Si tens una hipoteca i comptes amb uns diners estalviats, descobreix si és millor reduir quota o termini. Per a efectuar qualsevol d'aquestes operacions cal fer una amortització de la hipoteca. Abans de dur-la a terme és important avaluar una sèrie d'elements, com la capacitat d'endeutament o les previsions d'ingressos i de despeses a mitjà i llarg termini. A continuació, analitzem quan és més convenient amortitzar quota o termini en una hipoteca.
Què és una amortització d'hipoteca?
Una amortització d’hipoteca consisteix a reemborsar de forma anticipada el préstec. Existeixen dues maneres d’amortitzar:
- Amortitzar la quota, és a dir, que el titular pagarà una quota menor cada mes durant el mateix període de temps.
- Amortitzar el termini, cosa que significa que s'escurça el temps durant el qual el titular haurà de retornar la mateixa quota (que només variarà en funció dels interessos si es referencia a l'euríbor).
És possible fer una amortització parcial o total del préstec en funció de la quantitat de diners anticipada.
Abans de fer una amortització de la hipoteca cal tenir en compte una sèrie de factors, com, per exemple:
- Tipus d’interès. Segons el tipus d'interès, existeixen tres classes d'hipoteques: la hipoteca fixa, la quota de la qual es manté estable durant tot el contracte; la hipoteca variable, en la qual les quotes varien segons l'evolució de l'índex de referència, que habitualment és l'euríbor; i la hipoteca mixta, que durant els primers anys manté invariable la seva quota, però, més endavant, es referencia a un índex i les quotes fluctuen. Una hipoteca amb un tipus d'interès baix pot fer que, des del punt de la rendibilitat, resulti més atractiu per al titular invertir els seus diners en altres productes financers, com ara un dipòsit, en lloc d'amortitzar el préstec hipotecari.
- Cost. Algunes hipoteques compten amb penalitzacions en forma de comissions per realitzar una amortització anticipada, sobretot si es fa sobre el total del préstec i abans d'un període determinat respecte a la seva sol·licitud.
- Avantatges fiscals. Les hipoteques signades abans de gener de 2013 tenen una desgravació del 15 % amb un límit de fins a 9.040 euros per declaració. Això significa que, per a aquestes hipoteques, convé analitzar detalladament si és pertinent realitzar una amortització anticipada tenint en compte els diners que serà possible desgravar-se en la següent declaració de la Renda.
- Necessitats financeres del titular. En destinar capital a una amortització anticipada de la hipoteca és possible que el titular vegi limitada la seva capacitat de reacció davant potencials imprevistos futurs.
Què és més convenient, amortitzar quota o termini de la hipoteca?
En línies generals, aquestes són les conseqüències d'amortitzar quota o termini en una hipoteca:
- Si s'amortitza termini: Es podrà reduir més la càrrega d'interessos que cal pagar al banc. Té l'inconvenient que la quota es mantindrà igual i només variarà si està referenciada a un índex com l'euríbor.
- Si s'amortitza quota: El cost mensual de la hipoteca es redueix, la qual cosa augmenta la capacitat d'endeutament del titular per a afrontar altres despeses. El seu principal inconvenient és que, com que no varia el termini, la hipoteca s'haurà de continuar pagant durant els anys que quedaven abans de realitzar l'amortització.
A més, cal tenir en compte una altra sèrie de factors abans de decidir si es fa o no una amortització de la hipoteca i si el que s'amortitza és el termini o la quota. Per exemple, convé analitzar prèviament la situació personal de cada hipotecat, com la seva perspectiva laboral i d'ingressos a mitjà i a llarg termini o quines seran les seves prioritats financeres (pot ocórrer que s'estigui plantejant escometre alguna despesa important, com ara reformar l'habitatge o comprar un cotxe). Tot això influirà en la seva capacitat econòmica i, per tant, en el que podrà destinar cada mes al pagament de la quota de la hipoteca.
D'altra banda, en el cas de les hipoteques a tipus variable o mixtes, abans de dur a terme una amortització anticipada és important analitzar les perspectives d'evolució a futur de l'euríbor, ja que, en funció dels canvis que experimenti aquest indicador, també variaran les quotes que es paguen cada mes. És a dir, si l'euríbor puja, és probable que en la pròxima revisió de la hipoteca la quota també pugi, i just el procés contrari si l'euríbor cau de cotització.
Exemple d'una amortització anticipada d'hipoteca
En Manuel té una hipoteca a tipus fix del 3 % i a la qual li resten 10 anys (120 mesos) per pagar un capital pendent de 100.000 euros (total d'interessos a pagar 15.873 euros). Gràcies als estalvis que ha anat generant, vol fer una amortització parcial de 20.000 euros. Què li convé més: amortitzar quota o termini?
- Si s'opta per reduir la quota, aquesta disminuirà de 965,61 euros mensuals a 772,49 euros mensuals i s'abonaran 12.698,29 euros en interessos (estalvi de 3.175 euros respecte als 15.873 euros). El termini de devolució del préstec hipotecari continuarà sent de 120 mesos.
- En el cas de reduir el termini, es pagarà la mateixa quota de 965,61 euros, s'abonaran en concepte d'interessos 9.754,31 euros (estalvi de 6.119 euros respecte als 15.873 euros) i s'escurçarà el préstec en 27 mesos, és a dir, de 120 mesos passarà a 93 mesos.
En aquest cas, tot dependrà de les necessitats de Manuel. Per exemple, si decideix reduir la quota de la hipoteca, disposarà de major liquiditat cada mes, per la qual cosa tindrà més diners per a altres despeses o, fins i tot, disposarà d'una major capacitat d'endeutament per a sol·licitar un préstec i canviar de cotxe. Per contra, si pren la decisió de reduir el termini, pagarà la mateixa quota però durant menys temps. D'aquesta manera, pagarà menys interessos, per la qual cosa el cost final d'adquirir l'habitatge serà menor.
Com segons cada situació particular convé un tipus d'amortització o una altra, el més recomanable, davant el dubte, és deixar-se assessorar per un especialista hipotecari.
Fotografía de Freepik