Los 7 pasos para tener tu hipoteca

A la hora de contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda es imprescindible conocer los requisitos y los pasos que seguir. A continuación, explicamos cómo contratar una hipoteca y todo lo que hay que tener en cuenta antes de solicitarla.

Pasos para contratar una hipoteca

Estos son los siete pasos más relevantes para suscribir una hipoteca:

1. Simulación y elección del tipo de hipoteca que mejor se adapta 

A través de un simulador de hipotecas es posible comparar entre diferentes tipos de hipotecas y escoger la que mejor se puede adaptar a la situación económica del solicitante. En todo caso, siempre es una buena idea dejarse asesorar por un experto del banco, que puede ayudar a escoger la hipoteca que mejor se ajuste a las necesidades del cliente.

Según el tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas:

• Hipoteca fija. No está sujeta a las variaciones de un índice de referencia, por lo que la cuota que hay que pagar se mantiene estable durante todo el contrato.
• Hipoteca variable. Las cuotas mensuales suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor.
• Hipoteca mixta. Es una mezcla entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable. Durante los primeros años, la cuota se mantiene y el tipo de interés no varía pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice y las cuotas fluctúan. 

En ocasiones, el banco puede ofrecer al cliente la opción de contratar una hipoteca bonificada. En una hipoteca bonificada es posible obtener mejores condiciones que en otros préstamos hipotecarios, por ejemplo, a través de un tipo de interés menor. La condición más habitual para optar a esta bonificación es domiciliar la nómina o contratar algunos productos asociados o vinculados, como un seguro de vida o uno de hogar.

2. Solicitud de la hipoteca

Para comenzar a tramitar la hipoteca hay que solicitarla formalmente al banco. Hay que tener en cuenta que, para poder pedir una hipoteca, hay que cumplir una serie de requisitos:

• Estabilidad laboral. Ésta es imprescindible para poder generar los ingresos suficientes para afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca. De acuerdo al Banco de España, la cuota de una hipoteca no debe suponer más del 30% de los ingresos mensuales del titular del préstamo hipotecario. 
• Buena situación económica. Disponer de pocas deudas en activo, como préstamos o créditos, contribuyen a que una persona tenga una mayor capacidad de endeudamiento.
• Ahorro previo. Por regla general, una hipoteca cubre hasta un máximo del 80% del precio de la compraventa o del valor de la tasación del inmueble (el menor de los dos). Es decir, que antes de solicitar un préstamo hipotecario el futuro propietario debe tener ahorrado, al menos, un 20%, a lo que hay que añadir alrededor de un 10-15% más para los gastos asociados al proceso de compra, como los impuestos, el Registro de la Propiedad, la notaría, la comisión de apertura y la gestoría.
• Buen historial crediticio. Implica que el solicitante ha cumplido en el pasado con sus obligaciones financieras en el pago de otras deudas, algo que se puede comprobar a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Una vez se ha solicitado la hipoteca, el banco analizará su viabilidad económica gracias a la documentación que pedirá al solicitante. Con esta información, los expertos de la entidad determinarán la solvencia financiera del cliente y su capacidad para afrontar el futuro pago de las cuotas.

3. Envío de la documentación necesaria al banco

Para poder analizar la solvencia de la persona que solicita la hipoteca, el banco pide habitualmente la siguiente documentación:

• Documento nacional de identidad (DNI) o equivalente.
• Si la persona que solicita la hipoteca es trabajadora por cuenta ajena, es habitual que se le pida el contrato laboral, las últimas nóminas y el certificado de vida laboral. Si se trata de una hipoteca para autónomos, lo más frecuente es que tenga que enviar al banco un extracto que demuestre el nivel mensual de ingresos, la última declaración trimestral del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), la del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y un certificado de estar al día en el pago de las cuotas a la Seguridad Social.
• Última declaración de la Renta.
• Justificación de otros ingresos (como el alquiler de una vivienda).
• Certificado de saldo de cuentas en otras entidades.
• Información sobre préstamos u otras deudas que se tengan en activo.
• Información relativa al inmueble que se desea comprar (lo más habitual es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad).

4. Análisis del banco de la viabilidad de la hipoteca

5. Solicitud de tasación e informe jurídico

Antes de concretar la hipoteca es necesario realizar una tasación de la vivienda, así como solicitar un informe jurídico a una gestoría para asegurar que no hay ningún problema o deuda sobre la vivienda. Ambos gastos corren a cargo del solicitante, junto a los aranceles notariales que correspondan, por ejemplo, si se quiere una copia de la escritura de la hipoteca.

Habitualmente, el informe de tasación de una vivienda tarda unos cinco días en completarse mientras que el informe jurídico sobre las posibles cargas del inmueble se entrega en un plazo aproximado de tres días.

6. Documentación para la firma de la hipoteca

Si el resultado del análisis del banco en relación a la viabilidad es positivo, el cliente recibirá la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que, aunque no es vinculante, sirve para revisar las condiciones de la futura hipoteca, como el tipo de interés, el plazo de amortización, las cuotas o, si las hubiera, las bonificaciones.

Más adelante, ya con un carácter vinculante, el banco le remitirá la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en donde se incluye la tabla de amortización, y, también, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que recoge los requisitos formales para la amortización parcial o total de la hipoteca. 

7. Firma de la hipoteca

Antes de proceder a la firma de la hipoteca, el banco solicitará al cliente una provisión de fondos para hacer frente, entre otros gastos, al pago de las escrituras de la compraventa y de la hipoteca. 

El proceso de firma de la hipoteca consiste en acudir al notario en dos momentos diferentes, uno para recibir asesoramiento personalizado y otro para firmar la hipoteca. En esta última visita, estarán presentes el nuevo propietario (que es el prestatario de la hipoteca), un representante del banco (en condición de prestamista), el avalista (si lo hubiera), un representante de la gestoría que se ocupa de los temas administrativos y el notario. 

Fotografía de Harper Van Mourik en Unsplash.