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Rehipotecar la vivienda: cuándo y cómo hacerlo

Elvira Esparza - 23/07/2024
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Rehipotecar una vivienda consiste, a grandes rasgos, en cancelar la hipoteca que existe sobre una casa y contratar una nueva utilizando el inmueble como garantía. A continuación, vamos a explicarte en detalle cómo y para qué se rehipoteca la vivienda y si existe alguna otra alternativa para obtener la financiación que se pretende conseguir.

¿Qué es rehipotecar la vivienda?

Cuando se rehipoteca la vivienda es necesario cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, poniendo el inmueble como garantía de pago. Este nuevo préstamo hipotecario incluirá el importe pendiente de pago junto al nuevo capital que se quiera añadir para poder financiar el gasto que ha motivado esta operación financiera. Habitualmente, se decide rehipotecar una vivienda para poder hacer frente a un nuevo proyecto empresarial, para tener la liquidez suficiente con la que reformar la casa o de cara a reunificar deudas.

En una rehipoteca de vivienda, al constituir una nueva hipoteca, es posible revisar todas las condiciones del préstamo así como cambiar el tipo de hipoteca.

Recuerda que, según el tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas y puedes ver a través del simulador hipotecario de Banco Sabadell1 cuál encaja mejor con tus necesidades: 

  • Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.

  • Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, la cantidad a pagar cambiará.

  • Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable. 

Cómo se rehipoteca la vivienda

Al rehipotecar, lo primero que hay que hacer es informar al banco, que estudiará la viabilidad de la operación. A pesar de que la entidad ya conoce nuestra situación financiera, es probable que solicite alguna información complementaria, como, por ejemplo, llevar a cabo una nueva tasación de la vivienda.

Si el banco acepta rehipotecar la vivienda, ten en cuenta que habrá que realizar dos operaciones: por un lado, cancelar la hipoteca actual y, por el otro, constituir una nueva. Ambos procesos conllevan una serie de gastos para el propietario.

¿Cómo saber si puedo rehipotecar mi casa?

Cuando se rehipoteca la vivienda, los bancos exigen los mismos requisitos que cuando se solicita una hipoteca. Estas son las condiciones que debes cumplir:

  • Solvencia económica. Por regla general, las cuotas no deben superar el 30% de los ingresos del titular de la hipoteca.

  • Trabajo estable. La antigüedad laboral de una persona y el tipo de contrato que tenga son claves para conseguir la financiación hipotecaria que se necesita. Un trabajador con un contrato indefinido ofrece, en principio, mayores garantías para la devolución del préstamo hipotecario. 

  • Buen perfil financiero. El banco analiza, por ejemplo, si el titular cumplió en el pasado con sus obligaciones financieras en el pago de otros préstamos.

Además, el banco querrá conocer el estado de la hipoteca actual. Es decir, comprobará que se está al corriente de pago de las cuotas.

¿Qué gastos tiene rehipotecar la casa?

Desde el punto de vista de la cancelación de la hipoteca, estos son los principales gastos para el titular:

  • Comisión por cancelación sobre el capital que quedaba pendiente. Es un porcentaje que está fijado de antemano en el contrato de la hipoteca.

  • Notaría. Sus honorarios se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. 

  • Registro de la Propiedad. Se calcula también aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Su coste se sitúa en torno a 200 euros. 

  • Gestoría. Aunque este es un gasto opcional, una gestoría se ocupa de llevar a cabo los trámites administrativos de la cancelación de la hipoteca. Suele costar alrededor de 300 euros. 

En cuanto a la constitución de una nueva hipoteca, los principales gastos para el propietario son:

  • Comisión de apertura si la hay (las hipotecas de Banco Sabadell no tienen comisión de apertura).

  • Tasación de la vivienda.

  • Copia de la escritura.

Recuerda que, en la apertura de una nueva hipoteca, los costes por la gestoría, el Registro de la Propiedad, la notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) corren a cargo del banco.

¿Existe alguna alternativa a rehipotecar la vivienda?

Para conseguir la liquidez que buscamos, además de una rehipoteca de la vivienda, es posible también recurrir a una ampliación del préstamo hipotecario. De nuevo, el banco, antes de aceptar la operación, conocida como novación de hipoteca, analizará nuestra situación económica.

En una novación de hipoteca, el titular y el banco llegan a un acuerdo en el que se renegocian ciertas condiciones del préstamo hipotecario sin tener que cambiar de entidad. Los gastos para el propietario de ampliar una hipoteca son:

  • Tasación de la vivienda. Suele tener un coste de entre 250 y 300 euros.

  • Comisión por novación. Ronda entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar de la hipoteca.

Por regla general, los gastos de realizar una ampliación de la hipoteca son más bajos que los de una rehipoteca.

Junto a la ampliación de la hipoteca, otras posibles alternativas a rehipotecar la vivienda son solicitar un préstamo personal, pedir una segunda hipoteca o solicitar un periodo de carencia de la hipoteca. En cualquier caso, antes de tomar ninguna decisión hay que evaluar en detalle las ventajas, los inconvenientes y el coste de cada una de estas opciones.

1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

Fotografía de Alexander Dummer en Unplash
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