A través de una subrogación de hipoteca, el titular del préstamo hipotecario puede cambiar su hipoteca de un banco a otro, modificando algunas de las condiciones, como el tipo de interés o el plazo de amortización. Aunque, en principio, no hay un límite de veces en las que se puede subrogar una hipoteca, hay que tener en cuenta que conlleva una serie de costes. A continuación, te explicamos en detalle el coste de subrogar una hipoteca y todo lo que es importante conocer antes de repetir esta operación para tu préstamo hipotecario.
¿Cuándo se puede realizar una subrogación hipotecaria?
Una subrogación de hipoteca se lleva a cabo para modificar sus condiciones financieras, como eliminar productos vinculados, variar el tipo de interés o ajustar los plazos de amortización. Este proceso de cambiar la hipoteca de un banco a otro es posible realizarlo en cualquier momento.
Una de las ventajas de una subrogación de hipoteca es que no hay que realizar un nuevo préstamo hipotecario. De este modo, se ahorran determinados gastos, como el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD).
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?
Es posible hacer más de una subrogación de la misma hipoteca, aunque antes de hacerlo hay que tener en cuenta distintos elementos, entre los que destacan el contexto del mercado, las condiciones de la hipoteca en el nuevo banco y los gastos de subrogar el préstamo hipotecario.
Factores a considerar antes de subrogar una hipoteca
- Contexto del mercado. Dado que la mayoría de las hipotecas a tipo variable o mixto tiene como índice de referencia el euríbor, si este desciende de manera relevante es probable que sea aconsejable realizar una subrogación de hipoteca para intentar rebajar el tipo de interés.
- Nuevas condiciones. Antes de tomar la decisión de subrogar la hipoteca, hay que analizar las condiciones del préstamo hipotecario que se podrán cambiar, ya que cualquier hipoteca supone para su titular un compromiso financiero a largo plazo.
- Gastos de subrogación de hipoteca. Una subrogación de hipoteca conlleva para el titular los siguientes gastos:
- Comisión por subrogación hipotecaria. Puede variar entre el 0% y el 2% del importe pendiente de pago.
- Tasación de la vivienda. Su coste se sitúa entre los 250 y los 500 euros.
En una subrogación hipotecaria, el titular no tiene que pagar ningún gasto asociado a la cancelación de la hipoteca para abrir una nueva en otro banco. El resto de costes los suele asumir directamente el banco.
Pongamos un ejemplo del coste real que supone para un cliente la subrogación de una hipoteca.
Si a una persona le resta por pagar 100.000 euros de su antigua hipoteca y el banco le aplica una comisión de subrogación hipotecaria del 0,60%, los gastos que le supondría completar la subrogación hipotecaria serían:
- Comisión de subrogación: 600 euros.
- Coste de la tasación: alrededor de 350 euros por las características de su vivienda.
El coste de la subrogación hipotecaria sería de unos 950 euros.
Subrogación y ampliación de hipoteca: ¿es posible?
Una ampliación de la hipoteca supone modificar el contrato hipotecario, bien para reducir el importe de las cuotas aumentando el plazo de amortización del préstamo o permitiendo que el titular pueda conseguir más capital. Habitualmente, la ampliación de la hipoteca se hace en el mismo banco donde está contratada por medio de una novación de hipoteca.
También es posible realizar una subrogación hipotecaria con ampliación de capital, aunque antes de optar por una de las dos alternativas hay que tener en cuenta su coste:
- Ampliación de la hipoteca vigente. El titular tiene que pagar la nueva tasación de la vivienda y la comisión por novación, que está indicada en la escritura de la hipoteca y suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
- Subrogación hipotecaria con ampliación de capital. Como se ha visto, los costes para el titular son la tasación de la vivienda y la comisión por subrogación de hipoteca.
Por lo general, resulta más sencillo realizar una novación ya que se acuerda con el mismo banco con el que se ha contratado la hipoteca y, también, suele ser más barato, debido a que la comisión por novación tiende a ser más baja que la de comisión por subrogación. En todo caso, el coste final dependerá de la situación de cada hipoteca y de las condiciones que se negocien con el banco, por eso mismo lo recomendable es hablar con un especialista hipotecario de la entidad para que pueda valorar la situación y asesorar teniendo en cuenta las necesidades particulares de cada persona.
Recuerda que, en cualquier momento, puedes utilizar el Simulador de hipotecas de Banco Sabadell1 para obtener una idea aproximada de cómo podría ser tu hipoteca según el tipo de interés y el plazo de amortización.
1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.
Fotografía de Freepik