La verificación registral es clave antes de comprar una vivienda, ya que permite conocer datos clave sobre la situación legal de un inmueble.
A la hora de comprar una vivienda es importante conocer la situación jurídica del inmueble, tanto en relación con quién es el propietario como con las posibles cargas económicas pendientes, si las tuviera. Para conseguir esta información, hay que realizar una verificación registral, que aporta los datos necesarios para conocer la situación legal de una finca.
Es posible realizar una verificación registral de un inmueble solicitando una nota simple o una certificación oficial del Registro de la Propiedad o, también, llevando a cabo una inspección de los libros de propiedad de la vivienda.
¿Para qué sirve una verificación registral?
El objetivo de la verificación registral es proporcionar información sobre los bienes inmuebles inscritos en el territorio español, de manera que se otorgue seguridad a la hora de realizar cualquier transacción con ellos, como una compra o un alquiler. Además de los datos formales sobre la vivienda, también se incluyen sus derechos reales asociados, como hipotecas o embargos. La información contenida en una verificación registral está protegida por los tribunales de justicia y prevalece sobre cualquier otra.
Entre otras cuestiones, a través de una verificación registral es posible obtener la siguiente información:
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Datos formales de la vivienda (tamaño, ubicación, valor catastral).
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Titularidad.
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Posibles cargas asociadas (hipoteca u otras deudas pendientes).
¿Dónde se puede solicitar la verificación registral de una vivienda?
Para realizar una verificación registral hay que acudir al Registro de la Propiedad, dependiente del Ministerio de Justicia. A la hora de solicitarla, se pedirá a la persona una serie de datos, como el nombre completo y el documento nacional de identidad (DNI) del titular, o la dirección exacta de la propiedad. Si el solicitante no tuviera ninguno de estos datos habría que facilitar el Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR). También es posible solicitar esta información a través de la página web del Registro de la Propiedad. En ambos casos, el coste de obtener la verificación registral ronda los 10 euros.
Toda persona puede realizar una verificación registral de una vivienda, siendo un mecanismo muy eficaz para eliminar cualquier riesgo legal o económico en relación con un inmueble.
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¿Qué hacer si se detecta una anomalía?
Cuando se realiza una verificación registral es muy importante que se guarde el documento oficial que se obtiene, ya que, llegado el caso de que ocurra alguna incidencia o imprevisto con el vendedor que requiriera una mediación judicial, tendrá carácter vinculante. De este modo, se evitará tener que afrontar en el futuro un proceso jurídico que puede ser largo y costoso. Este certificado se debe incluir en la información que se entregue al banco para solicitar formalmente una hipoteca.
En el caso de que se observe alguna anomalía (por ejemplo, un dato contradictorio sobre la propiedad o alguna carga económica), lo más recomendable es ponerse en contacto con el dueño del inmueble para exigir que se solucione la incidencia. Si existe una deuda no acordada previamente con el comprador, este debe exigir al vendedor que la cancele antes de proseguir con la operación.
Cuando la venta de la vivienda la lleva a cabo un agente inmobiliario profesional, lo más probable es que esta comprobación ya la haya efectuado él previamente antes de aceptar convertirse en el responsable comercial delegado en la operación. En este caso, el comprador puede solicitarle directamente la verificación registral, ahorrando con ello tiempo.
Riesgos de no pedir una verificación registral
No solicitar una verificación registral con anterioridad a la compra de una vivienda y a la apertura de la hipoteca puede traer consigo problemas importantes para el nuevo propietario, como, por ejemplo:
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Se pueda suspender la firma de la hipoteca porque el inmueble está pendiente de levantar oficialmente un embargo.
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La concesión de la hipoteca se retrase porque no está inscrita en el Registro la aceptación como parte de una herencia.
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En el caso de una vivienda nueva, que se llegue a suspender el préstamo hipotecario al no haberse inscrito debidamente la declaración de obra nueva o de final de obra.
Cualquiera de estas incidencias puede suponer que expiren las condiciones vinculantes de la hipoteca, lo que, para el comprador, implicaría tener que renegociar de nuevo con el banco. Además, el tiempo para completar la adquisición de la vivienda se alargaría, con todos los inconvenientes que eso puede tener, por ejemplo, si se está vendiendo a la vez la casa en la que se está residiendo.
Desde un punto de vista legal, este tipo de retrasos puede significar que el comprador tenga que devolver el dinero pactado en un contrato de arras si el tiempo previsto ha expirado o que, llegado el caso, el comprador decida incluso renunciar a la operación y buscar otro inmueble.
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