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¿Comprar una casa de obra nueva o de segunda mano?

Carlos S. Ponz - 23/04/2024
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El precio y los impuestos son dos factores clave para decidir si es mejor comprar una casa de obra nueva o de segunda mano.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? Esta es una de las primeras preguntas que surgen a la hora de comprar una casa. La respuesta dependerá de las circunstancias personales del futuro propietario, de sus necesidades y de su estilo de vida. Desde el punto de vista económico, hay que valorar que en una vivienda nueva el precio del metro cuadrado suele ser mayor que el de una vivienda de segunda mano en la misma ubicación.

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva

Entre las ventajas de adquirir una vivienda de nueva construcción cabe destacar:

  • La reforma no suele ser necesaria. La casa en venta está lista para entrar a vivir una vez está terminada y no precisa de realizar ningún tipo de reforma. La memoria de calidades es clave para que el comprador tenga plena certeza de que el inmueble responde a las características que busca.

  • Viviendas más eficientes. Este tipo de vivienda dispone de una mayor eficiencia energética, lo que ayuda a reducir el impacto negativo sobre el medioambiente y a ahorrar en las facturas de la luz o de la calefacción.

  • Garantía. Una vivienda obra nueva viene avalada por la garantía del constructor de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto permite poder reclamar durante un plazo de hasta tres años si se identifican defectos en las instalaciones y de hasta 10 años si se encuentran evidencias de fallos estructurales.

  • Flexibilidad en los pagos. En el caso de que se trate de una vivienda sobre plano, existe una mayor flexibilidad para abonar el precio de compraventa. Lo más habitual es que se deba abonar el 80% del precio de la vivienda a la firma de la escritura. Anteriormente, se han ido abonando plazos más pequeños y distribuidos en el tiempo a medida que se ejecutan las distintas fases de edificación. Es frecuente, además, que, como señal, se pague al inicio el 10% del valor del inmueble.

  • Personalización y diseño. Es posible personalizar el interior de la superficie construida, llegando en algunos casos a existir la posibilidad de diseñar la distribución del inmueble a la carta, sobre todo si se trata de una compra sobre plano.

  • Zonas comunes. Las viviendas de obra nueva suelen contar con zonas comunes, lo que supone beneficios relacionados con la seguridad, el confort y el ocio. 

Desde el punto de vista impositivo, la vivienda nueva está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado. Así ocurre en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. Existe, además, el caso particular de las viviendas de protección oficial (VPO), cuyo IVA se fija en el 4%. También debe abonarse el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). Este último depende de cada comunidad autónoma.

Ventajas de comprar una vivienda de segunda mano 

En el caso de optar por la compra de una vivienda de segunda mano, existe también una serie de beneficios:

  • Precio más bajo respecto a una vivienda de obra nueva en la misma localización y características similares. De este modo, la diferencia se puede destinar, por ejemplo, a reformar la vivienda para personalizarla de acuerdo con los gustos y las necesidades del comprador.

  • Ubicación céntrica. Es frecuente que los inmuebles de segunda mano se localicen en entornos céntricos, con un mejor acceso a servicios. De hecho, al encontrarse mejor ubicados que las edificaciones de nueva construcción, que suelen estar a las afueras, tienden a mantener estable su precio de mercado, llegando incluso a revalorizarse con el tiempo.

  • Entrada inmediata. Una vivienda de segunda mano permite un acceso inmediato a la vivienda una vez se formaliza la compra, algo que no siempre ocurre en los inmuebles de construcción nueva, en los que es frecuente tener que esperar un tiempo a que terminen definitivamente las obras.

En cuanto a los impuestos, la vivienda de segunda mano no soporta IVA en su compraventa, pero sí está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que varía de una comunidad autónoma a otra. Suele moverse en una horquilla de entre el 4% y el 10% del precio del inmueble. Además, hay comunidades que facilitan ayudas para hacer frente a este impuesto de hasta el 50% a determinados colectivos. 

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Fotografía de muhammadabubakar123 de Pixabay

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