¿Es posible vender una casa con hipoteca?

¿Cómo vender una casa con una hipoteca pendiente?

Existen dos maneras de vender una casa si cuenta con una hipoteca en vigor:

• Cancelar el préstamo hipotecario con el dinero de la operación de compraventa.
• Cambiar la titularidad de la hipoteca a nombre del nuevo propietario del inmueble.

La opción más utilizada es, sin lugar a dudas, la primera, aunque vamos a analizar cada una de ellas en detalle.

Cancelar la hipoteca de una casa al venderla

Antes de analizar los pasos para cancelar la hipoteca, hay que tener una cosa clara: es posible poner un anuncio de venta de la vivienda o llegar a un acuerdo con una agencia inmobiliaria sin tener que comunicar que se trata de un inmueble con hipoteca. De cara al exterior, la vivienda parecerá que estará libre de cargas ya que no influirá ni en el precio de venta ni en la mayor parte de pasos del proceso para completar la operación con el vendedor.

Hecho este inciso, los documentos que hay que tener preparados para vender la casa si cuenta con una hipoteca son los mismos que si no la tuviera, es decir:

• Certificado de eficiencia energética
• Cédula de habitabilidad.
• Planos de la vivienda.
• Escritura de compraventa.
• Certificado de la inspección técnica de edificios (ITE).
• Certificado de libre deuda con la comunidad (si la hubiera).
• Último comprobante de pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI).
• Facturas pagadas más recientes de los suministros de la vivienda.
• Nota simple. Aunque no es obligatorio, este documento, expedido por el Registro de la Propiedad, es muy recomendable ya que permite al vendedor constatar que es el propietario de la vivienda.

El principal cambio que se produce al vender una casa con hipoteca llega cuando el comprador confirma la fecha de firma de la escritura. El vendedor debe entonces:

• Solicitar al banco un certificado de saldo pendiente del préstamo hipotecario.
• Entregar el certificado de deuda pendiente al comprador. El día de la firma de la escritura, el comprador dará un cheque al banco con el saldo de la hipoteca que queda pendiente por pagar y, como es habitual que se venda por un precio superior a la cantidad pendiente, otro cheque al vendedor por la diferencia.
• Realizar la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Vender la vivienda por debajo del saldo pendiente de la hipoteca

En el caso de que el precio de venta de la casa sea menor que lo que queda por pagar de la hipoteca, hay que hacer lo siguiente:

• Solicitar al banco el certificado de saldo pendiente de la hipoteca.
• Explicar al banco los detalles de la operación de compraventa, ya que tendrá que autorizarla. Habitualmente, si la diferencia no es muy relevante y la situación crediticia del vendedor es buena, suele proponerse un préstamo personal para poder abonar el capital restante.
• Si el banco aprueba y formaliza la operación, el comprador entregará el día de la firma de la escritura un único cheque al banco con el dinero pactado para cancelar la hipoteca.

Cambiar la titularidad de la hipoteca al comprador de la vivienda

La segunda posibilidad para vender una vivienda con deuda hipotecaria es transmitir el préstamo al comprador. Este proceso recibe el nombre de subrogación de deudor. En este caso, los pasos que hay que llevar a cabo son los siguientes:

• Acudir con el comprador al banco con el que se tiene contratada la hipoteca.
• El banco estudiará la operación, analizando el perfil y la solvencia del comprador de la vivienda, de cara a garantizar que podrá hacer frente al pago de las cuotas.
• Si el banco acepta la operación, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca, lo que significa que el comprador será el nuevo titular del préstamo hipotecario. En caso de que el banco no diese su visto bueno, habría que proceder a cancelar la hipoteca para poder completar la venta de la casa.

La posibilidad de solicitar una hipoteca puente si vendes para comprar otra casa

El vendedor de una casa con hipoteca, si tiene pensado invertir en la compra de su nueva vivienda habitual, también puede optar por cancelar el préstamo hipotecario con el dinero de la venta y solicitar otro nuevo para el nuevo inmueble. En este caso, existe un producto llamado hipoteca puente, que está diseñado para financiar la compra de una vivienda junto a la cantidad pendiente de amortizar de la antigua hipoteca.

Además de los requisitos y características habituales de cualquier préstamo hipotecario, una hipoteca puente cuenta con tres particularidades:

• El banco incorpora los dos inmuebles como garantía.

• Se establece un periodo de tiempo para completar la venta del inmueble en propiedad.

• Durante el tiempo en el que no se ha formalizado la venta de la antigua vivienda, existe un periodo de carencia en el que el titular de la hipoteca puente solo tiene que abonar al banco intereses y no se amortiza capital.

En definitiva, vender una casa con hipoteca es un proceso totalmente viable siempre que se conozcan las alternativas disponibles y los pasos necesarios para cada una de ellas. Ya sea cancelando el préstamo o mediante la subrogación al comprador, lo importante es analizar cuál es la opción que mejor se adapta a cada situación y planificar bien la operación para evitar imprevistos y agilizar la compraventa.