A l’hora de plantejar-se vendre una casa amb hipoteca cal tenir en compte diferents elements, com per exemple, el saldo pendent a pagar del préstec.
Vendre un habitatge que encara té una hipoteca pendent, per comprar una casa nova és una situació que es produeix bastant sovint. Davant aquesta situació és habitual que sorgeixin dubtes com, per exemple, si és possible canviar la titularitat del préstec hipotecari a nom del comprador o de quin mode es pot cancel·lar per obrir una altra hipoteca i finançar l’adquisició d’una nova casa.
A continuació, t’expliquem pas a pas quines alternatives hi ha per vendre el teu habitatge amb hipoteca.
Com vendre un habitatge amb hipoteca?
Hi ha dues maneres de vendre una casa si la hipoteca està en vigor:
-
Cancel·lar el préstec hipotecari amb els diners de l’operació de compravenda.
-
Canviar la titularitat de la hipoteca a nom del nou propietari de l’immoble.
Sens dubte, l’opció més utilitzada és la primera, encara que analitzarem cadascuna d’elles amb tots els detalls.
Passos per cancel·lar la hipoteca d’una casa que s’acaba de vendre
Abans d’analitzar els passos per cancel·lar la hipoteca d’un habitatge cal tenir una cosa clara: és pot posar un anunci de venda de l’habitatge o arribar a un acord amb una agència immobiliària sense haver de comunicar que es tracta d’un immoble amb hipoteca. L’habitatge semblarà que estarà lliure de càrregues, ja que no influirà ni en el preu de venda ni en la majoria dels passos del procés per completar l’operació amb el venedor.
Un cop fet aquest incís, els documents que cal tenir preparats per vendre la casa si té una hipoteca, són els mateixos que si no la tingués, és a dir:
-
Certificat d’eficiència energètica.
-
Cèdula d’habitabilitat.
-
Plànols de l’habitatge.
-
Escriptura de compravenda.
-
Certificat de la inspecció tècnica d’edificis (ITE).
-
Certificat de lliure deute amb la comunitat (si n’hi hagués).
-
Últim comprovant de pagament de l’impost de béns immobles (IBI).
-
Factures pagades més recents dels subministraments de l’habitatge.
-
Nota simple. Encara que no és obligatori, aquest document, expedit pel Registre de la Propietat, és molt recomanable, ja que permet al venedor constatar que és el propietari de l’habitatge.
El principal canvi que es produeix quan es ven una casa amb hipoteca, sorgeix quan el comprador confirma la data de signatura de l’escriptura. Llavors, el venedor ha de:
-
Sol·licitar al banc amb el qual tingui contractada la hipoteca un certificat de saldo pendent del préstec hipotecari.
-
Lliurar el certificat de deute pendent al comprador. El dia de la signatura de l’escriptura, el comprador haurà de donar un xec al banc amb el saldo de la hipoteca que queda pendent per pagar i, com és habitual, que es vengui per un preu superior a la quantitat pendent, un altre xec al venedor per la diferència.
-
Procedir a la cancel·lació registral de la hipoteca al Registre de la Propietat.
I si el preu de l’habitatge està per sota del saldo pendent de la hipoteca?
En el cas que el preu de venda de la casa sigui menor que el que queda per pagar de la hipoteca, cal fer el següent:
-
Sol·licitar al banc el certificat de saldo pendent de la hipoteca.
-
Explicar al banc els detalls de l’operació de compravenda, ja que haurà d’autoritzar-la. Habitualment, si la diferència no és molt rellevant i la situació creditícia del venedor és bona, sol proposar-se un préstec personal per poder abonar el capital que queda pendent.
-
Si el banc aprova i formalitza l’operació, el comprador lliurarà el dia de la signatura de l’escriptura un únic xec al banc amb els diners pactats per cancel·lar la hipoteca.
Pot interessar-te: Quines són les despeses de cancel·lació d’una hipoteca?
Com canviar la titularitat de la hipoteca al comprador de l’habitatge
La segona possibilitat per vendre un habitatge amb hipoteca és transmetre el préstec al comprador. Aquest procés rep el nom de subrogació de deutor. En aquest cas, els passos que cal dur a terme són els següents:
-
Anar amb el comprador al banc amb el qual es té contractada la hipoteca.
-
El banc estudiarà l’operació, analitzarà el perfil i la solvència del comprador de l’habitatge, per tal de garantir que podrà fer front al pagament de les quotes.
-
Si el banc accepta l’operació, es procedirà a la signatura de la subrogació de la hipoteca, el que significa que el comprador serà el nou titular del préstec hipotecari. En cas que el banc no donés el seu vistiplau, caldria procedir a cancel·lar la hipoteca per poder completar la venda de la casa.
La posibilidad de solicitar una hipoteca puente si vendes para comprar otra casa
El venedor d’una casa amb hipoteca, si pensa invertir en la compra del seu nou habitatge habitual, també pot optar per cancel·lar el préstec hipotecari amb els diners de la venda i sol·licitar un altre préstec per al nou immoble. En aquest cas, existeix un producte anomenat hipoteca pont, que està dissenyat per finançar la compra d’un habitatge amb la quantitat pendent d’amortitzar de la hipoteca antiga.
A més dels requisits i les característiques habituals de qualsevol préstec hipotecari, una hipoteca pont té tres particularitats:
-
El banc incorpora els dos immobles com a garantia.
-
S’estableix un període de temps per completar la venda de l’immoble en propietat.
-
Durant el temps en el qual no s’ha formalitzat la venda de l’antic habitatge, hi ha un període de carència en el qual el titular de la hipoteca pont només ha d’abonar al banc interessos i no s’amortitza capital.
Si necessites assessorament professional, pots recórrer a un expert del Banc Sabadell perquè t’aconselli sense cap compromís. Pots sol·licitar una cita amb un dels nostres especialistes.