Una subrogació d’hipoteca permet a qui n’és titular canviar el préstec hipotecari a un altre banc i modificar-ne algunes condicions, com ara el tipus d’interès o el termini de devolució. També és possible subrogar la hipoteca per canviar el titular, per exemple si es ven un habitatge que està hipotecat. Un dels avantatges de subrogar la hipoteca és que permet evitar certes despeses, ja que no cal cancel·lar el préstec hipotecari i contractar-ne un de nou. Tot seguit, analitzem com és possible subrogar una hipoteca a una altra persona.
Com es pot subrogar una hipoteca a una altra persona
Abans de decidir subrogar una hipoteca cal que la persona que n’ha de ser nou titular estudiï amb atenció les condicions del préstec hipotecari i pugui comparar entre els diferents tipus que hi ha fent servir, per exemple, el simulador d’hipoteques de Banc Sabadell.1
Quan s’hagi pres la decisió, el primer pas per subrogar una hipoteca a una altra persona és que qui hagi d’acceptar la titularitat del préstec hipotecari tingui la capacitat financera per assumir el pagament de les quotes. Si sembla que és així, cal presentar una sol·licitud formal al banc, el qual analitzarà tota la informació disponible, inclosa la solvència econòmica del sol·licitant, a més de veure si aquest compleix els requisits per ser titular d’una hipoteca.
Més endavant, el banc presentarà una oferta vinculant amb les condicions de la hipoteca, incloent-hi els costos, el tipus d’interès (hipoteca d'interès fix, mixt o variable) i el quadre d’amortització. En aquest punt, poden passar dues coses:
- El nou titular accepta les condicions de subrogació i, per tant, se signarà una novació amb el banc i es començaran a aplicar les noves condicions.
- Les noves condicions no s’accepten i, per tant, és probable que s’intenti concretar una oferta de subrogació hipotecària amb un altre banc. Si és el cas, la nova entitat ho notificarà al banc antic perquè es pugui tirar endavant el procés de subrogació.
Requisits per subrogar una hipoteca entre particulars
Els requisits principals per dur a terme una subrogació d’hipoteca entre particulars són:
Per al titular actual:
- Import pendent de pagament. Sovint, el banc estableix com a límit que l’import pendent de pagament de la hipoteca no pot excedir el 80 % del valor de taxació de l’habitatge.
- Quotes. Per fer una subrogació entre particulars, el banc normalment demana que el titular actual hagi pagat les quotes durant un període determinat.
Per al nou titular:
- Capacitat econòmica. La persona que vol assumir la hipoteca com a nou titular ha de tenir la capacitat econòmica suficient que li permeti afrontar el pagament de les quotes. El Banc d’Espanya recomana que els deutes d’una persona no superin el 30 % dels seus ingressos mensuals.
- Estabilitat laboral. El nou titular ha de tenir ingressos estables que, en el cas d’un treballador per compte d’altri, es poden demostrar mitjançant un contracte laboral. En el cas d'un professional autònom, es demostra per mitjà dels ingressos que ha obtingut en els mesos anteriors o les seves declaracions trimestrals.
- Historial creditici. Cal que la persona que vulgui assumir la subrogació d’una hipoteca tingui un historial creditici sanejat per garantir que podrà respondre de manera positiva davant el compromís financer que una hipoteca representa.
Quan beneficia fer la subrogació per canvi de deutor?
Sovint, la subrogació per canviar el titular d’una hipoteca té lloc quan es produeix la compravenda d’un habitatge i hi ha una hipoteca vigent. En aquest cas, el préstec hipotecari es transmet a la persona que ocuparà l’habitatge, i així s’estalvia el cost per al fins ara titular d’haver de cancel·lar la hipoteca anterior i, per tant, obligar el nou titular a obrir-ne una de nova.
Per norma general, la subrogació d’hipoteca per canvi de deutor pot permetre al nou titular aconseguir condicions millors, per exemple un tipus d’interès més baix. A més, és probable que, així, es pugui estalviar en els costos associats a la cancel·lació d’una hipoteca.
Sovint es recorre a un canvi en la titularitat de la hipoteca en una compravenda d’habitatge quan el preu acordat és proper al deute hipotecari. En tot cas, venedor i comprador han d’acordar entre ells quin és el preu addicional que s’ha d’assumir a més de la hipoteca que el nou titular ha de pagar al venedor, ja que aquest últim haurà estat afrontant el pagament de les quotes de la hipoteca des de l’inici.
En principi, l’únic motiu pel qual podria ser millor cancel·lar una hipoteca i obrir-ne una de nova abans que subrogar és que es modifiquin diverses de les condicions del préstec hipotecari, la qual cosa fa que sigui més senzill contractar-ne un de nou des de zero encara que les despeses de fer-ho siguin més elevades.
Riscos de subrogar una hipoteca a una altra persona
Fer una subrogació d’hipoteca entre particulars implica per al nou titular assumir el deute hipotecari d’una altra persona i fer-se responsable de pagar les quotes pendents. A més, cal tenir en compte el repartiment de les despeses de subrogació de la hipoteca entre el titular actual de la hipoteca i el nou titular. S’assumeixen de la manera següent:
- Titular actual: ha de pagar la comissió per subrogació de deutor de la hipoteca, si n’hi ha.
- Titular nou: hauria de pagar la taxació de l’habitatge.
Igual que passa en qualsevol hipoteca, el titular nou en una subrogació d’hipoteca entre particulars ha de tenir present que un préstec hipotecari representa un compromís financer de llarg termini que cal analitzar abans d’acceptar-lo.
A més de dur a terme una subrogació d’hipoteca per canvi de deutor, el titular nou ha d’analitzar el cost que per a ell té assumir el pagament de les quotes que queden per pagar del préstec hipotecari i l’acord de compravenda a què hagi arribat amb el titular actual. Així, sabrà què paga realment per esdevenir el propietari del seu habitatge nou.
1 El resultat d'aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la, ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les pròximes pantalles. Si vols demanar una hipoteca, un cop vegis el resultat de la simulació, hauràs de posar-te en contacte amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.
Fotografia de Freepik