Comprar un habitatge nou o per reformar?

La compra d'un habitatge és una de les decisions econòmiques més importants que una persona pren al llarg de la vida. Per això, pot passar que sorgeixi el dubte de si és millor comprar una casa d’obra nova o, altrament, comprar-ne una per reformar-la segons les preferències que es tinguin. La resposta no és senzilla; sobretot, dependrà de les necessitats del propietari. Tot seguit, expliquem els factors principals que cal tenir presents abans de decidir comprar un habitatge nou que no necessita reformes o, al contrari, optar per un habitatge que sí que en necessiti.

Habitatge d’obra nova o per reformar? Elements clau

Abans de decantar-se per comprar un habitatge nou o un habitatge per reformar, és important sospesar diversos factors, com ara els següents:

• Quines són les necessitats? És important analitzar la situació familiar actual i les perspectives per al futur. Per exemple, l’arribada d’un fill nou, probablement, pot exigir un habitatge més gran; o, si es conviu amb una persona de certa edat, és possible que calgui un habitatge més accessible.
• Quin cost té adquirir un habitatge d’obra nova o un de segona mà? Per norma general, el preu d’un habitatge d’obra nova sol ser més alt que el d’un de segona mà en la mateixa ubicació. El salari actual és un factor rellevant a l'hora de triar quin tipus d'habitatge contractar. A més, cal pensar que els impostos seran diferents en cada cas:
  • La compra d’un habitatge nou està subjecta a l'impost sobre el valor afegit (IVA), que és del 10 % de l'import escripturat, excepte a les Canàries, on s’aplica l’impost general indirecte canari (IGIC), que és del 6,5 %. Hi ha, a més, el cas dels habitatges de protecció oficial (HPO), amb un IVA del 4 %. També cal pagar l’impost sobre els actes jurídics documentats (AJD), que depèn de cada comunitat.
  • La compra d'una casa de segona mà està subjecta a l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (TPO), i varia en una forquilla que va del 4 % al 10 % del preu segons la comunitat. 
• Estat general de l’habitatge. És important avaluar l’estat general de l’habitatge i la distribució dels diferents espais. Amb aquesta anàlisi prèvia es podrà fer una idea aproximada del cost de la possible reforma, ja que, des del punt de vista econòmic, no és el mateix una reforma integral que unes petites obres de millora.

Quines opcions de finançament hi ha?

La compra d'un habitatge nou comportarà un cost per al propietari nou que potser sigui diferent del que tindria adquirir-ne un de segona mà per reformar-lo. Per això, en aconseguir finançament, recórrer a l’assessorament d’un professional del banc pot representar una ajuda decisiva per intentar triar l’opció que més s’adigui amb els interessos del propietari nou.

Com pots finançar la compra d’un habitatge d’obra nova

El mètode més habitual per finançar l’adquisició d’un habitatge és una hipoteca. El banc ofereix finançament per cobrir, com a màxim, el 80 % del preu de venda de l’immoble o de la seva taxació (el que sigui més baix). Vol dir que, almenys, cal disposar d’un 20 % d’estalvi previ, i a aquest import s’han de sumar les despeses associades amb la compravenda de l’habitatge i la constitució de la hipoteca, que augmenten el cost de l’operació per al propietari nou entre un 10 % i un 15 %. 

Segons el tipus d'interès, hi ha tres tipus d'hipoteques:

• Hipoteques a tipus fix. No estan subjectes a les variacions d’un índex de referència, és a dir que la quota que s’ha de pagar es manté estable.
• Hipoteques a tipus variable. Les quotes pugen o baixen en funció de l’evolució de l’índex de referència, que habitualment és l’Euríbor.
• Hipoteques mixtes. Són una barreja dels dos tipus d’hipoteques anteriors. Durant els primers anys, la quota es manté i el tipus d’interès no varia, però més endavant la hipoteca es referencia a un índex i les quotes fluctuen. 

En el cas de dubte entre un habitatge d’obra nova i un habitatge de segona mà, es pot fer servir el simulador d’hipoteques de Banc Sabadell i introduir-hi les condicions de compra de cadascun dels immobles per obtenir una orientació de com seria la quota en cada cas. 

Opcions de finançament per comprar un habitatge de segona mà i reformar-lo

Si, a més d’adquirir-lo, es vol reformar l’habitatge, és possible fer-ho per diferents alternatives:

• Demanar una hipoteca per comprar i reformar l’habitatge alhora. És una opció que comporta disposar de més estalvi previ, ja que el banc no sol oferir més del 80 % del preu de venda o de taxació per finançar la compra d’un habitatge.
• Ampliació de la hipoteca. A vegades, el propietari demana una hipoteca per comprar l’habitatge i, més endavant, quan la situació financera li ha millorat, es planteja ampliar el préstec hipotecari per escometre la reforma de l’immoble. Si és el cas, el titular de la hipoteca ha de pagar una nova taxació de l’habitatge i la comissió de novació, que té un cost que sol rondar entre el 0 % i l’1 % de l’import pendent de pagament.
• Demanar un préstec per a la reforma. També es pot demanar un préstec per a la reforma de l’immoble. La majoria dels préstecs es tornen amb el pagament de quotes mensuals i els terminis de devolució són d’entre 12 i 96 mesos. Els préstecs solen tenir despeses de constitució menors que les de la hipoteca, i el procés per subscriure’ls sovint és més ràpid. De la mateixa manera que l’ampliació de la hipoteca, també es podria demanar més endavant. 

Quins beneficis té comprar un habitatge i reformar-lo?

Habitualment, adquirir un habitatge de segona mà ofereix adquirir un seguit d’avantatges a qui n’és propietari:

• Preu més baix, en general, en comparació amb un habitatge d’obra nova de la mateixa ubicació i amb característiques semblants. En qualsevol cas, cal tenir present que, probablement, al cost d’adquirir un habitatge de segona mà, més endavant, se li haurà de sumar el cost de la reforma.
• Ubicació cèntrica. Sovint els immobles de segona mà es localitzen en el centre de les ciutats, amb un millor accés a serveis. 
• Al gust del propietari. El propietari d’un habitatge que decideix fer una reforma integral pot adequar-la a les seves necessitats i preferències. 
• Augmentar el valor de l’immoble. Una reforma de l’habitatge en pot augmentar considerablement el valor de mercat. Això és molt important si, per exemple, passats uns anys es vol vendre la casa per comprar-ne una altra.
• Més estalvi. Amb una reforma de l’habitatge es pot millorar la instal·lació elèctrica i l’aïllament tèrmic o canviar les canonades. Tot plegat, probablement, es traduirà en un estalvi en els rebuts de la llum o de l’aigua.

Quins avantatges ofereix comprar un habitatge nou?

Entre els avantatges principals de comprar un habitatge de nova construcció hi ha els següents:

• Sense reformes. La casa sol estar llesta per anar-hi a viure una vegada està acabada i no cal fer-hi cap mena de reforma.
• Habitatge més eficient. Un habitatge nou sol disposar de més eficiència energètica, fet que ajuda a estalviar en les factures de la llum o de la calefacció.
• Garantia. Un habitatge d’obra nova ve avalat per la garantia del constructor d’acord amb la Llei d’ordenació de l’edificació. Això permet poder reclamar durant un termini de fins a tres anys si s’identifiquen defectes en les instal·lacions, i de fins a 10 anys si es troben evidències de fallades estructurals.
• Flexibilitat en els pagaments. Si la compra de l'habitatge es fa sobre plànol, hi ha més flexibilitat per abonar el preu de compravenda. 

Per a intentar triar l'opció que millor s'adequa a les necessitats personals del propietari i a la seva situació econòmica tant en el present com de cara a futur, pot ser oportú consultar amb un especialista, com el que pot posar a la seva disposició el banc, que resoldrà els dubtes que es puguin tenir.