones más favorables si se contratan determinados productos adicionales del banco. Estas opciones, conocidas como hipotecas bonificadas, suelen implicar la suscripción de seguros de vida o de hogar, así como la domiciliación de la nómina. Aunque pueden aumentar el coste total, representan una opción interesante para quienes ya planeaban contratar estos servicios, ya que pueden obtener mejores condiciones que si los adquirieran por separado.

Herramientas y estrategias para comparar hipotecas eficazmente

Elegir una hipoteca requiere analizar diferentes opciones y comparar sus condiciones. Para ello, existen herramientas y recursos que permiten evaluar las ofertas de manera rápida y sencilla.

Simuladores de hipotecas: la herramienta clave

Un simulador de hipotecas permite calcular la cuota mensual según el importe del préstamo, el plazo de amortización y el tipo de interés. De esta forma, es posible visualizar el impacto de diferentes condiciones antes de tomar una decisión.

Para obtener una estimación personalizada y de manera gratuita, se puede utilizar el simulador de hipotecas de Banco Sabadell¹, que facilita el cálculo en función de las necesidades de cada usuario.

Atención personalizada en oficinas

Además del simulador, contar con la orientación de un especialista en hipotecas, como la ofrecida por Banco Sabadell, es clave para analizar en profundidad cada opción y ayudar a seleccionar la opción que mejor se adapte a las necesidades de cada cliente, además de resolver cualquier duda que pueda surgir. 

Evaluación de escenarios a largo plazo

Para hipotecas variables, es importante analizar cómo podrían evolucionar las cuotas en función de posibles cambios en el euríbor. También conviene revisar las condiciones de amortización anticipada y la flexibilidad del préstamo en caso de cambios en la situación económica.

Errores comunes al elegir una hipoteca y cómo evitarlos

• No comparar varias ofertas antes de decidir y no utilizar un simulador de hipotecas¹
• Basar la decisión únicamente en el TIN y no en la TAE, que refleja el coste real del préstamo.
• No evaluar diferentes escenarios de variación del euríbor en hipotecas variables y mixtas.
• Contratar la hipoteca y los seguros de forma independiente en lugar de aprovechar las posibles ventajas y ahorro de contratar una hipoteca bonificada que los incluya y ofrezca mejores condiciones.

Elegir la mejor hipoteca requiere comparar diferentes opciones, analizar factores clave como tipo de interés, el plazo y los costes adicionales, así como evaluar la estabilidad financiera personal. Tomarse el tiempo necesario, asesorarse por expertos y utilizar herramientas disponibles garantiza una decisión informada y adecuada a cada situación. 

¹ El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.