Com negociar la hipoteca

És possible negociar amb el banc diferents elements d’una hipoteca, com el tipus d’interès o el termini de devolució.

T’expliquem les claus principals per negociar la hipoteca amb el teu banc i aconseguir unes condicions que resultin beneficioses per a totes dues parts.

Què analitza el banc abans d’oferir una hipoteca

Abans de decidir si concedirà el finançament necessari per comprar un habitatge, el banc analitza si el sol·licitant podrà tornar en el termini pactat els diners prestats a més dels interessos previstos en la hipoteca. Per saber-ho, s’analitzen diferents elements, com:

• El nivell d’ingressos. És fonamental poder generar uns ingressos mensuals que permetin assumir el pagament de les quotes de la hipoteca. Per regla general, les quotes no han de superar el 30 % dels ingressos del sol·licitant. 

• Estabilitat laboral. Tant l’antiguitat laboral d’una persona com el tipus de contracte que tingui són molt importants per aconseguir el finançament hipotecari que necessita. Un treballador amb un contracte indefinit ofereix, en principi, més garanties per tornar el préstec hipotecari. 

• Estalvi previ. El banc concedeix finançament per fins al 80 % del valor de compra o de taxació de l’habitatge (el que sigui menor). Això significa que el comprador ha de tenir un estalvi previ de, almenys, el 20 %, al que cal sumar un 15 % més per a les despeses associades.

• Historial creditici. El banc també analitza si el sol·licitant va complir en el passat amb les seves obligacions financeres per pagar altres préstecs. Per a això, consulta registres com el de la Central d’Informació de Riscos (CIR) del Banc d’Espanya.

Les claus per poder negociar una hipoteca

Perquè fructifiqui tan bé com sigui possible la negociació de la hipoteca, és important que tinguis en compte prèviament alguns elements, com per exemple:

• Justificar degudament el nivell d’ingressos i l’estabilitat laboral. Al final és demostrar solvència davant l’entitat bancària.

• Claredat. Demana claredat en l’oferta hipotecària de cada entitat. 

• Compara les ofertes dels diferents bancs. Per a això, recorda que l’indicador que has de tenir en compte és la TAE (Taxa Anual Equivalent), que inclou el TIN (Tipus d’Interès Nominal) més altres despeses associades al préstec, com la possible comissió d’obertura, la comissió d’amortització anticipada, o la comissió de cancel·lació. 

Quins elements es poden negociar en una hipoteca

Si la persona que sol·licita una hipoteca compleix amb els requisits, rebrà del banc la Fitxa d’Informació Precontractual (FIPRE), que és un document de caràcter informatiu general en el qual s’inclouen les característiques bàsiques de la hipoteca, com són el tipus d’interès que aplica, les vinculacions i les despeses preparatòries, el tipus d’hipoteca o el tipus de moneda a la qual es referencia. Més endavant, rebrà altres fitxes (la FEIN i la FiAE) amb les condicions i les claus del préstec hipotecari.

Entre els elements de la hipoteca que el sol·licitant podrà negociar amb l’entitat abans d’arribar a un acord amb el banc es troben:

• Tipus d’hipoteca. És possible negociar el tipus d’hipoteca en funció del tipus d’interès. Existeixen tres tipus d’hipoteques:

  • Hipoteca a tipus fix. L’interès es manté igual durant tota la vida del préstec hipotecari, el que significa que les quotes no varien.

  • Hipoteca a tipus variable. La quota puja o baixa en funció de l’evolució de l’euríbor. En cada revisió periòdica de la hipoteca, el tipus d’interès canviarà.

  • Hipoteca mixta. És una barreja entre les dues hipoteques anteriors, ja que durant els primers anys del préstec s’aplica un tipus d’interès fix i, posteriorment, es passa a un de variable.

• Comissions. També es pot negociar algunes comissions, com la d’obertura, subrogació o novació. Recorda que les hipoteques del Banc Sabadell no tenen comissió d’obertura.

• Termini de devolució. Negociar un termini de devolució més llarg pot significar una menor quantia en les quotes de la hipoteca, encara que és probable que el pagament d’interessos sigui més alt.

• Bonificació. Alguns bancs ofereixen bonificació en el tipus d’interès si es contracten productes associats, com una assegurança de vida o una pòlissa de llar, cosa que també és possible negociar.

Com negociar la hipoteca amb el banc

Abans de negociar la hipoteca amb el banc, és oportú plantejar-se uns objectius realistes sobre quins elements del préstec es volen revisar i per què.

En aquest sentit, es recomana comparar entre les hipoteques que ofereixen diferents entitats basant-se en les necessitats de finançament que es tinguin. Recorda que amb el Banc Sabadell pots fer en qualsevol moment una simulació hipotecària¹ amb les condicions que triïs.

També és important avaluar no només la nostra situació econòmica personal actual, sinó pensar en com podrà ser en el futur. Per exemple, saber a quina edat aproximada ens pensem jubilar o plantejar-se quant pot costar que els fills vagin a la universitat, són elements que condicionaran la nostra capacitat d’endeutament.

Tenint en compte tots aquests paràmetres, que permeten fer-se una idea de la hipoteca que realment s’ajusta a les nostres necessitats, el més aconsellable és demanar una cita amb  un gestor hipotecari. 

Com formalitzar la negociació amb el banc

Després d’arribar a un acord amb el banc, aquest presentarà al client la FEIN, un document en el qual es mostren totes les condicions i característiques de la hipoteca:

• La identificació del prestador i les comissions que percebrà.

• L’import total del préstec i el termini de devolució.

• El valor de l’immoble i el percentatge de finançament que es concedirà.

• La periodicitat dels pagaments i el nombre de quotes de la hipoteca (reflectint l’import de cadascuna i si variarà en el futur i de què depèn).

• El tipus d’interès (si és fix o variable i, si és variable, a quin índex es referencia).

• L’import total que es desemborsarà, incloent-hi els interessos.

El sol·licitant també rep la FiAE, un altre document que recull tota la informació sobre les clàusules que s’inclouran en el contracte hipotecari. És obligatori que el client rebi amb, almenys, 10 dies d’antelació a la signatura de la hipoteca a la notaria, la FEIN i la FiAE.

És possible renegociar la hipoteca si ja s’estan pagant les quotes?

Sempre que el titular ho desitgi, pot posar-se en contacte amb el banc per intentar renegociar la seva hipoteca, de cara a intentar millorar-ne les condicions i adaptar-les a la seva situació financera personal o a la conjuntura del mercat en aquest moment. En una renegociació d’hipoteca és possible modificar les condicions del préstec hipotecari, per exemple, canviant el tipus d’interès o ampliant el termini o el capital. 

Es pot dur a terme una renegociació de la hipoteca a través de tres vies: amb una novació, a través d’una subrogació o subscrivint un préstec nou, el que implica cancel·lar la hipoteca anterior.

¹ El resultat d’aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les properes pantalles. Si desitges sol·licitar una hipoteca un cop hagis vist el resultat de la teva simulació, hauràs de contactar amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.