¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa se diferencia del resto de préstamos hipotecarios en que permite abonar las cuotas en una divisa diferente al euro, pudiendo tener como índice de referencia otro distinto del euríbor. Este tipo de hipoteca puede conseguir que el titular ahorre en la devolución del préstamo hipotecario, pero es conviene analizar diferentes elementos antes de tomar la decisión de solicitarla. A continuación, te los explicamos.

Cláusulas más importantes de una hipoteca multidivisa

Una hipoteca multidivisa suele ser atractiva para el propietario de una vivienda si la divisa a la que se referencia es más débil que el euro, es decir, si tiene una cotización inferior. Esto es así porque cuando se están abonando las cuotas de una hipoteca multidivisa en realidad lo que se está haciendo es comprar moneda extranjera, de manera que, si esa divisa se devalúa, se necesitarán menos euros para cubrir el pago.

En el caso opuesto, si la moneda extranjera se revaloriza frente al euro, las cuotas de la hipoteca serán más elevadas, por lo que el capital a devolver será mayor, lo que puede afectar negativamente a la capacidad de endeudamiento del titular.

Además de la evolución en el tipo de cambio de divisas, a la hora de solicitar una hipoteca multidivisa hay que tener en cuenta dos cláusulas del contrato:

• Comisión por cambio de divisa. Es el porcentaje que se cobra por convertir los euros a la divisa extranjera en la que se van a abonar las cuotas de la hipoteca.
• Cláusula de compensación. Es el dinero que hay que pagar si el capital pendiente en euros supera al prestado.

Riesgos de un préstamo hipotecario multidivisa 

El principal riesgo de una hipoteca multidivisa es la alta variabilidad que puede existir en el coste final de la hipoteca para su titular ya que, al tener una duración de varios años, es previsible que la cotización del euro y de la divisa a la que se referencie el préstamo hipotecario fluctúen de manera importante. 

Vamos a analizar este riesgo con un ejemplo elaborado por el Banco de España, como es el de una hipoteca multidivisa que se formaliza en yenes cuando el tipo de cambio euro/yen se sitúa en 0,01. De este modo, una hipoteca de 60.000 euros equivale a 6.000.000 de yenes:

• Si el tipo de interés al que se referencia esta hipoteca, el libor, se mantiene en 0,098%, la cuota que habrá que pagar es de 28.067,33 yenes, lo que equivale a 280,67 euros. 
• Si el libor se mantiene estable pero el tipo de cambio euro/yen sube a 0,02, la cuota en yenes sería la misma, 28.067,33 yenes, pero al pasarla a euros se doblaría, hasta 561,34 euros.
• Si se produce una subida del tipo de cambio después de tres años, el capital pendiente será de 5.187.404,14 yenes y su contravalor en euros 103.748,08, importe muy superior al inicial de 60.000 euros.

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019), para aumentar la seguridad del cliente en una hipoteca multidivisa, el banco debe:

• Incluir en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) un apartado en el que se indique cuánto se encarecerá la hipoteca si el valor de la divisa extranjera sube un 20% respecto al euro.
• Informar periódicamente al titular sobre el incremento del capital pendiente si se produce una revalorización de la moneda extranjera referenciada en la hipoteca.

Además, el propietario tiene el derecho de poder convertir su hipoteca al euro cuando lo desee.

Comparativa con hipotecas convencionales

Las principales diferencias entre una hipoteca convencional y una multidivisa son:

• Divisa. Las hipotecas convencionales en España se referencian al euro mientras que en las hipotecas multidivisa el dinero se presta en una moneda diferente al euro que, además, es posible cambiar por otra divisa en las fechas pactadas en el contrato.
• Cuotas. En las hipotecas convencionales a tipo variable o mixtas las cuotas varían según fluctúa el tipo de interés. En las hipotecas multidivisa las cuotas oscilan tanto en función del tipo de interés como del tipo de cambio de la divisa en la que se haya contratado el préstamo hipotecario.
• Variaciones temporales. En las hipotecas tradicionales a tipo variable o mixtas las cuotas pueden cambiar cuando se realizan las revisiones periódicas, normalmente cada seis meses o un año. En una hipoteca multidivisa, la cuota puede variar cada mes.
• Importe de la deuda. El importe de la deuda en una hipoteca multidivisa puede variar al alza y a la baja según la moneda en que se haya contratado la hipoteca, algo que no sucede en las hipotecas tradicionales.

¿A quién está dirigida una hipoteca multidivisa?

Dado que su funcionamiento es más complejo que en otros tipos de hipotecas, las hipotecas multidivisa están dirigidos principalmente a propietarios que posean un amplio conocimiento financiero. Es decir, que no es producto para cualquier persona, sino que está destinado a un perfil de propietario que comprende y que está dispuesto a asumir los riesgos asociados con las fluctuaciones de las divisas. Además, recuerda que siempre es recomendable dejarse asesorar por un especialista hipotecario que ofrezca una solución adaptada a las necesidades particulares.