¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo cuya finalidad es financiar la compra de una vivienda. El comprador recibe del banco una cantidad de dinero que se compromete a devolver, junto con los intereses correspondientes, mediante el pago de cuotas mensuales. En este tipo de préstamos, la garantía de pago es el propio inmueble. En España más del 50% de las compras de vivienda se financia con hipotecas.

Antes de contratarla, es recomendable simular la hipoteca para estimar la cuota mensual, comparar diferentes escenarios y valorar si la operación se ajusta a la capacidad económica del comprador.

Elementos principales de una hipoteca:

1. Capital

El capital es la cantidad de dinero que se solicita al banco para comprar la vivienda. Por norma general, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80% del valor de compra o de tasación del inmueble (el que sea menor de los dos). Por lo tanto, el cliente debe tener ahorrado el 20% restante, que se paga en el momento de la compra a modo de entrada.

Además, es importante disponer de dinero ahorrado para afrontar los gastos asociados a la operación, como impuestos, notaría, registro, gestoría o tasación, entre otros.

Por ejemplo, para adquirir una vivienda de 180.000 euros, el banco presta como máximo 144.000 euros, por lo que el comprador debe tener ahorrado para comprar esa casa 36.000 euros, además de los gastos vinculados a la compraventa. 

2. Interés

Es la cantidad de dinero que cobra la entidad financiera por otorgar el préstamo. En función de si este tipo de interés es fijo, variable o mixto, se puede elegir entre tres tipos de hipotecas:

Hipotecas a tipo fijo

En las hipotecas a tipo fijo se marca un tipo de interés al firmar el contrato que se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo. Esto permite conocer desde el principio cuánto se pagará cada mes. 

Hipotecas a tipo variable

En las hipotecas variables el interés está compuesto por el índice de referencia y el diferencial.

• Índice de referencia. Indica cómo varía el tipo de interés. El más habitual es el euríbor, que refleja el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Este se suele revisar una vez cada seis meses o 12 meses y, en función de si sube o si baja, así lo hará también la cuota mensual de la hipoteca.
• Diferencial. Es la cantidad que cobra el banco por conceder el préstamo.

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca a tipo mixto combina las dos modalidades anteriores. Durante los primeros años se aplica un tipo de interés fijo y, pasado ese periodo, el préstamo pasa a funcionar con un tipo variable.

Diferencias entre TIN y TAE

En cualquier caso, antes de decidirse por una de estas modalidades hay que tener en cuenta otros indicadores:

• Tipo de interés nominal (TIN). El precio que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo. Esta cifra no tiene en cuenta ningún gasto adicional que vaya asociado a la contratación de la hipoteca, como por ejemplo, las posibles comisiones.
• Tasa anual equivalente (TAE). El coste total del préstamo, ya que además del euríbor y del TIN, incluye las comisiones y otros gastos asociados a la compra de una vivienda. Este indicador permite comparar entre los bancos el coste de los productos hipotecarios.

3. Periodo de amortización

Es el periodo de tiempo del que dispone el cliente para devolver el capital prestado más los intereses, es decir los años que se tardará en terminar de pagar la hipoteca. Cuanto mayor sea el plazo de amortización de una hipoteca, menor será la cuota mensual, aunque la cantidad de intereses pagados al final del préstamo será mayor. El periodo de amortización suele ir desde cinco años hasta 30. El plazo medio de amortización de las hipotecas en España es de 25 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca, es clave contar con el asesoramiento de un profesional como el de la entidad bancaria, que guía al futuro propietario durante todo este proceso y resuelve las dudas que puedan surgir.