Lo que incluye el contrato de compraventa de una vivienda

Abrir una cuenta bancaria es algo muy necesario para cualquier persona extranjera que llega a España y tiene pensado quedarse un tiempo. Una cuenta bancaria para extranjeros permite tanto guardar el dinero como poder gestionarlo en el día a día, realizar transferencias, domiciliar recibos, llevar a cabo ingresos y retiradas de dinero, entre otras operaciones financieras. A continuación, contamos cómo abrir una cuenta bancaria para extranjeros en España.

¿Qué es una cuenta bancaria para extranjeros?

Una cuenta bancaria para extranjeros es un depósito financiero que permite a su titular llevar a cabo distintas operaciones y poder gestionar de manera eficiente su dinero sin ser residente en el país. 

Ventajas de las cuentas bancarias para extranjeros 

En general, una cuenta bancaria para extranjeros ofrece entre sus principales ventajas:

• Disponer de tarjeta para hacer pagos de manera sencilla. Además, al configurarla en la app del banco, el titular puede operar con ella y pagar sus compras sin la necesidad de utilizar la tarjeta física.
• Realizar transferencias online. 
• Operar a través del servicio de banca digital. 
• Disfrutar de servicios para clientes con cuentas en el extranjero. Algunas entidades como Banco Sabadell cuentan con servicios específicos, como Card Transfer, para que aquellos clientes que dispongan de cuentas bancarias en el extranjero puedan enviar dinero desde su banco internacional a su cuenta en euros de Banco Sabadell¹. 

A la hora de valorar los servicios de la entidad es importante tener en cuenta también otros puntos que pueden aportar valor añadido como la atención por parte del gestor en la lengua del cliente, es más, entidades como Banco Sabadell ofrecen un servicio de traducción exclusivo para facilitar las gestiones. 

Requisitos para abrir una cuenta como extranjero

Habitualmente, cualquier persona extranjera puede abrir una cuenta bancaria en España a través de la web del banco. Igual que en el caso de otra cuenta bancaria, los requisitos principales son:

• Ser mayor de edad.
• Aportar un documento de identificación, que puede ser el documento nacional de identidad (DNI) o, en este caso, la tarjeta de identidad de extranjero (TIE), el número de identidad de extranjero (NIE) o el pasaporte.

¹ Válido para tarjetas emitidas en países de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Reino Unido (excepto Croacia, Luxemburgo, Malta y Chipre).

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A través de una subrogación de hipoteca, el titular del préstamo hipotecario puede cambiar su hipoteca de un banco a otro, modificando algunas de las condiciones, como el tipo de interés o el plazo de amortización. Aunque, en principio, no hay un límite de veces en las que se puede subrogar una hipoteca, hay que tener en cuenta que conlleva una serie de costes. A continuación, te explicamos en detalle el coste de subrogar una hipoteca y todo lo que es importante conocer antes de repetir esta operación para tu préstamo hipotecario.

¿Cuándo se puede realizar una subrogación hipotecaria?

Una subrogación de hipoteca se lleva a cabo para modificar sus condiciones financieras, como eliminar productos vinculados, variar el tipo de interés o ajustar los plazos de amortización. Este proceso de cambiar la hipoteca de un banco a otro es posible realizarlo en cualquier momento.

Una de las ventajas de una subrogación de hipoteca es que no hay que realizar un nuevo préstamo hipotecario. De este modo, se ahorran determinados gastos, como el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). 

¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

Es posible hacer más de una subrogación de la misma hipoteca, aunque antes de hacerlo hay que tener en cuenta distintos elementos, entre los que destacan el contexto del mercado, las condiciones de la hipoteca en el nuevo banco y los gastos de subrogar el préstamo hipotecario.

Factores a considerar antes de subrogar una hipoteca

• Contexto del mercado. Dado que la mayoría de las hipotecas a tipo variable o mixto tiene como índice de referencia el euríbor, si este desciende de manera relevante es probable que sea aconsejable realizar una subrogación de hipoteca para intentar rebajar el tipo de interés.

• Nuevas condiciones. Antes de tomar la decisión de subrogar la hipoteca, hay que analizar las condiciones del préstamo hipotecario que se podrán cambiar, ya que cualquier hipoteca supone para su titular un compromiso financiero a largo plazo.
• Gastos de subrogación de hipoteca. Una subrogación de hipoteca conlleva para el titular los siguientes gastos:
  • Comisión por subrogación hipotecaria. Puede variar entre el 0% y el 2% del importe pendiente de pago.
  • Tasación de la vivienda. Su coste se sitúa entre los 250 y los 500 euros.

En una subrogación hipotecaria, el titular no tiene que pagar ningún gasto asociado a la cancelación de la hipoteca para abrir una nueva en otro banco. El resto de costes los suele asumir directamente el banco.

Pongamos un ejemplo del coste real que supone para un cliente la subrogación de una hipoteca. 

Si a una persona le resta por pagar 100.000 euros de su antigua hipoteca y el banco le aplica una comisión de subrogación hipotecaria del 0,60%, los gastos que le supondría completar la subrogación hipotecaria serían:

• Comisión de subrogación: 600 euros.
• Coste de la tasación: alrededor de 350 euros por las características de su vivienda.

El coste de la subrogación hipotecaria sería de unos 950 euros.

Subrogación y ampliación de hipoteca: ¿es posible?

Una ampliación de la hipoteca supone modificar el contrato hipotecario, bien para reducir el importe de las cuotas aumentando el plazo de amortización del préstamo o permitiendo que el titular pueda conseguir más capital. Habitualmente, la ampliación de la hipoteca se hace en el mismo banco donde está contratada por medio de una novación de hipoteca.

También es posible realizar una subrogación hipotecaria con ampliación de capital, aunque antes de optar por una de las dos alternativas hay que tener en cuenta su coste:

• Ampliación de la hipoteca vigente. El titular tiene que pagar la nueva tasación de la vivienda y la comisión por novación, que está indicada en la escritura de la hipoteca y suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar. 
• Subrogación hipotecaria con ampliación de capital. Como se ha visto, los costes para el titular son la tasación de la vivienda y la comisión por subrogación de hipoteca.

Por lo general, resulta más sencillo realizar una novación ya que se acuerda con el mismo banco con el que se ha contratado la hipoteca y, también, suele ser más barato, debido a que la comisión por novación tiende a ser más baja que la de comisión por subrogación. En todo caso, el coste final dependerá de la situación de cada hipoteca y de las condiciones que se negocien con el banco, por eso mismo lo recomendable es hablar con un especialista hipotecario de la entidad para que pueda valorar la situación y asesorar teniendo en cuenta las necesidades particulares de cada persona. 

Recuerda que, en cualquier momento, puedes utilizar el Simulador de hipotecas de Banco Sabadell¹ para obtener una idea aproximada de cómo podría ser tu hipoteca según el tipo de interés y el plazo de amortización.

1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

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Una hipoteca verde se diferencia del resto de préstamos hipotecarios en que requiere que la vivienda a la que financia cumpla con una serie de criterios de sostenibilidad y de eficiencia energética. Te contamos todo sobre las hipotecas verdes a continuación. 

¿Qué es una hipoteca verde o ecológica?

Una hipoteca verde o ecológica es un préstamo hipotecario que permite financiar la adquisición de una vivienda que cumple con unos determinados criterios de eficiencia energética y sostenibilidad ambiental. 

Entre las ventajas que aporta una vivienda así cabe destacar:

• Menor gasto en electricidad, promoviendo el ahorro a largo plazo.

• Mayor valor de la vivienda en el mercado.

• Posibles beneficios fiscales, según la legislación vigente.

• Cumplimiento con la normativa existente en materia de sostenibilidad.

• Contribuir a la preservación del planeta.

Principales características de las hipotecas verdes

Las hipotecas verdes tienen una serie de características que las diferencian de las hipotecas tradicionales, como son:

• Financiar viviendas que cumplen con unos estándares de eficiencia energética, como mejores aislamientos en la vivienda, un sistema de calefacción más eficiente o el uso de paneles solares para el autoconsumo.

• Promover una serie de certificaciones oficiales que acrediten que el inmueble cumple con unos determinados estándares medioambientales.

• Poder optar, según el caso, a unas condiciones más favorables, como contar con una tasación elevada asociada a un buen porcentaje de financiación.

¿Cómo funciona una hipoteca verde?

Desde el punto de vista de su titular, una hipoteca verde funciona igual que una hipoteca tradicional, ya que hay que abonar unas cuotas periódicas a través de las que se va devolviendo parte del capital prestado y de los intereses. Normalmente, una hipoteca cubre hasta un máximo del 80% del precio de la compraventa o del valor de la tasación del inmueble (el menor de los dos). La cuota mensual que abona el titular no debe superar el 35% de sus ingresos totales para no sobrepasar su capacidad de endeudamiento.

¿Cómo tramitar una hipoteca “eco”?

Tramitar una hipoteca verde es un proceso que no difiere en gran medida de solicitar una hipoteca tradicional, por lo que es importante prestar atención a las cosas que tienes que saber antes de pedir una hipoteca. Con todo, hay que tener presente que sí que se exigen unos requisitos diferentes.  

Requisitos que debe cumplir el solicitante

Para solicitar una hipoteca verde hay que cumplir con una serie de requisitos específicos, como pueden ser:

• Aislamiento térmico de alta calidad en paredes, techos y ventanas.

• Sistemas de iluminación LED.

• Sistemas de calefacción y agua caliente eficientes.

• Electrodomésticos con etiquetado A ó B.

• Uso de energías renovables, por ejemplo, a través de paneles solares o de aerogeneradores.

Aunque independientemente de si se cumplen estos requisitos o no, lo recomendable es ponerse en contacto con el banco para solicitar asesoramiento sobre el tipo de hipoteca más recomendable según cada caso. El banco realizará entonces un estudio para analizar la solvencia del solicitante, teniendo en cuenta, entre otros factores, que:

• No hay que destinar más del 35% de los ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria.

• Contar con una cantidad ahorrada de, como mínimo, el 20% del precio total de la vivienda.

• Disponer de entre el 10% y el 15% del valor total para los gastos asociados a la compra de la vivienda (la notaría, los impuestos y los gastos de la hipoteca, entre los que están la tasación de la vivienda y la comisión de apertura. Banco Sabadell no aplica en la actualidad esta comisión a sus hipotecas).

Proceso de tramitación

Junto a la petición al banco, el solicitante debe entregar: 

• Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación Fiscal (NIF).

• Histórico de la vida laboral.

• Justificante del precio de compraventa de la vivienda.

• Las dos últimas nóminas.

• La declaración de la Renta (si es trabajador por cuenta ajena) o, si es profesional autónomo, la declaración de la renta de los dos últimos ejercicios, los pagos trimestrales del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del año en curso y los recibos de pago a la Seguridad Social más recientes.

Si el banco, una vez analizada la solicitud, decide ir hacia adelante enviará al solicitante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que, aunque tiene carácter meramente informativo, incluye las características básicas de la hipoteca y del tipo de interés, ya sea fijo, mixto o variable. 

Si la persona interesada en suscribir la hipoteca quiere continuar con el proceso de solicitud de la hipoteca tras analizar la FIPRE, el banco preparará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sí que tiene carácter vinculante. También recibirá la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que, entre otra información, se reflejan las consecuencias legales si se produce un incumplimiento del contrato.

Alternativas a una hipoteca verde

Además de las hipotecas verdes también existen los préstamos verdes, que son préstamos que se destinan a financiar iniciativas sostenibles que tengan un impacto positivo en el medio ambiente. 

Hay que tener en cuenta que, al igual que los préstamos convencionales, los préstamos verdes suelen ser de una cuantía menor que las hipotecas, pero si lo que quieres es, por ejemplo, hacer una reforma para mejorar la eficiencia y la sostenibilidad de tu vivienda, puedes optar por este tipo de préstamos. 

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