Heredar una vivienda, ¿qué hay que tener en cuenta?

Cuando se reciben bienes de una herencia, es normal tener muchas dudas sobre los trámites administrativos que hay que realizar, así como los impuestos que hay que abonar. En el caso de un inmueble, aunque la legislación española no obliga a los herederos a inscribir la vivienda heredada, sí que es algo muy recomendable para tener todas las garantías jurídicas y facilitar los trámites posteriores. 

¿Cómo se adjudica una vivienda heredada?

La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en la notaría de todos los herederos, de tal manera que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al Registro de la Propiedad y pueda inscribirse a nombre de los nuevos propietarios. 

Los documentos necesarios en la firma de la herencia ante un notario son: 

• El testamento

• El certificado de defunción

• El certificado de últimas voluntades

• Las escrituras de la vivienda

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¿Cómo heredar una vivienda entre varias personas?

A la hora de adjudicar la vivienda, en caso de que el heredero sea único, la escritura deberá ser firmada por él solo en la notaría. “También podrá preparar una instancia para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el Registro de la Propiedad, una vez haya pagado los impuestos. Para ello, deberá preparar un documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y el de últimas voluntades”, señala el abogado Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico. 

Por el contrario, si son varios los herederos pueden darse dos circunstancias: 

• Si hay acuerdo entre ellos, simplemente deberán presentarse todos en la notaría tal y como se ha descrito previamente. 

• Si no existe acuerdo entre ellos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia, pudiendo inscribirse el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad por sentencia firme según lo que resuelva el juzgado.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se hereda una vivienda?

Los dos principales impuestos que hay que abonar cuando se hereda una vivienda son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal):

• ISD. Este impuesto grava por el valor de la casa en el momento del fallecimiento de su titular. Su gravamen general está comprendido entre el 7,65% y el 34%, aunque cada comunidad autónoma tiene su propia normativa sobre este impuesto y sus propios beneficios fiscales, lo que significa que varía de una región a otra. Para su cálculo se aplican distintos coeficientes al valor de la vivienda que tienen en cuenta, por ejemplo, el grado de parentesco del heredero con el fallecido o la situación patrimonial previa a la herencia. Los herederos disponen de seis meses, ampliables a un año, para abonar el ISD.

• Plusvalía municipal. Este impuesto se paga por el incremento del valor del suelo desde que el fallecido adquirió la casa hasta que la transmite a los herederos. El importe a abonar será de entre el 10% y el 20% del valor catastral de la vivienda heredada. Para calcular este impuesto, se multiplica el valor catastral del suelo por un porcentaje que depende de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el fallecimiento del causante. A este resultado se le aplica un tipo impositivo que fija cada ayuntamiento. Los herederos también disponen de seis meses para abonar este impuesto.

¿Existen otros gastos al heredar una vivienda?

A estos dos impuestos hay que sumar otros gastos adicionales, como los de la notaría y los del Registro de la Propiedad, que suelen rondar los 1.000 euros de media.

En el caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. Los costes de la herencia están condicionados por el grado de parentesco con el fallecido y por las diferentes bonificaciones aplicadas en cada comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda. 

Asimismo, conviene tener en cuenta que, al igual que otro tipo de inmuebles, una vivienda heredada lleva asociados otros gastos como el seguro de hogar, el impuesto sobre los bienes inmueble (IBI), la comunidad de vecinos, etc. 

¿Puedo vender una vivienda heredada?

Es habitual que, para evitar problemas en la propiedad de una vivienda, los herederos decidan ponerla a la venta. La venta de una vivienda heredada implica, además del pago de los impuestos propios de la herencia (ISD y plusvalía), tener que hacer frente al impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y, de nuevo, a la plusvalía municipal. Es decir, que esta última se paga dos veces: al heredar una vivienda y al venderla.

Al vender una vivienda, los ingresos conseguidos pasan a considerarse beneficios patrimoniales, por lo que quedan sujetos al pago del correspondiente porcentaje de IRPF. Estos son los tramos actuales de IRPF (ejercicio 2023) para viviendas heredadas:

• Beneficio hasta 6.000 euros: 19%.

• Beneficio entre 6.000 euros y 50.000 euros: 21%.

• Beneficio entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%.

• Beneficio entre 200.000 euros y 300.000 euros: 27%.

• Beneficios superiores a 300.000 euros: 28%.

Para calcular el porcentaje de IRPF que habrá que abonar al vender un piso heredado, hay que tener en cuenta el valor de adquisición y el valor de transmisión. El valor de adquisición de una vivienda heredada es la base recogida en el ISD a la que se le añaden los gastos asociados. Por su parte, el valor de transmisión es la ganancia neta lograda por la venta de la vivienda a la que se le restan los gastos derivados de la operación. Si la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición es positiva, habrá que declarar ese beneficio en el IRPF.

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¿Quién tiene derecho al uso de una vivienda heredada cuando hay varios titulares?

Si no se toma la decisión de venta una vivienda heredada, es posible que entre los herederos surja la duda sobre quién tiene derecho a utilizarla.

En caso de que no exista un acuerdo entre todos los herederos, será necesario acudir a los tribunales. “El Tribunal Supremo ha establecido que lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble, de modo que todos los herederos compartan el piso, teniendo asignado un periodo de uso exclusivo que vaya alternando”, explica este experto. 

También puede ocurrir que el piso a heredar lo esté ocupando gratuitamente uno de los herederos y se niegue a abandonarlo contra la voluntad de los restantes herederos. En tal caso, si la herencia todavía no se ha repartido, los coherederos restantes podrán exigir al heredero ocupante el desalojo, interponiendo una demanda de desahucio por precario, una opción que ha sido igualmente confirmada por diversas sentencias del Tribunal Supremo.