La TAE sirve para calcular el tipo de interés de una hipoteca y poder establecer comparaciones con otros préstamos hipotecarios.
Al solicitar una hipoteca, uno de los primeros aspectos que el comprador de la vivienda desea saber es qué cuota mensual pagará al banco y durante cuánto tiempo. Para ello, es imprescindible tener en cuenta el tipo de interés que se aplica a la hipoteca a lo largo de los años que se hayan fijado en el contrato. Aquí entran en juego conceptos clave: el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE).
¿Cómo funcionan los tipos de interés de una hipoteca?
Según los elementos que se tengan en cuenta para calcular el tipo de interés de una hipoteca, es posible hablar de dos magnitudes diferentes:
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TIN o tipo de interés nominal
Es el porcentaje fijo que la entidad bancaria cobra por prestar el dinero al comprador de la vivienda. Es decir, que para su cálculo solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece el banco.
Sin embargo, para el cálculo de las cuotas que se deberán abonar no es el valor idóneo para llevar a cabo una adecuada planificación, ya que no tiene en cuenta los gastos de la hipoteca.
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TAE o tasa anual equivalente
Es, posiblemente, el valor que más se utiliza a la hora de analizar y establecer comparaciones entre hipotecas, ya que permite conocer el coste real de una hipoteca.
¿Qué datos incluye la TAE de una hipoteca? La TAE se calcula añadiendo al TIN del préstamo otra serie de gastos, como la comisión de apertura (las hipotecas de Banco Sabadell no cuentan con esta comisión) o el coste de los productos asociados a la hipoteca, como podría ser la prima del seguro de vida vinculado. Suele decirse que que la TAE determina el coste real de una hipoteca ya que representa en forma de porcentaje lo que tendrás que pagarle cada año al banco por el dinero que te ha prestado.
Uno de los problemas de la TAE se produce cuando se aplica a las hipotecas a tipo variable, ya que al variar el tipo de interés, el cálculo de esta tasa va cambiando con cada revisión que se hace de la hipoteca. Sin embargo, es la herramienta idónea para comparar hipotecas cuando existen diferentes períodos de liquidación o de condiciones, ya que tiene en cuenta elementos como los gastos asociados a la compra de la vivienda (de notaría, de tasación o del Registro de la Propiedad) o el pago de impuestos.
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Hipotecas según el tipo de interés
Los tipos de interés están relacionados con las diferentes clases de hipotecas que existen en el mercado: hipotecas a tipo fijo, variable y mixto. Los futuros propietarios deben tener en cuenta las características de cada tipo de préstamo, lo que les ayudará a escoger la que mejor se adapte a su perfil:
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Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.
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Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, la cantidad a pagar cambiará.
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Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable.
¿Pero, entonces, para qué sirve la TAE y qué relación tiene con el tipo de hipoteca?
Una hipoteca fija tiene la ventaja frente a una de tipo variable de que sabrás en todo momento lo que vas a pagar, ya que siempre tendrás que abonar la misma cuota. Sin embargo, si el euríbor se mantiene en una cotización baja, posiblemente se paguen menos intereses a largo plazo en una hipoteca variable que en una a tipo fijo. Las hipotecas variables suelen estar indicadas para personas que tienen mayor tolerancia al riesgo y que pueden hacer frente a las variaciones que se producen en las cuotas.
A medio camino, se sitúa la hipoteca mixta, en la que en sus primeros años la cuota se mantiene sin cambios debido a que el tipo de interés no varía, pero, más adelante, la hipoteca se referencia a al euríbor, por lo que las cuotas varían según su evolución.
Por regla general, cuanto más baja sea la TAE significa que menos te costará un préstamo. En el caso de las hipotecas fijas y, en sus primeros años, de las hipotecas mixtas, es fácil conocer la TAE al estar referenciada a un tipo de interés fijo. En las hipotecas variables, la TAE recoge una estimación del coste del préstamo hipotecario bajo el supuesto de que el tipo de interés no cambiará durante la vigencia del crédito.
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