Diferencias entre un contrato de reserva y de arras

Tanto el contrato de reserva de vivienda como el contrato de arras tienen como objetivo garantizar la operación de compraventa de un inmueble. El comprador se asegura con ellos que tendrá su vivienda en el tiempo establecido y por el precio acordado, mientras que para el vendedor es una garantía de que recibirá el dinero en la fecha de entrega de la casa. Son contratos muy similares pero diferentes, te contamos las claves de cada contrato a continuación. 

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Un contrato de reserva de vivienda permite que el comprador reserve la casa a cambio de pagar una cantidad de dinero o señal a cuenta del precio de venta, mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda en la fecha fijada.

El contrato de reserva de vivienda recoge las condiciones que han pactado comprador y vendedor, que son de obligado cumplimiento para ambas partes y constituyen la base del posterior contrato de compraventa. Normalmente, este contrato se firma con las promotoras cuando se compran viviendas de obra nueva o en fase de construcción.

¿Cuánto dinero se entrega como señal en un contrato de reserva?

El dinero en un contrato de reserva no es una cantidad fija, pero suele estar entre el 1% y el 5% del precio total del inmueble. La cantidad entregada como reserva se descuenta del precio final de la casa. Además, si la casa es de obra nueva hay que pagar el 10% del impuesto sobre el valor añadido (IVA) de la señal.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo firmado entre comprador y vendedor para garantizar la compraventa de la casa. El comprador entrega una cantidad de dinero, que suele ser el 10% del precio de la vivienda, en concepto de arras para que el vendedor no venda la casa mientras busca financiación.

Existen tres modalidades diferentes de contratos de arras recogidas en el Código Civil que conllevan distintas obligaciones y derechos:

• Arras confirmatorias. Garantiza que la compraventa se realizará en el plazo fijado. Si alguna de las partes no cumple lo pactado, se puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por los daños y los perjuicios ocasionados.

• Arras penitenciales. Permite que cualquiera de las partes renuncie a la compraventa. Si es el comprador, perderá el dinero entregado; si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de las arras. Este modelo es el más utilizado.

• Arras penales. Establece una indemnización por daños y perjuicios diferente según quien renuncia. Si es el comprador, lo más habitual es que pierda la señal; si es el vendedor, lo más frecuente es que deba pagar el doble de la cantidad de las arras. La principal diferencia entre las arras penales y las arras penitenciales es que el pago de las arras penales no libera al incumplidor de su obligación de celebrar el contrato de compraventa, como sí ocurre con las arras penitenciales.

¿Cómo es un contrato de reserva o un contrato de arras? 

Ambos contratos deben incluir la siguiente información:  

• Datos personales de comprador y vendedor.

• Descripción de la vivienda y propiedades anejas, como trasteros o plazas de garaje.

• Precio de la vivienda.

• Cuantía de la señal que se entrega como anticipo.

• Plazo fijado para firmar las escrituras.

• Reparto de gastos y procedimiento de pago.

• El número de registro de la propiedad del inmueble.

• El certificado de cargas.

• Las cláusulas de rescisión.

Además, hay que tener en cuenta que el dinero entregado como reserva o en concepto de arras forma parte del ahorro con el que el comprador debe contar para adquirir la vivienda. Dado que el banco ofrece como máximo financiación de hasta el 80% del valor de compra o de tasación (el que sea menor), el futuro propietario tiene que tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante junto a entre un 10% y un 15% más para los gastos de comprar la vivienda.

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Diferencias entre un contrato de reserva y uno de arras

Las diferencias más importantes que existen entre el contrato de reserva y de arras son las siguientes:

• El contrato de arras está recogido en el Código Civil, por lo que ofrece mayor seguridad jurídica, mientras que el contrato de reserva no está regulado, por lo que se pacta libremente entre las partes.

• El contrato de arras se puede rescindir tras pagar la señal si se abona la correspondiente indemnización. Puede resultar muy útil si hay dudas respecto a la concesión de una hipoteca. Sin embargo, también existe el riesgo de que el vendedor pueda encontrar un comprador mejor o que, al final, se arrepienta.

• El contrato de reserva no se puede rescindir e, incluso, es posible pedir una indemnización por daños y perjuicios. Para rescindir este contrato tienen que estar incluidas las causas de rescisión en las cláusulas del contrato.

• Los contratos de arras se firman cuando se trata de una compraventa entre particulares, mientras que cuando se compra a una promotora se formaliza un contrato de reserva que incluye un plan de pagos según avanza la obra.

Fotografía de Annika Wischnewsky en Unplash