¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El usufructo permite a una persona poder vivir en una vivienda de la que no es propietaria o explotarla económicamente.

El usufructo es un derecho que permite al dueño de un bien inmueble, como una vivienda, ceder su uso a una tercera persona. Es decir, que aunque no posea su titularidad, quien disfruta del usufructo, que recibe el nombre de usufructuario, podrá seguir viviendo en la casa de manera temporal o permanente, según el tipo de usufructo que exista. Incluso, podrá explotar económicamente el inmueble (por ejemplo, alquilándolo a un tercero) si así lo desea.

A continuación, vamos a explicarte en detalle en qué consiste el usufructo de una vivienda y qué responsabilidad implica tanto para el usufructuario como para el dueño.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho que tiene una persona de vivir en un bien inmueble que no es suyo o explotarlo económicamente. El usufructo puede tener un carácter temporal o vitalicio. 

• Usufructo temporal: el disfrute del bien tiene un límite de tiempo. 

• Usufructo vitalicio: el usufructuario tiene el derecho a utilizar ese bien hasta el momento de su muerte, sin que ello signifique que sea el propietario legal de dicho activo. 

En un usufructo vitalicio, si el propietario fallece, sus herederos adquieren la titularidad de la vivienda. Sin embargo, el usufructo vitalicio se mantiene intacto según las condiciones originales hasta que se extinga. Es decir, los derechos del usufructuario permanecen inalterados.

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¿Qué diferencia hay entre usufructo y nuda propiedad?

En un usufructo, el usufructuario no dispone de la propiedad del bien pero sí su uso y disfrute. Esta es la principal diferencia con respecto a la nuda propiedad, ya que en ella el nudo propietario tiene la propiedad del bien pero no su uso y disfrute. Es decir, que el usufructuario nunca podrá vender la vivienda por su cuenta, aunque sí alquilarla o vender su usufructo a una tercera persona.

En cuanto a la nuda propiedad, el nudo propietario de una vivienda tendrá derecho a recuperar el uso de la misma una vez que termine el usufructo, ya sea temporal o vitalicio. Llegado ese momento, el nudo propietario recobrará la plena posesión de la vivienda. En cualquier cosa, la nuda propiedad va asociada a una serie de derechos:

• Derecho a recuperar la vivienda en buen estado en el momento en que venza el usufructo.

• Al ser el propietario, conserva también el derecho a vender la nuda propiedad de la vivienda, aunque el usufructo se mantenga según los términos acordados.

En cuanto a las obligaciones, el nudo propietario debe asumir las reparaciones extraordinarias que conlleve el mantenimiento de la vivienda, así como las derramas de la comunidad.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario de una vivienda tiene también que cumplir una serie de condiciones:

• No puede ceder el derecho de usufructo a un tercero, pues de ser así se entendería que el usufructuario está renunciando a su condición.

• Todas las reformas y reparaciones ordinarias para el mantenimiento de ese bien, en este caso una vivienda, corren a su cargo. El usufructuario está obligado a conservar en perfecto estado el bien que está disfrutando.

• Puede reformar o mejorar la vivienda, pero no está autorizado a alterar la forma o la sustancia de la misma.

• En caso de que el bien utilizado sufra algún daño o desperfecto, el usufructuario está obligado a notificarlo al nudo propietario.

¿Cómo se extingue un usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio se extingue en el momento en que fallece el usufructuario. Cuando eso sucede, los nudos propietarios del bien pueden iniciar un proceso para reclamar la plena propiedad del mismo, es decir, tanto la titularidad como su uso y disfrute. Este trámite se lleva a cabo en el Registro de la Propiedad aportando, entre otros documentos, el certificado de defunción del usufructuario. 

También puede suceder que el usufructuario renuncie en vida formalmente al uso y disfrute del bien, por lo que este volverá de manera automática a manos de los propietarios. 

Qué impuestos hay que pagar por un usufructo vitalicio

Recibir un bien en usufructo vitalicio implica una carga fiscal en el Impuesto de las Personas Físicas (IRPF). Es decir, el usufructuario tiene la obligación de abonar cada año una renta de tipo inmobiliaria. 

En el caso de que la persona que disfrute el usufructo sea menor de 20 años, el valor del usufructo será del 70% del total del bien y, cada año, se disminuirá ese porcentaje en un punto hasta llegar al 10%.

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