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Cómo calcular los intereses de la hipoteca

Carlos S. Ponz - 16/04/2024
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Solo es posible calcular todos los intereses que tendremos que pagar en una hipoteca a tipo fijo, ya que la cuota no varía a lo largo del préstamo.

A continuación, te explicamos qué elementos influyen a la hora de calcular los intereses que hay que pagar en una hipoteca. Aunque si quieres tener un detalle aproximado, te recomendamos utilizar un simulador de hipotecas1 como el que ofrece Banco Sabadell.

¿Cómo se calculan los intereses de una hipoteca?

El interés de una hipoteca es el dinero que cobra el banco por conceder el capital al futuro propietario para comprar una vivienda. Para calcular el tipo de interés de un préstamo hipotecario se pueden utilizar dos magnitudes diferentes:

  • Tipo de interés nominal (TIN). Es un porcentaje fijo que el banco cobra por prestar el dinero al solicitante. Para calcularlo solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece la entidad bancaria. No es la magnitud adecuada para calcular las cuotas que habrá que abonar en una hipoteca, ya que no tiene en cuenta los gastos asociados a la operación.

  • Tasa anual equivalente (TAE). Incluye otras variables más allá del TIN, como las comisiones de la hipoteca, la tasación y los gastos asociados a la contratación del préstamo hipotecario, entre otros. Es la magnitud idónea para calcular el coste real de una hipoteca, así como para comparar entre dos o más préstamos hipotecarios antes de decantarse por uno.

¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca? Cálculo del interés según el tipo de hipoteca

Para calcular los intereses de la hipoteca, es importante tener en cuenta que existen tres tipos de hipotecas en función del tipo de interés que aplican:

  • Hipoteca fija. Las cuotas se mantienen estables durante toda la vida del préstamo.
  • Hipoteca variable. Están referenciadas a dos índices: el diferencial, que no varía y lo fija el propio banco; y el referencial, que en España suele ser el euríbor. Si el euríbor sube o baja, así lo hace también la cuota mensual. 
  • Hipoteca mixta. Es una mezcla entre una hipoteca fija y una hipoteca a tipo variable. Durante los primeros años, el tipo de interés no varía, pero, más adelante, la hipoteca se referencia al euríbor, por lo que las cuotas cambian según su evolución.

Calcular intereses de una hipoteca fija

En una hipoteca a tipo fijo, la fórmula para calcular los intereses es sencilla ya que la cuota será la misma con independencia del comportamiento del euríbor. Simplemente, hay que multiplicar la cantidad pendiente de pagar por el tipo de interés y dividir el resultado entre 12. Veamos un ejemplo:

Tenemos una hipoteca de 200.000 euros a un tipo del 2% durante 20 años. La cuota será siempre de 1.011,77 euros pero el reparto de los intereses varía. Calculemos las tres primeras cuotas:

  • Cuota 1. 200.000×0,02/12= 333,33 euros se pagan de intereses.

  • Cuota 2. 198.988,29×0,02/12= 331,64 euros se pagan de intereses.

  • Cuota 3. 197.976,58×0,02/12= 329,96 euros se pagan de intereses.

Calcular intereses de una hipoteca variable

En cambio, en una hipoteca a tipo variable, hay que sumar al euríbor el porcentaje que se determina en el contrato de la hipoteca, el diferencial. Dependiendo de la evolución de este indicador, el banco revisa periódicamente las condiciones de la carga. A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, en las que podemos calcular todas las cuotas y el total de intereses a pagar a final de año, con una hipoteca a tipo variable debemos calcularlas al día. Por ello, lo más adecuado en este caso es que solicites el cuadro de amortización de la hipoteca, en donde te vendrá mayor información.

Conoce las hipotecas de Banco Sabadell y escoge la que mejor responda a tus necesidades y a tu situación económica. Además, podrás realizar una simulación hipotecaria1 con las condiciones que elijas.

Recuerda que, si lo deseas, puedes recurrir a un experto de Banco Sabadell para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar una cita con uno de nuestros especialistas.

1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

Fotografía de jusuf111 de Pixabay

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