Diferencias entre terreno urbano y urbanizable

Antes de construir una vivienda, uno de los primeros aspectos a tener en cuenta es el tipo de terreno sobre el que se va a edificar. Aunque a simple vista puedan parecer similares, existen importantes diferencias entre un terreno urbano y uno urbanizable que pueden influir directamente en el proyecto, los plazos y los costes. Entender bien estas particularidades es fundamental antes de comprar y solicitar una hipoteca. A continuación, explicamos en qué se diferencian el terreno urbano y el urbanizable, cómo identificarlos y por qué es relevante conocerlo a la hora de pedir financiación.

¿Qué significa terreno urbano y qué implica para construir una vivienda?

Un terreno urbano es aquel que ya dispone de todas las infraestructuras y servicios necesarios para la construcción de edificios, como el agua, la electricidad y el alcantarillado. Es decir, por regla general, un terreno urbano está completamente desarrollado y preparado con las estructuras necesarias para la promoción de viviendas.

En el caso de que se desee construir una vivienda en un terreno urbano, hay que solicitar una licencia de construcción y cumplir con la normativa urbanística del municipio en el que se ubique el terreno. La construcción en un terreno urbano implica un proceso de tramitación administrativa que puede variar según la zona y la complejidad del proyecto.

Al valorar este tipo de inversión, conviene tener en cuenta no solo el coste de edificar, sino también el valor del terreno urbano, los gastos de tramitación administrativa, las tasas municipales y los impuestos aplicables. Para calcular el coste total de la operación y estudiar su viabilidad, es recomendable usar un simulador de hipotecas online, que permite estimar la cuota mensual según cada situación particular.

Terreno urbanizable: ¿qué es y qué aspectos hay que tener en cuenta?

Un terreno urbanizable es aquel que, aunque no está todavía urbanizado, tiene la posibilidad de serlo en el futuro, de acuerdo a los planes de urbanización del municipio. Es decir, se trata de un terreno que puede ser transformado para usos urbanos, como puede ser la construcción de una casa o de un comercio. 

Entre otros aspectos a la hora de analizar un terreno urbanizable hay que tener en cuenta:

• Plan General de Ordenación Municipal (PGOM). Define qué terrenos son urbanizables, cómo se espera que se desarrollen y qué limitaciones y posibilidades de construcción tiene cada terreno.
• Proceso de urbanización. Incluye la construcción de infraestructuras y la aprobación de proyectos urbanísticos. Existen procesos de urbanización que pueden demorarse mucho en el tiempo.
• Costes iniciales. Además de la adquisición del terreno urbanizable, hay que tener en cuenta los costes  de urbanización. En todo caso, por regla general, el precio de adquisición de un terreno urbanizable suele ser menor que el de un terreno ya urbanizado. 
• Riesgo normativo. Existe la posibilidad de que a lo largo del proceso cambie la normativa municipal sobre los terrenos urbanizables.
• Tipos de terrenos urbanizables. Existen terrenos urbanizables ya sectorizados con planes y proyectos aprobados y también terrenos no sectorizados, que requieren de una planificación más detallada. 

¿Cómo saber si un terreno es urbanizable?

Para determinar si un terreno es urbanizable, es crucial consultar la normativa urbanística local y, en particular, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del ayuntamiento donde se encuentre la parcela. También es necesario verificar la situación registral del terreno en el Registro de la Propiedad para conocer la titularidad y las posibles cargas.

¿Se puede construir en suelo urbanizable?

En principio, es posible construir en un terreno urbanizable pero requiere un proceso de transformación urbanística que lo convierta en suelo urbano.

Principales diferencias entre terreno urbano y urbanizable

Las principales diferencias entre terreno urbano y urbanizable son:

• Desarrollo. El terreno urbano ya cuenta con todas las infraestructuras y servicios necesarios para la construcción mientras que en el urbanizable faltan por desarrollar las infraestructuras y los servicios básicos. 
• Edificación. En un terreno urbano ya es posible edificar de inmediato, algo que no se puede hacer en el urbanizable.
• Valor. El precio del terreno urbano suele ser mayor que el de un terreno urbanizable.
• Regulación. El terreno urbano está sujeto a regulaciones de construcción y desarrollo urbano mientras que el urbanizable depende de los planes urbanísticos y de la aprobación municipal para su desarrollo. 

¿Cómo influye el tipo de terreno en la elección de una hipoteca?

El tipo de terreno puede afectar de manera significativa en la elección de una hipoteca, de acuerdo a estos dos parámetros:

• Riesgo. Los terrenos urbanos ofrecen una mayor seguridad para quienes quieren construir su vivienda, ya que ya cuentan con los permisos necesarios. En cambio, los urbanizables implican más incertidumbre, ya que no siempre tienen aprobada la edificación inmediata, lo que podría retrasar el proyecto e incluso, encarecerlo.
• Financiación para la compra de un terreno. Un suelo urbanizado probablemente podrá obtener un mayor porcentaje de financiación a través de una hipoteca, con un tipo de interés menor y un plazo de devolución mayor que en el caso de un terreno urbanizable.