¿Cómo comprar una vivienda sobre plano?

Te contamos los pasos a seguir y todo lo que debes tener en cuenta para comprar una vivienda sobre plano.

Al plantearse comprar una vivienda sobre plano surgen muchas preguntas. La principal: ¿qué es comprar una vivienda sobre plano? Supone la adquisición de una vivienda antes de que finalice su construcción. La ventaja principal de comprar una vivienda sobre plano es que suele tener un coste menor, por lo que puede suponer una alternativa interesante para aquellos propietarios que desean adquirir una casa que, en condiciones normales de mercado, es probable que se encontrara fuera de sus posibilidades.

Aunque adquirir un inmueble antes de que se construya presenta otras ventajas además del posible ahorro económico, también entraña algunos riesgos que son necesarios conocer. A continuación, te hablamos sobre todos ellos en mayor detalle.

Las ventajas de comprar una vivienda sobre plano

Junto al posible ahorro en el precio (que puede, en algunos casos, llegar al 30% sobre el precio del inmueble ya construido), el principal atractivo de comprar una vivienda sobre plano radica en la opción de poder personalizar la casa y, por ejemplo, complementarla con espacios como un trastero o una plaza de aparcamiento. Otras ventajas a valorar:

• Acabados. Garantía de tener acabados modernos, eficientes y acordes con el Código Técnico de la Edificación (CTE).

• Calidad de vida. Disponer de zonas comunes como piscina o de servicios como conserjería.

• Financiación. Si no se dispone de un colchón de ahorro demasiado elevado, es posible ir pagando por la futura casa poco a poco, hasta lograr alcanzar al menos el 20% del precio final de compra, teniendo en cuenta que los bancos ofrecen financiación, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda o del precio de venta (el que sea menor).

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Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda sobre plano

Al no estar construida todavía la vivienda, el comprador tiene como única referencia la información que le proporciona la promotora sobre el proyecto, lo que siempre es un riesgo ya que pueden ocurrir un sinfín de incidencias hasta que el inmueble esté finalmente terminado. Es decir, que pueden darse una serie de problemas que van desde incumplimientos de contrato y retrasos respecto a la fecha de entrega a la posibilidad de que no se edifique la casa, con el consiguiente peligro de perder las cantidades anticipadas.

Para evitar riesgos, es recomendable leer muy bien la letra pequeña y asegurarse de que no haya cláusulas abusivas, conservando toda la información entregada por el promotor y examinando bien las características de la vivienda, las condiciones y el número de pagos. También conviene revisar que los plazos de entrega estén bien definidos.

Pasos para comprar un piso sobre plano

Lo más habitual es que una persona se entere sobre una nueva promoción de viviendas a través de un portal inmobiliario o por medio de algún anuncio. Antes de solicitar más información sobre la promoción, es recomendable buscar referencias sobre la promotora. Si éstas son positivas, el siguiente paso es ponerse en contacto con ellos y solicitarles documentación oficial que acredite que cuentan con los permisos para llevar a cabo el proyecto, que poseen la licencia de obras correspondiente y, por supuesto, que confirmen la propiedad del terreno en el que se va a edificar.

Con toda esta información, y en la medida en que resulte posible, es aconsejable guardar copias, incluyendo los anuncios comerciales. En caso de que más adelante exista alguna controversia que, en el peor de los casos, termine en el ámbito judicial, cualquier documento puede servir de prueba para corroborar los intereses legítimos del cliente.

Antes de cerrar la operación con la promotora, hay que dejar muy claros puntos como las fases de la construcción, la fecha prevista para la entrega de llaves o las condiciones de financiación, así como los detalles de la construcción. 

De hecho, uno de los problemas más frecuentes es que, al final, la vivienda no responde exactamente a la idea que tenían. Esto puede deberse a dos motivos: a que no se informaron lo suficiente antes de adquirirla o a que se acometieron algunos cambios que no estaban contemplados durante la construcción.

Por ello, lo más aconsejable es pedir desde un inicio al promotor tanto los planos aprobados para la vivienda como la memoria de calidades. Este documento recoge de forma detallada todos los materiales que se van a emplear en la edificación, en los interiores y, a ser posible, en las zonas comunes, así como las instalaciones de que va a disponer la vivienda. De este modo, será posible imaginarse con el mayor realismo posible cómo será la vivienda.

Por último, la entrega de la vivienda debe hacerse una vez se ha obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación, tras haber revisado que la casa está en condiciones óptimas. No se tiene que firmar la escritura hasta que no esté todo listo.

Si se detectara algún problema, es necesario ponerlo en conocimiento de la promotora cuanto antes para llevar a cabo su resolución de manera amistosa. Si persistiera la controversia, no se debe, en ningún caso, proceder con la firma de las escrituras, y se recomienda estudiar posibles vías legales para solucionar la disputa.

¿Cómo es el contrato de compra de una vivienda sobre plano?

En el momento de firmar el contrato hay que tener presente que este debe fijar de forma expresa:

• Las características de la vivienda, como su superficie, los acabados o los materiales empleados para su construcción.

• El precio total de la vivienda, incluyendo quién se ocupará de asumir los gastos asociados, como la notaría, el Registro de la Propiedad o la gestoría.

• El impuesto aplicable a este tipo de compra y que debe abonar el comprador es el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado. Así ocurre en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. 

• La manera en la que se estructura el plan de pagos a lo largo del proceso de construcción.

• La fecha establecida para que se produzca la entrega de llaves.

• Las penalizaciones en las que incurriría el promotor en el caso de que se produzcan retrasos en la obra, las cuales suelen ser de carácter económico, en favor del cliente.

¿Cuándo pedir la hipoteca de la compra sobre plano?

Una vez que se ha decidido adquirir una vivienda sobre plano, estos son los pasos para pagarla:

1. Reserva de la vivienda. Abonar un anticipo en concepto de señal, que suele rondar entre los 5.000 y los 10.000 euros.

2. Firma del contrato de compraventa. Pagar el 10% del precio total de la vivienda, descontando la señal que se ha abonado previamente.

3. Finalización de las obras. En ese momento, habrá que abonar en torno a otro 10%, de manera que se haya pagado el 20% del total del inmueble.

Cuando la promotora vaya a entregar al nuevo propietario las llaves de la casa habrá llegado la hora de pagar el 80% restante y los gastos asociados. Hay que tener en cuenta que también se realizará la firma de la escritura pública del inmueble, por lo que  a esas alturas el propietario tendrá que haber negociado ya la hipoteca con el banco, teniendo dos posibles alternativas:

• Contratar una hipoteca nueva. Para el propietario, supone tener que pagar el coste de tasación de la vivienda, la notaría y la comisión de apertura de la hipoteca. Las hipotecas de Banco Sabadell no cuentan con esta comisión.

• Subrogarse a la hipoteca de la promotora. Lo más habitual es que la promotora solicitara financiación al banco para construir las viviendas, por lo que se da la opción a los nuevos propietarios de realizar la subrogación, es decir, el cambio de deudor del préstamo hipotecario según el precio total de su respectivo inmueble. 

Para que puedas solucionar cualquier duda que te surja, es posible recurrir en cualquier momento a un experto para que te aconseje. Puedes solicitar aquí una cita con un especialista de Banco Sabadell.