Qué es, en qué consiste y cómo puede ayudarte a mejorar la gestión de tus finanzas

Cómo mejorar la gestión de tus finanzas

Según Corley, guardar una parte de los ingresos es algo relativamente sencillo, al alcance incluso de un un niño que decide guardar en su hucha un euro de su paga semanal. La dificultad, en su opinión, está en optimizar esta reserva, es decir, en llevar a cabo una planificación de las finanzas personales en base a unos objetivos vitales y económicos que se establezcan pensando en el largo plazo. A su juicio, tener clara una meta ayuda a los seres humanos a ordenar mejor sus prioridades y a trabajar y organizarse mejor.

Para ello, la Teoría de los Cubos afirma que hay que poner a trabajar el dinero cuanto antes, a la edad más temprana posible, para que el interés compuesto pueda poner en marcha su efecto multiplicador. A partir de esta premisa, es posible iniciar una estrategia de inversión basada en la Teoría de los Cubos.

Cómo poner en práctica la Teoría de los Cubos

La Teoría de los Cubos se basa en la diversificación como instrumento clave para alcanzar los objetivos marcados. Por ello, apuesta por crear cuatro recipientes o cubos, cada uno con una misión diferente:

• Cubo 1. Está focalizado en los gastos fijos que se repiten periódicamente y que, pase lo que pase, va a tener cualquier persona a lo largo del año. Por ejemplo, en relación con la vivienda o el dinero que se consume habitualmente en alimentación, transporte y ropa son otros gastos que se deben incluir en este cubo.

• Cubo 2. Está destinado a gastos específicos, que, aunque no se repitan de manera periódica, sí que serán inevitables de afrontar en algún momento del futuro. Comprar dentro de un tiempo una nueva vivienda o pagar en el futuro la matrícula de la universidad de los hijos son gastos que entrarían en este cubo.

• Cubo 3. Contiene el dinero que se reserva para posibles gastos imprevistos y emergencias, como puede ser una avería en el hogar o el tratamiento de una enfermedad importante. Según Corley, en torno al 10% de los ingresos mensuales debe destinarse a este cubo.

• Cubo 4. Está centrado en la inversión. ¿Quieres empezar a invertir? Conoce las opciones de inversión de Banco Sabadell. 

Según la Teoría de los Cubos, la clave del éxito está en ser constantes en la distribución de los recursos financieros en cada uno de estos cubos y en no mover capital de uno a otro con independencia de los cambios que se produzcan. 

Si se mantiene esta distribución de recursos a lo largo del tiempo, poco a poco el cubo de las inversiones irá ganando en importancia y, gracias al efecto del interés compuesto, permitirá ir incrementando el patrimonio sin afectar negativamente a la economía personal.

Si lo necesitas, puedes recurrir en cualquier momento a uno de nuestros expertos para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar aquí una cita con un gestor de Banco Sabadell.

Fotografía de Luke Heibert en Unplash

La amortización de una hipoteca plantea siempre una disyuntiva: ¿reducir cuotas o plazos? Las circunstancias de cada persona determinarán la mejor opción, aunque hay factores exógenos que siempre hay que considerar

En España, las hipotecas se firman por un plazo medio de 25 años, según los datos de mayo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este periodo de vida de un préstamo hipotecario se puede modificar. No obstante, amortizar un préstamo hipotecario supone una decisión importante antes de la cual hay que tener en cuenta una serie de factores.

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

Se trata de devolver de forma anticipada el préstamo hipotecario, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos. Es el método más efectivo para reducir el coste final de la hipoteca.

¿Qué es mejor: reducir cuotas o plazos?

La primera duda que surge es sobre la idoneidad de amortizar cuotas o plazos. En el primer caso, se aligera la carga financiera manteniendo el plazo de duración del contrato hipotecario, mientras que en el segundo caso, será posible terminar de pagar el préstamo antes aunque conlleve realizar un mayor esfuerzo financiero. En cualquiera de las dos opciones siempre hay que prestar especial atención al tipo de interés asociado al préstamo.

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¿Qué tener en cuenta antes de amortizar la hipoteca para hacerlo de la forma más rentable?

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) antes de decidir amortizar una hipoteca hay que prestar especial atención a:

• El tipo de interés del préstamo. Podría darse el caso de rentabilizar mejor el excedente de liquidez con una inversión alternativa en vez de amortizar (el coste deuda es inferior a la rentabilidad en una inversión alternativa). 
• La ventaja fiscal, para los supuestos que la tengan. La amortización anticipada puede ser interesante si se tiene derecho a desgravar en la declaración de la Renta los pagos efectuados por la compra o por la financiación de la vivienda, hasta una determinada cantidad. Aunque no siempre es así, por lo que hay que tener en cuenta este condicionante.
• Las necesidades financieras que se puedan tener a corto o medio plazo y cuyo coste podría ser superior al pactado en la hipoteca. La AHE pone un ejemplo: “Si en el préstamo hipotecario te cobran 1,5% de intereses y necesitas comprarte un coche, pero en este caso el banco te cobra un 5% de intereses, te interesará en principio destinar el ahorro acumulado a la compra del vehículo”.
• Liquidez. El inconveniente de no poder contar con excedente líquido para posibles imprevistos.

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Tipo de interés del préstamo

La amortización anticipada está ligada al tipo de interés del préstamo. Es decir, si con el mismo tipo de interés y mismo capital, se pagan más o menos intereses en una opción (reducción de plazos) frente a otra (reducción de cuotas) es porque el capital medio de ese préstamo es mayor o menor que en la otra alternativa.

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“Cuando se realiza una amortización anticipada con reducción de cuota, lo que ocurre es que el esfuerzo financiero se reduce a partir de ese momento (la cuota será menor que la que se estaba atendiendo), y, en consecuencia, el capital medio del préstamo será menor que en origen, pero, sin embargo, mayor que en el supuesto de reducción de plazo”, argumentan desde la AHE. Por el contrario “cuando se amortiza con reducción de plazo, lo que sucede es que el esfuerzo financiero no se reduce (se mantiene la misma cuota frente a la situación en origen e incrementa respecto al supuesto de reducción de cuota) aunque disminuye el plazo de vigencia”.

Caso práctico: preguntas a contestar

• ¿Qué importe te queda de préstamo? Capital pendiente de 150.000 euros.
• ¿Cuántos años te faltan para acabar tu préstamo? Plazo de 10 años.
• ¿Tienes la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Interés fijo del 1,5%.
• ¿Qué cantidad quieres amortizar? Una amortización parcial de 10.000 euros.
• ¿Tienes derecho a desgravación por vivienda habitual? Sí, al haber comprado antes de 2013, se tiene derecho a desgravar un máximo de 1.356 euros cada año. 

Resultado caso práctico:

• Si se opta por reducir la cuota, esta disminuirá de 1.347 euros mensuales en 1.257 euros mensuales y se ahorrarán 775 euros en intereses (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.850 euros de intereses amortizando). Total a desgravar: 13.560 euros. 
• En el caso de reducir el plazo, se ahorrarán 1.617 euros en interés (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.007 euros de intereses amortizando) y se acortará el préstamo en ocho meses. Total a desgravar: 12.656 euros.

Al solicitar financiación al banco para adquirir una segunda residencia, hay que tener en cuenta que los requisitos cambian respecto a los de la hipoteca de la primera vivienda. Además de pedir una nueva hipoteca, también es posible modificar las condiciones de la que ya se tiene activa.

Comprar una segunda residencia para pasar las vacaciones o con el objetivo de alquilarla y obtener unos ingresos extra es el deseo de muchas personas. Antes de realizar esta operación es importante contar con toda la información acerca de cómo financiar la compra de una segunda vivienda, ya que las hipotecas para segundas residencias cuentan con unas características diferentes. A continuación, te explicamos las claves para pedir una hipoteca para una segunda casa.

Qué es una hipoteca para una segunda vivienda

Una hipoteca para una segunda vivienda sirve para financiar la compra de un inmueble adicional a la residencia habitual del propietario, como, por ejemplo, un apartamento en la playa o un inmueble destinado al alquiler. 

Habitualmente, esta hipoteca se concede cuando el titular ya tiene otra en ‘activo’ para su vivienda habitual. Por ello, cuenta con algunos requisitos y condiciones diferentes que es importante conocer antes de solicitarla.

Qué condiciones tiene una hipoteca para una segunda vivienda

Entre las particularidades de estas hipotecas, cabe destacar:

• Porcentaje de financiación

La mayoría de los bancos ofrece financiación por, como máximo, el 80% del valor del inmueble o de tasación -el que sea menor-. En el caso de las hipotecas para segundas residencias, la financiación suele situarse entre el 60% y el 70% del valor de la vivienda o de tasación, lo que exige al comprador disponer de un ahorro previo de en torno al 50% del coste total de la segunda vivienda. Esto es así porque, al igual que en el caso de una vivienda habitual, hay que sumar entre un 10% y un 15% adicional para pagar los impuestos, los gastos administrativos así como los propios que se deriven de la hipoteca.

Las hipotecas de Banco Sabadell, que no cuentan con comisión de apertura, financian hasta el 80% del valor del inmueble o de tasación -el que sea menor- en la compra de tu primera vivienda o hasta el 70% si se trata de tu segunda residencia.

• Plazo de amortización

Para la contratación de una primera hipoteca, el plazo de amortización del préstamo puede ser de hasta 30 años. Sin embargo, para una segunda residencia, el periodo para devolver el capital prestado alcanza, como máximo, los 20 o los 25 años.

• Tipos de interés

En el caso de los préstamos hipotecarios para segundas residencias, los tipos de interés suelen ser más elevados que cuando se contrata una primera hipoteca. Aquí también será posible elegir entre una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable, algo que dependerá del perfil del comprador y de sus necesidades personales.

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• Requisitos de solvencia

Una hipoteca para comprar una segunda vivienda conlleva mayores requisitos de solvencia que los exigidos para adquirir una primera residencia. Esto es así porque estos préstamos hipotecarios cuentan con periodos de amortización más cortos y, por lo tanto, las cuotas suelen ser más elevadas. La entidad puede solicitar, además, una garantía adicional, que puede ser la propia vivienda en la que reside el comprador.

• ¿Es posible solicitar una hipoteca para una segunda vivienda si ya se tiene otra contratada sobre la residencia habitual?

Sí. Para pedir una segunda hipoteca uno de los elementos clave es muy similar a cuando se solicita la primera: la capacidad de endeudamiento. En el caso de tener dos hipotecas y para asegurar lo recomendado por las entidades bancarias, es decir, no destinar más del 30% de los ingresos totales a las cuotas mensuales, la suma de las cuotas de ambas hipotecas tiene que situarse en este porcentaje, lo que exige que los ingresos mensuales de los titulares sean más elevados y estables.

• ¿Puedo modificar mi hipoteca para comprar una segunda vivienda?

Sí, siempre que el banco lo autorice. Para ello hay que realizar una novación de hipoteca y existen, en este sentido, dos posibilidades. La primera es que se amplíe la hipoteca que se tiene con un importe mayor y añadiendo como garantía la nueva vivienda. De esta manera, se seguirá abonando una única cuota mensual aunque sensiblemente más elevada. También es posible ampliar el importe de la hipoteca aumentando el número de cuotas que se tendrá que pagar, aunque hay que tener presente que eso conllevará un incremento de los intereses.

La otra opción es pactar con la entidad bancaria una cancelación de la hipoteca en vigor para fijar una nueva que incluya la financiación para las dos viviendas. En este escenario, hay que tener en cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario conlleva, por un lado, los gastos de cancelación del anterior y, por otro, los posibles derivados de la apertura del nuevo.

¹ El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

El inquilino de una vivienda tiene una serie de derechos para intentar adquirirla si el propietario decide venderla.

Los derechos de tanteo y retracto son unos derechos que tiene el inquilino de adquirir la vivienda arrendada si el propietario la vende antes que otro comprador y con las mismas condiciones. Estos derechos están regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil. Vamos a explicar en mayor detalle en qué consisten estos derechos que son claves si quieres pasar de inquilino a propietario y, por lo tanto, tener tu propia vivienda.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino de comprar la vivienda alquilada de forma preferente frente a un tercero con las mismas condiciones y pagando el mismo precio.

El propietario debe comunicar con antelación al arrendatario su intención de vender la vivienda. El inquilino dispone de un plazo de 30 días, desde el momento en que se notificó la venta, para ejercitar su derecho de adquisición preferente e iniciar todos los trámites necesarios como el de solicitar una hipoteca.

¿Qué es el derecho de retracto?

Por su parte, el derecho de retracto permite al inquilino adquirir la casa en la que vive de alquiler con las condiciones que ha sido vendida a un tercero. Es un derecho preferente porque el arrendatario puede adquirir la casa con las mismas condiciones y al mismo precio que se vendió a otra persona.

El inquilino puede ejercer el derecho de retracto si se cumple alguna de estas condiciones:

• Que el propietario no le informe previamente de la venta de la vivienda o que omita algunas condiciones de la operación.

• Que el precio de venta de la vivienda a un tercero sea menor que el que le ofreció al inquilino.

El derecho de retracto también caduca en un plazo de 30 días desde el momento en que se informa al inquilino a través de la escritura de compraventa de la vivienda de las condiciones y del precio de venta.

¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?

Las obligaciones que tiene el inquilino que ejerce el derecho de retracto están recogidas en el Código Civil:

• Cancelar los gastos ocasionados por el contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta del inmueble.

• Asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido para compensar los gastos realizados por el primer comprador del inmueble.

¿Qué diferencias hay entre el derecho de tanteo y el de retracto?

La principal diferencia entre los derechos de tanteo y de retracto se encuentra en el tiempo de inicio de las acciones. En el derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer la facultad preferente en el momento en el que el propietario le notifica la decisión de vender el inmueble. Sin embargo, en el derecho de retracto esta posibilidad sobreviene cuando se ha producido la compraventa con un tercero.

¿Cuándo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?

Existen situaciones en las que el inquilino no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble:

• Cuando la vivienda arrendada se vende de forma conjunta con otros pisos o locales que forman parte de un mismo inmueble.

• Cuando la vivienda arrendada se vende junto con todos los pisos y locales de distintos propietarios a un mismo comprador.

El inquilino puede renunciar al derecho de tanteo si no está interesado en comprar la vivienda en la que vive de alquiler, incluyendo una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento. En este caso, el propietario puede vender la vivienda a un tercero y el inquilino puede permanecer en la casa hasta que finalice el contrato de alquiler, que será de cinco años si es una persona física o de siete años si es una persona jurídica.

El contrato de reserva y el de arras permiten formalizar el interés de una vivienda mientras se realizan trámites sin riesgo de que otro comprador la adquiera. Te contamos las diferencias entre estos contratos

Te contamos los pasos a seguir y todo lo que debes tener en cuenta para comprar una vivienda sobre plano.

Al plantearse comprar una vivienda sobre plano surgen muchas preguntas. La principal: ¿qué es comprar una vivienda sobre plano? Supone la adquisición de una vivienda antes de que finalice su construcción. La ventaja principal de comprar una vivienda sobre plano es que suele tener un coste menor, por lo que puede suponer una alternativa interesante para aquellos propietarios que desean adquirir una casa que, en condiciones normales de mercado, es probable que se encontrara fuera de sus posibilidades.

Aunque adquirir un inmueble antes de que se construya presenta otras ventajas además del posible ahorro económico, también entraña algunos riesgos que es necesario conocer. A continuación, te hablamos sobre todos ellos en mayor detalle.

Las ventajas de comprar una vivienda sobre plano

Junto al posible ahorro en el precio (que puede, en algunos casos, llegar al 30% sobre el precio del inmueble ya construido), el principal atractivo de comprar una vivienda sobre plano radica en la opción de poder personalizar la casa y, por ejemplo, complementarla con espacios como un trastero o una plaza de aparcamiento. Otras ventajas a valorar:

• Acabados. Garantía de tener acabados modernos, eficientes y acordes con el Código Técnico de la Edificación (CTE).

• Calidad de vida. Disponer de zonas comunes como piscina o de servicios como conserjería.

• Financiación. Si no se dispone de un colchón de ahorro demasiado elevado, es posible ir pagando por la futura casa poco a poco, hasta lograr alcanzar al menos el 20% del precio final de compra, teniendo en cuenta que los bancos ofrecen financiación, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda o del precio de venta (el que sea menor).

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Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda sobre plano

Al no estar construida todavía la vivienda, el comprador tiene como única referencia la información que le proporciona la promotora sobre el proyecto, lo que siempre es un riesgo ya que pueden ocurrir un sinfín de incidencias hasta que el inmueble esté finalmente terminado. Es decir, que pueden darse una serie de problemas que van desde incumplimientos de contrato y retrasos respecto a la fecha de entrega a la posibilidad de que no se edifique la casa, con el consiguiente peligro de perder las cantidades anticipadas.

Para evitar riesgos, es recomendable leer muy bien la letra pequeña y asegurarse de que no haya cláusulas abusivas, conservando toda la información entregada por el promotor y examinando bien las características de la vivienda, las condiciones y el número de pagos. También conviene revisar que los plazos de entrega estén bien definidos.

Pasos para comprar un piso sobre plano

Lo más habitual es que una persona se entere sobre una nueva promoción de viviendas a través de un portal inmobiliario o por medio de algún anuncio. Antes de solicitar más información sobre la promoción, es recomendable buscar referencias sobre la promotora. Si éstas son positivas, el siguiente paso es ponerse en contacto con ellos y solicitarles documentación oficial que acredite que cuentan con los permisos para llevar a cabo el proyecto, que poseen la licencia de obras correspondiente y, por supuesto, que confirmen la propiedad del terreno en el que se va a edificar.

Con toda esta información, y en la medida en que resulte posible, es aconsejable guardar copias, incluyendo los anuncios comerciales. En caso de que más adelante exista alguna controversia que, en el peor de los casos, termine en el ámbito judicial, cualquier documento puede servir de prueba para corroborar los intereses legítimos del cliente.

Antes de cerrar la operación con la promotora, hay que dejar muy claros puntos como las fases de la construcción, la fecha prevista para la entrega de llaves o las condiciones de financiación, así como los detalles de la construcción. 

De hecho, uno de los problemas más frecuentes es que, al final, la vivienda no responde exactamente a la idea que tenían. Esto puede deberse a dos motivos: a que no se informaron lo suficiente antes de adquirirla o a que se acometieron algunos cambios que no estaban contemplados durante la construcción.

Por ello, lo más aconsejable es pedir desde un inicio al promotor tanto los planos aprobados para la vivienda como la memoria de calidades. Este documento recoge de forma detallada todos los materiales que se van a emplear en la edificación, en los interiores y, a ser posible, en las zonas comunes, así como las instalaciones de que va a disponer la vivienda. De este modo, será posible imaginarse con el mayor realismo posible cómo será la vivienda.

Por último, la entrega de la vivienda debe hacerse una vez se ha obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación, tras haber revisado que la casa está en condiciones óptimas. No se tiene que firmar la escritura hasta que no esté todo listo.

Si se detectara algún problema, es necesario ponerlo en conocimiento de la promotora cuanto antes para llevar a cabo su resolución de manera amistosa. Si persistiera la controversia, no se debe, en ningún caso, proceder con la firma de las escrituras, y se recomienda estudiar posibles vías legales para solucionar la disputa.

¿Cómo es el contrato de compra de una vivienda sobre plano?

En el momento de firmar el contrato hay que tener presente que este debe fijar de forma expresa:

• Las características de la vivienda, como su superficie, los acabados o los materiales empleados para su construcción.

• El precio total de la vivienda, incluyendo quién se ocupará de asumir los gastos asociados, como la notaría, el Registro de la Propiedad o la gestoría.

• El impuesto aplicable a este tipo de compra y que debe abonar el comprador es el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado. Así ocurre en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. 

• La manera en la que se estructura el plan de pagos a lo largo del proceso de construcción.

• La fecha establecida para que se produzca la entrega de llaves.

• Las penalizaciones en las que incurriría el promotor en el caso de que se produzcan retrasos en la obra, las cuales suelen ser de carácter económico, en favor del cliente.

¿Cuándo pedir la hipoteca de la compra sobre plano?

Una vez que se ha decidido adquirir una vivienda sobre plano, estos son los pasos para pagarla:

1. Reserva de la vivienda. Abonar un anticipo en concepto de señal, que suele rondar entre los 5.000 y los 10.000 euros.

2. Firma del contrato de compraventa. Pagar el 10% del precio total de la vivienda, descontando la señal que se ha abonado previamente.

3. Finalización de las obras. En ese momento, habrá que abonar en torno a otro 10%, de manera que se haya pagado el 20% del total del inmueble.

Cuando la promotora vaya a entregar al nuevo propietario las llaves de la casa habrá llegado la hora de pagar el 80% restante y los gastos asociados. Hay que tener en cuenta que también se realizará la firma de la escritura pública del inmueble, por lo que  a esas alturas el propietario tendrá que haber negociado ya la hipoteca con el banco, teniendo dos posibles alternativas:

• Contratar una hipoteca nueva. Para el propietario, supone tener que pagar el coste de tasación de la vivienda, la notaría y la comisión de apertura de la hipoteca. Las hipotecas de Banco Sabadell no cuentan con esta comisión.

• Subrogarse a la hipoteca de la promotora. Lo más habitual es que la promotora solicitara financiación al banco para construir las viviendas, por lo que se da la opción a los nuevos propietarios de realizar la subrogación, es decir, el cambio de deudor del préstamo hipotecario según el precio total de su respectivo inmueble. 

Para que puedas solucionar cualquier duda que te surja, es posible recurrir en cualquier momento a un experto para que te aconseje. Puedes solicitar aquí una cita con un especialista de Banco Sabadell.