Una hipoteca autopromotor financia la construcción de una vivienda en un terreno aunque guarda algunas diferencias respecto a las hipotecas tradicionales.
Una hipoteca autopromotor permite financiar la edificación de una vivienda en un terreno que sea propiedad del solicitante. La principal diferencia con una hipoteca convencional es que el titular no recibe el dinero de golpe sino que el banco se lo va entregando por fases.
Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor
Al igual que suele ocurrir con el resto de préstamos hipotecarios, en el caso de la hipoteca autopromotor el banco procura ofrecer financiación por, como máximo, el 80% del valor de tasación estimada del inmueble cuando esté terminado, por lo que es imprescindible tener ahorrado el 20% restante. A esto hay que añadir entre un 10% y un 15% adicional correspondiente al resto de gastos de la hipoteca autopromotor, como los impuestos, los gastos de notaría o los de gestoría.
Además, para que el banco decida conceder una hipoteca autopromotor es necesario que el solicitante cumpla algunos requisitos, entre ellos:
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Ser titular de un solar libre de cargas.
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Contar con una constructora para la edificación de la vivienda que tenga una experiencia constatable.
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Poseer la licencia de construcción para poder llevar a cabo la obra prevista (esta licencia se solicita en el ayuntamiento en el que se localice el terreno).
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Tener un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos de la región en la que se vaya a construir la vivienda.
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Disponer de un presupuesto de ejecución de la obra (que prepara la empresa constructora) y contar con el certificado de eficiencia energética de la futura casa (que se encargará de tramitar en su momento también la empresa constructora).
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Gozar de una solvencia económica y una capacidad de endeudamiento adecuadas. En esta línea, es habitual que el banco evalúe sobre el solicitante:
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Estabilidad laboral, que permita garantizar una estabilidad en los ingresos.
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Historial crediticio, ya que se suele valorar si la persona ha tenido antes un préstamo o un crédito que se haya amortizado en su totalidad y en los plazos acordados.
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Situación personal, es decir, si el solicitante está soltero o casado, o si tiene hijos u otras personas a su cargo.
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Tenencia de otros activos en propiedad, como inversiones financieras o un inmueble.
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¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
Después de presentar al banco la documentación que acabamos de citar, hay que encargar una tasación para conocer el valor hipotético de la vivienda una vez edificada que paga el titular del terreno. Si la entidad aprueba la operación, se firmará el préstamo hipotecario ante notario.
A partir de ese momento, el banco irá entregando paulatinamente el dinero a medida que se cumplan diferentes fases. En total, estas fases suelen durar en torno a los dos años:
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Fase inicial. El banco suele entregar al titular alrededor de la mitad del préstamo para pagar a la constructora y se puedan empezar las obras.
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Fase de certificaciones. Se van efectuando nuevas entregas de dinero por parte del banco a medida que el arquitecto a cargo va presentando las certificaciones sobre el avance de las obras al banco, de manera que se garantice que todo marcha según lo previsto.
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Fase de fin de obra. El arquitecto certifica que la edificación ha finalizado y la vivienda es habitable. El banco suele entregar en torno a un 20% del total del préstamo hipotecario restante para terminar de pagar a la constructora.
Es habitual que durante estas tres fases el banco solo cobre al titular los intereses de la hipoteca por lo que las cuotas son más bajas. Tras finalizar las obras, el propietario deberá comenzar a pagar una cuota mensual que ya incorpora capital e intereses hasta saldar el total de la deuda, como ocurre en una hipoteca tradicional.
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Fotografía de Jens Behrmann de Unplash