Una subrogación de hipoteca permite al titular cambiar el préstamo hipotecario a otro banco y modificar algunas de sus condiciones, como el tipo de interés o el plazo de devolución. También es posible subrogar la hipoteca para cambiar al titular, por ejemplo, si se vende una vivienda que está hipotecada. Una de las ventajas de llevar a cabo una subrogación de hipoteca es que permite ahorrar determinados gastos, ya que no es necesario cancelar el préstamo hipotecario y contratar uno nuevo. A continuación, analizamos cómo es posible subrogar una hipoteca a otra persona.
Cómo subrogar una hipoteca a otra persona
Antes de decidir subrogar una hipoteca, es conveniente que la persona destinada a convertirse en el nuevo titular estudie detenidamente las condiciones del préstamo hipotecario y pueda comparar entre los distintos tipos que existen utilizando, por ejemplo, el simulador de hipotecas de Banco Sabadell1.
Una vez se haya tomado la decisión, el primer paso para subrogar una hipoteca a otra persona es que quien vaya a aceptar la titularidad del préstamo hipotecario tenga la capacidad financiera para asumir el pago de las cuotas. Si se cree que es así, hay que presentar una solicitud formal al banco, que analizará toda la información disponible, incluyendo la solvencia económica del solicitante, así como si cumple los requisitos para ser titular de una hipoteca.
Más adelante, el banco presentará una oferta vinculante con las condiciones de la hipoteca, incluyendo los costes, el tipo de interés (hipoteca de interés fijo, mixto o variable) y el cuadro de amortización. En este punto, es posible que ocurran dos cosas:
- El nuevo titular acepte las condiciones de subrogación, por lo que se firmará una novación con el banco y se comenzarán a aplicar las nuevas condiciones.
- Las nuevas condiciones no se aceptan por lo que es probable que se intente concretar una oferta de subrogación hipotecaria con otro banco. En caso de ser así, esta nueva entidad se lo notificará al antiguo banco para que se pueda llevar a efecto el proceso de subrogación.
Requisitos para subrogar una hipoteca entre particulares
Los principales requisitos para llevar a cabo una subrogación de hipoteca entre particulares son:
Para el titular actual:
- Importe pendiente de pago. Habitualmente, el banco establece como límite que el importe pendiente de pago de la hipoteca no puede ser superior al 80% del valor de tasación de la vivienda.
- Cuotas. Para hacer una subrogación entre particulares, el banco normalmente solicita que el titular actual haya pagado las cuotas durante un periodo determinado.
Para el nuevo titular:
- Capacidad económica. La persona que pretende asumir la hipoteca como nuevo titular debe contar con la capacidad económica suficiente para afrontar el pago de las cuotas. El Banco de España recomienda que las deudas de una persona no superen el 30% de sus ingresos mensuales.
- Estabilidad laboral. El nuevo titular debe contar con unos ingresos estables que, en el caso de un trabajador por cuenta ajena, puede demostrarse a través de un contrato laboral y, en el de un profesional autónomo, por medio de sus ingresos de los meses precedentes o de sus declaraciones trimestrales.
- Historial crediticio. Es importante que la persona que desee asumir la subrogación de una hipoteca tenga un historial crediticio saneado para afianzar que podrá responder positivamente ante el compromiso financiero que supone una hipoteca.
¿Cuándo beneficia hacer la subrogación por cambio de deudor?
Habitualmente, se realiza una subrogación para cambiar el titular de una hipoteca cuando se produce la compraventa de una vivienda y existe una hipoteca vigente. En este caso, se transmite el préstamo hipotecario a la persona que va a ocupar la vivienda ahorrando el coste para el hasta entonces titular de tener que cancelar la hipoteca anterior y, por lo tanto, obligar al nuevo titular a abrir otra nueva.
Por regla general, una subrogación de hipoteca por cambio de deudor puede permitir al nuevo titular conseguir mejores condiciones, como por ejemplo un tipo de interés menor. Además, es probable que, de este modo, se consiga ahorrar los costes asociados a la cancelación de una hipoteca.
Es frecuente recurrir a un cambio en la titularidad de la hipoteca en una compraventa de vivienda cuando el precio acordado es cercano a la deuda hipotecaria. En todo caso, vendedor y comprador deben acordar entre ellos cuál es el precio adicional a asumir además de la hipoteca que debe abonar el nuevo titular al vendedor, ya que este último habrá estado afrontando el pago de las cuotas de la hipoteca desde el inicio.
En principio, el único motivo por el que podría ser preferible cancelar una hipoteca y abrir otra nueva antes que realizar una subrogación es porque se van a modificar varias de las condiciones del préstamo hipotecario, lo que hace que resulte más sencillo contratar uno nuevo desde cero aunque los gastos de hacerlo sean mayores.
Riesgos de subrogar una hipoteca a otra persona
Realizar una subrogación de hipoteca entre particulares implica para el nuevo titular asumir la deuda hipotecaria de otra persona y hacerse responsable de pagar las cuotas pendientes. Además, hay que tener en cuenta el reparto de los gastos de subrogación de la hipoteca entre el titular actual de la hipoteca y el nuevo titular, que se asumen del siguiente modo:
- Titular actual: tiene que pagar la comisión por subrogación de deudor de la hipoteca, si existe.
- Nuevo titular: debería pagar la tasación de la vivienda.
Al igual que sucede en cualquier hipoteca, el nuevo titular en una subrogación de hipoteca entre particulares debe tener presente que un préstamo hipotecario supone un compromiso financiero a largo plazo que hay que analizar antes de aceptarlo.
Antes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca por cambio de deudor, el nuevo titular debe analizar el coste que tiene para él de asumir el pago de las cuotas que quedan por pagar del préstamo hipotecario y el acuerdo de compraventa al que haya llegado con el titular actual. De este modo, sabrá lo que está pagando realmente para convertirse en el propietario de su nueva vivienda.
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