Tipos de viviendas, ¿cuáles son sus características?

Conocer cada tipo de vivienda es importante ya que condiciona su precio de venta y los impuestos que habrá que pagar por ella.

Existen muchos tipos de vivienda, desde viviendas libres de primera o de segunda mano a viviendas de protección oficial (VPO). A continuación, vamos a analizar los principales tipos de viviendas que hay y las características de cada uno de ellos.

¿Qué tipos de viviendas hay?

Según quién posea su titularidad y de acuerdo con la libertad de venta o de alquiler que exista, es posible hablar de viviendas libres o de vivienda protegidas.

¿Qué es una vivienda libre?

Las viviendas libres son aquellas que pertenecen a empresas o particulares y que al construirse no han recibido ningún tipo de ayuda del sector público, por lo que su precio de venta se rige por la ley de la oferta y la demanda.

Dentro de las viviendas libres, hay viviendas de obra nueva y de segunda mano.

• Viviendas libres de obra nueva. Tienen la ventaja de que el comprador puede entrar a vivir directamente en el piso o en la casa, ya que, por norma general, no será necesario realizar reformas y las instalaciones, los materiales y el propio diseño son más actuales, eficientes y de más calidad que en un inmueble de segunda mano. 

¿Qué impuestos tiene una vivienda de obra nueva? 

Este tipo de vivienda está gravada con el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que supone un 10% (salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario -IGIC-, cuyo tipo es del 6,5%). 

¿Cuánto cuesta una vivienda de obra nueva? 

El precio acostumbra a ser más elevado (sobre todo si la compra no se realiza sobre plano) y a no ser negociable. Además, también habrá que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que está transferido a las comunidades autónomas y varía del 0,5% al 1,5% sobre el valor de referencia.

• Viviendas libres de segunda mano. Pese a que a menudo requieren realizar reformas, suelen permitir revalorizar de forma considerable el inmueble.

¿Qué impuestos tiene una vivienda de segunda mano? 

Estas viviendas se gravan por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que se sitúa entre el 4% y el 10% sobre su precio y que se abona a la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. 

¿Cuánto cuesta una vivienda de segunda mano? 

El precio suele ser inferior y negociable en comparación con el de los inmuebles de obra nueva.

¿Qué es una vivienda protegida?

Las viviendas protegidas o VPO cuentan con financiación pública. Su precio, por tanto, es más asequible que el de las viviendas libres, ya sean de obra nueva o de segunda mano. Las VPO cumplen unas características específicas, como las dimensiones, que oscilan entre los 70 y los 90 metros cuadrados, y el precio máximo de venta o de renta, calculado e impuesto por la Administración a través de la “calificación provisional”, que se otorga antes del proyecto, y la “calificación definitiva”, llevada a cabo tras su finalización.

¿Cuánto cuesta una vivienda de protección oficial? 

Entre las ventajas de una vivienda de protección oficial se encuentran un precio más bajo y la posibilidad de beneficiarse de las ayudas financieras que proporcionan las comunidades autónomas.

Requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial 

Una vivienda de protección oficial debe destinarse al domicilio habitual del comprador y no puede venderse libremente hasta que no haya pasado un plazo marcado por la Administración correspondiente, que suele situarse en torno a los 10 años. Además, otros requisitos que hay que tener en cuenta son: 

• Ser mayor de edad.

• Ingresos. Los ingresos de los compradores o inquilinos no deben superar unos máximos establecidos por la Administración. El indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. En 2024, el ingreso máximo de los solicitantes corresponde a 7.200 euros al año en 12 pagas ó 8.400 euros en 14 pagas. Según donde se encuentre el solicitante, para acceder a una vivienda de protección oficial no se podrá superar el límite de rentas establecido, que suele ubicarse entre el 2,5 y 5,5 veces el IPREM.

• No tener una vivienda libre en propiedad.

• Registro. Estar inscritos en un registro público de demandantes de VPO, gestionado por cada región. 

• Empadronamiento. Estar empadronado en la ciudad donde se ubica la vivienda a la que se quiere acceder.

• Ayudas. No haber conseguido ayuda en financiación pública de viviendas en los últimos 10 años.

• Primera concesión. No haber recibido una concesión de una VPO con anterioridad, a no ser que se demuestre que se trata de una vivienda inapropiada para las circunstancias familiares o personales.

Tipos de vivienda de protección oficial 

Dentro de las VPO, existen las viviendas protegidas de régimen especial, reservadas a personas con ingresos familiares anuales que no superen en 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. También existen las promociones públicas autoconstruidas o viviendas promovidas, cuya construcción está impulsada por el propio beneficiario, que generalmente debe ser propietario del solar en el que se edificará la vivienda.

Por otro lado, cabe hablar de las viviendas de precio tasado (VPT), que no han sido calificadas como viviendas protegidas, son nuevas o usadas, con más de un año desde su construcción y a las que se puede acceder con préstamos específicos cualificados, ayudas y subvenciones.

Otros tipos de viviendas protegidas 

Además de las VPO, a nivel estatal se encuentran otros tipos de viviendas protegidas, como son:

• Viviendas de protección pública (VPP). Pertenecen a la Administración Pública, organismos o empresas públicas que se encargan de comprar el suelo, financiar las obras y comercializar los inmuebles. Se caracterizan por tener un régimen de protección para venta, uso propio o arrendamiento que se extiende durante 15 años.

• Viviendas de protección pública básica (VPPB). Son iguales que las VPP salvo por la particularidad de que tienen un régimen de protección de 20 años, aunque se pueden vender antes si se cumple un precio máximo de venta legal. 

• Viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL). Tienen un régimen de protección de 20 años aunque es posible solicitar su desclasificación voluntaria a partir de los 15 años desde su clasificación definitiva. Su precio de venta o de alquiler está limitado por la Administración.

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Fotografía de Grant Lemons en Pexels