Conocer las distintas etapas a la hora de comprar una vivienda es clave para saber en qué momento solicitar la hipoteca.
¿Qué significa comprar una vivienda sobre plano?
Comprar una vivienda sobre plano significa adquirirla antes de que finalice su construcción. Para los propietarios que no tienen que realizar la mudanza de manera inmediata, comprar una vivienda sobre plano puede suponer una opción económica muy interesante, ya que habitualmente este tipo de inmueble tiene un coste menor del que tendría en el mercado si ya estuviera edificado por completo.
Otro de los atractivos de comprar una vivienda sobre plano es el de poder personalizar la casa y dejarla a nuestro gusto, por ejemplo, complementándola con espacios como un trastero o una plaza de aparcamiento.
Sin embargo, no todo son ventajas para el propietario ya que, al disponer como única referencia la información que le proporciona la promotora sobre el proyecto, existe el riesgo de que se produzcan incidencias, como incumplimientos de contrato y retrasos respecto a la fecha de entrega o, incluso, la posibilidad de que no se edifique la casa.
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¿Cuánto es el ahorro si se compra una vivienda sobre plano?
Según cada caso, el posible ahorro por comprar una vivienda sobre plano puede llegar al 30% sobre el precio del inmueble ya construido. Además, es importante saber que el coste total de este tipo de inmuebles no se abona en un único pago sino que se van realizando diferentes pagos a medida que se termina de construir la vivienda:
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En el momento de reservar la vivienda, se abona un anticipo en concepto de señal, que suele rondar entre los 5.000 y los 10.000 euros.
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Al firmar el contrato de compraventa, se paga el 10% del precio total de la vivienda, descontando la señal que se ha abonado previamente.
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Una vez finalizada la obra, se desembolsa en torno a otro 10%, de manera que se haya pagado hasta ese momento el 20% del total del inmueble.
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Cuando la promotora vaya a entregar al nuevo propietario las llaves de la casa se pagará el 80% restante junto con los gastos asociados.
Desde el punto de vista impositivo, una vivienda sobre plano, al ser un inmueble de obra nueva, está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado. Así ocurre en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. También debe abonarse el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). Este último depende de cada comunidad autónoma.
¿Cuándo pedir una hipoteca para una vivienda sobre plano?
Como se ha visto, hasta que no se termina de construir la vivienda y se formaliza la entrega de llaves, el propietario solo tiene que desembolsar el 20% del precio final de la casa. Es decir, que hasta ese momento, por regla general, no es necesario contratar una hipoteca, aunque es recomendable que el propietario realice la solicitud al banco unas semanas antes para darle tiempo a analizar la viabilidad económica de la operación. Cabe recordar que los bancos ofrecen financiación, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda o del precio de venta (el que sea menor).
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¿Qué opciones de hipoteca existen para una vivienda sobre plano?
En la compra de una vivienda sobre plano, el propietario tiene dos posibles alternativas en relación al préstamo hipotecario:
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Contratar una hipoteca nueva. Implica para el titular pagar el coste de tasación de la vivienda, la notaría y la comisión de apertura de la hipoteca. Las hipotecas de Banco Sabadell no cuentan con esta comisión.
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Subrogarse a la hipoteca de la promotora. Es frecuente que la promotora solicitara financiación al banco para construir las viviendas, por lo que se da la opción a los nuevos propietarios de realizar una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de deudor el préstamo hipotecario según el precio total del inmueble. En una subrogación de hipoteca, el propietario sólo debe pagar la comisión de subrogación hipotecaria junto al coste de tasación de la vivienda.
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¿Es posible comprar una vivienda sobre plano con una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor permite financiar la construcción de un inmueble en un terreno que sea propiedad del solicitante pero no es el producto adecuado para adquirir una vivienda sobre plano, ya que tiene algunas singularidades que lo hacen incompatible.
En una hipoteca autopromotor, el banco va entregando paulatinamente el dinero a medida que se cumplen diferentes fases, que no coinciden con las etapas de la compra de una vivienda sobre plano:
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Fase inicial. El banco suele entregar al titular alrededor de la mitad del préstamo para pagar a la constructora y se puedan empezar las obras.
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Fase de certificaciones. Se efectúan nuevas entregas de dinero por parte del banco a medida que el arquitecto a cargo va presentando las certificaciones sobre el avance de las obras al banco.
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Fase de fin de obra. El arquitecto certifica que la edificación ha finalizado y la vivienda es habitable. El banco suele entregar en torno a un 20% del total del préstamo hipotecario restante para terminar de pagar a la constructora.
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