Cuando se construye una vivienda, entre los trámites administrativos que hay que realizar está el de la solicitud de la declaración de obra nueva. Este documento, entre otras cosas, indica qué tipo de inmueble se construye en una determinada parcela o si, por ejemplo, se ha modificado uno que ya existía. A continuación, explicamos en qué consiste la declaración de obra nueva y cómo solicitarla.
¿Qué es la declaración de obra nueva?
La escritura de declaración de obra nueva es un documento imprescindible que hay que validar ante notario cuando se construye una vivienda. En él se describe cualquier cambio que se produzca en una finca en la que se vaya a construir algún tipo de inmueble.
Tipos de escritura de declaración de obra nueva:
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Escritura de declaración de obra nueva en construcción. Se emite cuando se piensa ejecutar una obra de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, suele ser indispensable para solicitar una hipoteca, ya que es frecuente que el banco la pida. Para obtenerla es necesario presentar la licencia de obra y una certificación elaborada por un profesional técnico que ratifique que la obra que se recoge en la escritura de declaración de obra nueva es la misma por la que se ha pedido la licencia administrativa correspondiente.
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Escritura de declaración de obra nueva terminada. Sirve para confirmar que la obra ya se ha ejecutado tal y como se indica en la licencia de obra. Es necesaria para, por ejemplo, poder contratar los suministros de agua, luz y gas. Para obtener la escritura de declaración de obra nueva terminada hay que presentar, entre otra documentación, la licencia de primera ocupación, un certificado que ratifique que se ha completado la obra según la licencia expedida por un técnico competente, un certificado final de obra nueva visado por el Colegio Profesional de Arquitectos, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el Libro del Edificio, un seguro decenal (que sirve para garantizar que cualquier daño material que sufra el edificio que afecte a su estructura y ponga en riesgo su estabilidad será atendido) y las coordenadas Universal Transversal Mercator (UTM) que confirman la parte de suelo que ocupa el inmueble.
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Escritura de declaración de obra nueva antigua. Debe hacerse en el caso de que se tenga que registrar una propiedad ya construida pero que constaba en el Registro de la Propiedad de manera errónea o que, directamente, no figuraba. Para obtener la escritura de declaración de obra nueva antigua hay que presentar un certificado de un técnico competente y un acta notarial descriptiva del inmueble (también es válida, en su defecto, una certificación catastral).
¿Para qué sirve la declaración de obra nueva?
Una escritura de declaración de obra nueva permite su inscripción en el Registro de la Propiedad y la constitución del derecho de superficie. El derecho de superficie habilita a una persona a poder construir en una finca de la que no es propietario, conservando de manera temporal la propiedad de la edificación.
¿Cuánto cuesta registrar la escritura de declaración de una obra nueva?
Para fijar el coste de la escritura de la declaración de obra nueva hay que tener en cuenta tres gastos principales:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Por regla general, supone entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de ejecución de la obra.
- Notario. Hay que hacer frente al coste de las copias notariales, que suelen oscilar entre 0,6 y 1 euro por hoja.
- Tasas de inscribir la escritura de declaración de una obra nueva en el Registro de la Propiedad.
¿Quién puede hacer la escritura de declaración de obra nueva?
Puede formalizar la escritura de declaración de obra nueva:
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
En algunos casos, es obligatoria la declaración de obra nueva y en otros no. En el caso de un particular:
- La declaración de obra nueva es obligatoria si se va a alquilar o vender el inmueble o, para su construcción, tiene que solicitar una hipoteca.
- La declaración de obra nueva no es obligatoria si se le va a dar un uso personal, aunque es probable que la necesite para contratar ciertos suministros como el agua o la luz.
En el caso de un promotor o un constructor, siempre están obligados a solicitar la escritura de declaración de obra nueva para financiar la construcción del inmueble con un banco. También es obligatoria si piensan destinar la vivienda a la venta o al alquiler, aunque no solicite una hipoteca.
Financiar una casa de obra nueva
La compra de una vivienda de obra nueva se financia habitualmente a través de una hipoteca. Por regla general, el banco ofrece financiación para cubrir, como máximo, el 80% del precio de venta del inmueble o de su tasación (el que sea más bajo). Desde el punto de vista del futuro propietario, esto significa que hay que contar con, al menos, un 20% de ahorro previo, a lo que hay que sumar los gastos asociados a la compraventa de la vivienda y a la constitución de la hipoteca, que incrementan el coste de la operación entre un 10% y un 15%.
Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser:
- Hipoteca a tipo fijo. No están sujetas a las variaciones de un índice de referencia, es decir, la cuota que hay que pagar se mantiene estable.
- Hipoteca a tipo variable. Las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor.
- Hipotecas a tipo mixto. Son una mezcla entre los dos tipos de hipotecas anteriores. Durante los primeros años, la cuota se mantiene fija y el tipo de interés no varía pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice y las cuotas fluctúan.
Antes de solicitar una hipoteca es recomendable pedir asesoramiento a un gestor del banco y utilizar el simulador de hipotecas de Banco Sabadell para obtener una orientación sobre las condiciones del préstamo hipotecario y cómo serían las cuotas.
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