Tanto comprar como vender una casa conlleva una serie de gastos y de responsabilidades que hay que tener presentes. Tenerlos en cuenta es fundamental, sobre todo en el caso de del futuro propietario de la vivienda, ya que permiten conocer el ahorro previo necesario que hay que tener valorando la totalidad de la suma (gastos de la hipoteca si fueran necesarios, impuestos, tasación, etc.). A continuación, detallamos todo lo que se tiene que pagar para que la transacción se complete con éxito y diferenciamos qué debe pagar el comprador y qué el vendedor del inmueble.
¿Qué gastos tiene el comprador de una vivienda?
Comprar una vivienda, además del pago acordado con el vendedor, implica para el comprador disponer de entre el 10% y el 15% extra para los gastos asociados a la compra y, en la mayoría de casos, los derivados de una hipoteca. Entre los principales gastos asociados a la adquisición cabe destacar:
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Certificado de la compraventa. Es necesario certificar la compraventa ante notario, que cobra unos aranceles notariales. Su coste es variable y suele superar los 200 euros.
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Impuestos. En cuanto a los impuestos, hay que diferenciar si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano:
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Vivienda de obra nueva. Cualquier inmueble de obra nueva está sujeto al pago del impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado (excepto si es de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, que es de un 4%). Así sucede en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. También hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que depende de cada comunidad autónoma, y que varía entre el 0,5% y el 1,5%
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Vivienda de segunda mano. La vivienda de segunda mano no soporta IVA en su compraventa, pero sí está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que varía de una comunidad autónoma a otra. Suele moverse en una horquilla de entre el 4% y el 10% del precio del inmueble. Además, hay comunidades que facilitan ayudas para hacer frente a este impuesto de hasta el 50% a determinados colectivos.
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Junto a estos gastos de carácter obligatorio existen otros de carácter opcional aunque recomendables, como son:
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Registro de la Propiedad. A través de la inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador deja constancia de la nueva titularidad de la vivienda. Su coste ronda entre los 500 y los 800 euros.
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Gestoría. Es frecuente que el comprador de una vivienda recurra a una gestoría para que se ocupe de todo el papeleo. Su coste suele ser de unos 300 euros.
Solicitar una hipoteca para financiar la compra implica para el comprador afrontar también los siguientes gastos:
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Tasación de la vivienda. Sirve para determinar cuál es el verdadero valor de la vivienda y así el banco se asegura de que podremos afrontar el pago. El coste de una tasación de vivienda ronda los 400 euros.
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Aranceles notariales. Es el caso de, por ejemplo, solicitar una copia de la escritura de la hipoteca.
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Comisión de apertura de la hipoteca. Al contratar una hipoteca, algunas entidades cobran comisión de apertura. En el caso de Banco Sabadell, actualmente, no se cobra esta comisión.
El resto de gastos, como el de la gestoría, el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta que se hace ante notario, la inscripción de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad o el AJD relativo a la firma de la hipoteca corren a cargo del banco.
¿Qué gastos tiene el vendedor de una vivienda?
El vendedor de una vivienda debe afrontar el pago de los siguientes gastos obligatorios:
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Notario. Debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa.
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Certificado energético. Este documento acredita el consumo de nivel de energía de la vivienda y su eficiencia energética. Su precio suele rondar los 100 euros.
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Cédula de habitabilidad. Certifica que la vivienda cumple con los requisitos adecuados de seguridad y habitabilidad, y requiere contratar a un técnico habilitado. Su coste habitualmente supera los 100 euros.
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Certificados de los insumos. El vendedor debe acreditar a través de diversos certificados que la vivienda está libre de todo tipo de cargas financieras, incluyendo los insumos (como el agua, la luz o el gas) o estar al día en los pagos de los recibos de la comunidad.
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Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). A través de un documento oficial, hay que acreditar que la vivienda tiene la seguridad suficiente para poder residir en ella. Se solicita al ayuntamiento y su coste suele ser de unos 200 euros.
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Plusvalía municipal. Implica el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Esta tasa grava el aumento del valor del suelo teniendo en cuenta su valor catastral, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente que establece el ayuntamiento.
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Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si el vendedor obtiene una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda deberá comunicarlo en la declaración de la Renta del año siguiente y aplicar el porcentaje correspondiente.
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto debe abonarlo quien figure como propietario a 1 de enero del año en curso, lo que significa que el IBI del ejercicio en el que se produce la venta del inmueble tiene que pagarlo el vendedor.
Todos estos gastos suelen suponer para el vendedor en torno a un 10- 15% del dinero que ha obtenido por la venta de la vivienda. Además, es frecuente que, también, tenga que afrontar el pago de dos gastos más:
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Inmobiliaria. Si ha vendido el inmueble a través de una inmobiliaria es probable que tenga que reconocerle un porcentaje sobre el precio final de la operación.
- Hipoteca. No es posible vender una vivienda si tiene una hipoteca, por lo que el vendedor tiene que proceder a cancelar la hipoteca.