Si tienes una hipoteca y cuentas con un dinero ahorrado, descubre si es mejor reducir cuota o plazo. Para efectuar cualquiera de estas operaciones es necesario realizar una amortización de la hipoteca. Antes de llevarla a cabo es importante evaluar una serie de elementos, como la capacidad de endeudamiento o las previsiones de ingresos y de gastos a medio y largo plazo. A continuación, analizamos cuándo es más conveniente amortizar cuota o plazo en una hipoteca.
¿Qué significa una amortización de hipoteca?
Una amortización de hipoteca consiste en reembolsar de forma anticipada el préstamo. Existen dos maneras de amortizar:
- Amortizar la cuota, es decir, que el titular pagará una cuota menor cada mes durante el mismo periodo de tiempo.
- Amortizar el plazo, lo que significa que se acorta el tiempo durante el cual el titular deberá devolver la misma cuota (que solo variará en función de los intereses si se referencía al euríbor).
Es posible hacer una amortización parcial o total del préstamo en función de la cantidad de dinero anticipada.
Antes de realizar una amortización de la hipoteca hay que tener en cuenta una serie de factores, como, por ejemplo:
- Tipo de interés. Según el tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas: la hipoteca fija, cuya cuota se mantiene estable durante todo el contrato; la hipoteca variable, en la que las cuotas varían según la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor; y la hipoteca mixta, que durante los primeros años mantiene invariable su cuota pero, más adelante, se referencia a un índice y las cuotas fluctúan. Una hipoteca con un tipo de interés bajo puede hacer que, desde el punto de la rentabilidad, resulte más atractivo para el titular invertir su dinero en otros productos financieros, como un depósito, en lugar de amortizar el préstamo hipotecario.
- Coste. Algunas hipotecas cuentan con penalizaciones en forma de comisiones por realizar una amortización anticipada, sobre todo si se hace sobre el total del préstamo y antes de un periodo determinado respecto a su solicitud.
- Ventajas fiscales. Las hipotecas firmadas antes de enero de 2013 cuentan con una desgravación del 15% con un límite de hasta 9.040 euros por declaración. Esto significa que para estas hipotecas conviene analizar en detalle si es pertinente realizar una amortización anticipada teniendo en cuenta el dinero que será posible desgravarse en la siguiente declaración de la Renta.
- Necesidades financieras del titular. Al destinar capital a una amortización anticipada de la hipoteca es posible que el titular vea limitada su capacidad de reacción ante potenciales imprevistos futuros.
¿Qué es más conveniente, amortizar cuota o plazo de la hipoteca?
En líneas generales, estas son las consecuencias de amortizar cuota o plazo en una hipoteca:
- Si se amortiza plazo: Se podrá reducir más la carga de intereses que hay que pagar al banco. Tiene el hándicap de que la cuota se mantendrá igual y solo variará si está referenciada a un índice como el euríbor.
- Si se amortiza cuota: El coste mensual de la hipoteca se reduce, lo que aumenta la capacidad de endeudamiento del titular para afrontar otros gastos. Su principal inconveniente es que, al no variar el plazo, la hipoteca se tendrá que seguir pagando durante los años que quedaban antes de realizar la amortización.
Además, hay que tener en cuenta otra serie de factores antes de decidir si se realiza o no una amortización de la hipoteca y si lo que se amortiza es el plazo o la cuota. Por ejemplo, conviene analizar previamente la situación personal de cada hipotecado, como su perspectiva laboral y de ingresos a medio y a largo plazo o cuáles serán sus prioridades financieras (puede ocurrir que se esté planteando acometer algún gasto importante, como reformar la vivienda o comprar un coche). Todo ello influirá en su capacidad económica y, por lo tanto, en lo que podrá destinar cada mes al pago de la cuota de la hipoteca.
Por otro lado, en el caso de las hipotecas a tipo variable o mixtas, antes de llevar a cabo una amortización anticipada es importante analizar las perspectivas de evolución a futuro del euríbor, ya que, en función de los cambios que experimente este indicador, también variarán las cuotas que se pagan cada mes. Es decir, si el euríbor sube, es probable que en la próxima revisión de la hipoteca la cuota también suba, y justo el proceso contrario si el euríbor cae de cotización.
Ejemplo de una amortización anticipada de hipoteca
Manuel tiene una hipoteca a tipo fijo del 3% y a la que le restan 10 años (120 meses) por pagar un capital pendiente de 100.000 euros (total de intereses a pagar 15.873 euros). Gracias a los ahorros que ha ido generando, quiere realizar una amortización parcial de 20.000 euros. ¿Qué le conviene más: amortizar cuota o plazo?
- Si opta por reducir la cuota, ésta disminuirá de 965,61 euros mensuales a 772,49 euros mensuales y se abonarán 12.698,29 euros en intereses (ahorro de 3.175 euros respecto a los 15.873 euros). El plazo de devolución del préstamo hipotecario seguirá siendo de 120 meses.
- En el caso de reducir el plazo, se pagará la misma cuota de 965,61 euros, se abonarán en concepto de intereses 9.754,31 euros (ahorro de 6.119 euros respecto a los 15.873 euros) y se acortará el préstamo en 27 meses, es decir, de 120 meses pasará a 93 meses.
En este caso, todo dependerá de las necesidades de Manuel. Por ejemplo, si decide reducir la cuota de la hipoteca dispondrá de mayor liquidez cada mes, por lo que tendrá más dinero para otros gastos o, incluso, dispondrá de una mayor capacidad de endeudamiento para solicitar un préstamo y cambiar de coche. Por el contrario, si toma la decisión de reducir el plazo pagará la misma cuota pero durante menos tiempo. De esta manera, pagará menos intereses por lo que el coste final de adquirir la vivienda será menor.
Como según cada situación particular conviene un tipo de amortización u otra, lo más recomendable ante la duda es dejarse asesorar por un especialista hipotecario.
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