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La amortización de una hipoteca plantea siempre una disyuntiva: ¿reducir cuotas o plazos? Las circunstancias de cada persona determinarán la mejor opción, aunque hay factores exógenos que siempre hay que considerar

En España, las hipotecas se firman por un plazo medio de 25 años, según los datos de mayo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este periodo de vida de un préstamo hipotecario se puede modificar. No obstante, amortizar un préstamo hipotecario supone una decisión importante antes de la cual hay que tener en cuenta una serie de factores.

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

Se trata de devolver de forma anticipada el préstamo hipotecario, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos. Es el método más efectivo para reducir el coste final de la hipoteca.

¿Qué es mejor: reducir cuotas o plazos?

La primera duda que surge es sobre la idoneidad de amortizar cuotas o plazos. En el primer caso, se aligera la carga financiera manteniendo el plazo de duración del contrato hipotecario, mientras que en el segundo caso, será posible terminar de pagar el préstamo antes aunque conlleve realizar un mayor esfuerzo financiero. En cualquiera de las dos opciones siempre hay que prestar especial atención al tipo de interés asociado al préstamo.

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¿Qué tener en cuenta antes de amortizar la hipoteca para hacerlo de la forma más rentable?

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) antes de decidir amortizar una hipoteca hay que prestar especial atención a:

• El tipo de interés del préstamo. Podría darse el caso de rentabilizar mejor el excedente de liquidez con una inversión alternativa en vez de amortizar (el coste deuda es inferior a la rentabilidad en una inversión alternativa). 
• La ventaja fiscal, para los supuestos que la tengan. La amortización anticipada puede ser interesante si se tiene derecho a desgravar en la declaración de la Renta los pagos efectuados por la compra o por la financiación de la vivienda, hasta una determinada cantidad. Aunque no siempre es así, por lo que hay que tener en cuenta este condicionante.
• Las necesidades financieras que se puedan tener a corto o medio plazo y cuyo coste podría ser superior al pactado en la hipoteca. La AHE pone un ejemplo: “Si en el préstamo hipotecario te cobran 1,5% de intereses y necesitas comprarte un coche, pero en este caso el banco te cobra un 5% de intereses, te interesará en principio destinar el ahorro acumulado a la compra del vehículo”.
• Liquidez. El inconveniente de no poder contar con excedente líquido para posibles imprevistos.

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Tipo de interés del préstamo

La amortización anticipada está ligada al tipo de interés del préstamo. Es decir, si con el mismo tipo de interés y mismo capital, se pagan más o menos intereses en una opción (reducción de plazos) frente a otra (reducción de cuotas) es porque el capital medio de ese préstamo es mayor o menor que en la otra alternativa.

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“Cuando se realiza una amortización anticipada con reducción de cuota, lo que ocurre es que el esfuerzo financiero se reduce a partir de ese momento (la cuota será menor que la que se estaba atendiendo), y, en consecuencia, el capital medio del préstamo será menor que en origen, pero, sin embargo, mayor que en el supuesto de reducción de plazo”, argumentan desde la AHE. Por el contrario “cuando se amortiza con reducción de plazo, lo que sucede es que el esfuerzo financiero no se reduce (se mantiene la misma cuota frente a la situación en origen e incrementa respecto al supuesto de reducción de cuota) aunque disminuye el plazo de vigencia”.

Caso práctico: preguntas a contestar

• ¿Qué importe te queda de préstamo? Capital pendiente de 150.000 euros.
• ¿Cuántos años te faltan para acabar tu préstamo? Plazo de 10 años.
• ¿Tienes la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Interés fijo del 1,5%.
• ¿Qué cantidad quieres amortizar? Una amortización parcial de 10.000 euros.
• ¿Tienes derecho a desgravación por vivienda habitual? Sí, al haber comprado antes de 2013, se tiene derecho a desgravar un máximo de 1.356 euros cada año. 

Resultado caso práctico:

• Si se opta por reducir la cuota, esta disminuirá de 1.347 euros mensuales en 1.257 euros mensuales y se ahorrarán 775 euros en intereses (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.850 euros de intereses amortizando). Total a desgravar: 13.560 euros. 
• En el caso de reducir el plazo, se ahorrarán 1.617 euros en interés (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.007 euros de intereses amortizando) y se acortará el préstamo en ocho meses. Total a desgravar: 12.656 euros.

Estos dos derechos de adquisición preferente implican una serie de derechos y de obligaciones para propietarios e inquilinos a la hora de vender una casa que está alquilada

Se trata de términos jurídicos que, a pesar de ser ampliamente conocidos, resultan confusos en su funcionamiento y aplicación. Ambos conceptos hacen referencia al derecho de adquisición preferente, una figura tradicional en nuestro ordenamiento jurídico, que se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que adquiere el inquilino para, en caso de que el propietario ponga en venta la vivienda que tiene alquilada, comprarla con carácter preferente frente a un tercero en igualdad de condiciones y pagando la misma cantidad.

En este sentido, el propietario tiene el deber de notificar con antelación al arrendatario sus intenciones de vender la vivienda, contando este último con un plazo de 30 días desde el momento en que se le realizó la notificación de venta para ejercitar su derecho de adquisición preferente.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto, por el contrario, es la facultad que el inquilino puede ejercer después de haberse ejecutado la venta de la vivienda. Es decir, el arrendatario sigue teniendo la misma facultad preferente, con igualdad de condiciones y de precio, para comprar la vivienda, pero esta se aplica una vez que se realizó la venta.

¿Cuándo se puede ejercer el derecho de retracto? Cuando el propietario no informó al inquilino de la venta del inmueble, omitió algunas de las condiciones en que se realizó esta operación inmobiliaria o vendió la propiedad a un tercero por debajo del precio ofrecido a su arrendatario.

Del mismo modo que el derecho de tanteo, el de retracto también cuenta con un plazo de 30 días desde el momento en que se informa al inquilino, a través del documento de venta del inmueble, de las condiciones y del precio de venta.

¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?

Asimismo, el Código Civil establece las obligaciones del inquilino que ejerce el derecho de retracto, entre los que se encuentran cancelar los gastos ocasionados del contrato y cualquier otro pago legítimo que se hubiese llevado a cabo durante la venta del inmueble.

También deberá asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido con la intención de compensar los gastos realizados por el primer comprador del inmueble.

Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto

La principal diferencia entre los derechos de tanteo y de retracto se encuentra en el tiempo del inicio de las acciones.

Mientras que, en el derecho de tanteo, el inquilino podrá ejercer la facultad preferente en el momento en el que el propietario le notifique la decisión de vender el inmueble, en el derecho de retracto esta posibilidad sobreviene cuando el casero no le notifica su decisión de vender y comienza un proceso de compraventa con un tercero.

¿Cuándo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?

Existen situaciones en las que el arrendatario no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble:

• Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con los restantes pisos o locales pertenecientes a una misma finca o inmueble propiedad del arrendador.
• Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con la totalidad de pisos y locales por distintos propietarios a un mismo comprador.

También el inquilino puede haber renunciado a sus derechos de tanteo y de retracto en una cláusula contenida en el contrato de alquiler. En este supuesto, el propietario podrá realizar la venta de la vivienda a un tercero a la finalización del contrato de arrendamiento, que será de cinco años si es una persona física o de siete años si es una persona jurídica.

Definir el presupuesto, saber cómo se podrá financiar la compra y qué tipo de vivienda se podrá adquirir son elementos cruciales antes de dar el gran paso y convertirse en propietario

La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de una persona, tanto desde el punto de vista emocional como económico. Por ello es clave prepararse ante los interrogantes que surgen a la hora de convertirse en propietario. ¿Cuánto dinero debo tener ahorrado?, ¿cuánto debería pagar por la vivienda?, ¿qué hay que tener en cuenta antes de pedir la hipoteca?

¿Es ahora un buen momento para comprar una vivienda?

Los ahorros de las familias españolas han alcanzado en los últimos meses cifras récord, debido a la situación derivada de la pandemia, que limitó el gasto y la actividad de muchos ciudadanos. Con la reactivación paulatina de la economía, el número de préstamos hipotecarios concedidos en España está al alza y ya se acerca a los niveles registrados antes de la irrupción de la COVID-19. Todo ello, en un contexto en el que los tipos de interés se sitúan en niveles mínimos (por lo que solicitar una hipoteca es más económico) y en el que los precios, aunque empiezan a aumentar de manera lenta y controlada, se mantienen estables.

Fijar un presupuesto

La primera pregunta a responder es ¿qué casa me puedo permitir? Esto dependerá de la solvencia económica. Los expertos recomiendan no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la vivienda o que el precio de compra no sea más de cinco veces superior al salario bruto anual. Es decir que, una pareja que en conjunto tenga unos ingresos de 50.000 euros al año, debería comprar una casa cuyo precio no supere los 250.000 euros.

Además del precio de compraventa, es conveniente tener en cuenta el coste que supone tener una vivienda en propiedad como los impuestos, la cuota de la comunidad de vecinos o del seguro de hogar y otros gastos derivados como los de una posible reforma.

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Obtener financiación para comprar una vivienda

En el proceso de búsqueda de una casa uno de los elementos más importantes es cómo se va a financiar la operación. Para ello, la mayoría de las personas solicita una hipoteca en una entidad bancaria.

En este punto, hay que tener en cuenta que los bancos conceden préstamos hipotecarios, como máximo, por el 80% del valor de tasación del inmueble. En consecuencia, hay que tener ahorrado como mínimo el 20% del precio de la vivienda. Es decir, para comprar el inmueble de 250.000 euros del ejemplo anterior, los futuros propietarios deberían contar con un capital mínimo de 50.000 euros. Además, la compra de una vivienda también conlleva una serie de gastos adicionales (tasación, notaría, impuestos…), que pueden suponer entre un 10% y un 15% más. En definitiva, los compradores deberán tener en torno a un 35% del precio de la vivienda en ahorros.

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¿Qué tener en cuenta al escoger el tipo de vivienda?

Antes de tomar una decisión es conveniente analizar el mercado y los diferentes tipos de viviendas. No es lo mismo adquirir una casa de obra nueva que un inmueble de segunda mano. Según el tipo elegido, habrá diferencias en el precio y en los gastos asociados a la compra como, por ejemplo, en los impuestos. En el caso de las viviendas de segunda mano, además, es recomendable pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para tener información detallada de su estado y de las posibles cargas que pueda llevar adheridas.

Tener claro el tipo de inmueble que se quiere comprar ayudará a delimitar la búsqueda y, por lo tanto, a ahorrar tiempo. Algunos aspectos como la ubicación, el tamaño y el número de habitaciones y otros elementos como que tenga jardín, terraza o piscina comunitaria definirán este proceso de buscar casa. También es importante estudiar el entorno, la comunidad de vecinos, la eficiencia energética o la disponibilidad y el estado de los servicios públicos próximos.

Fotografía de Tatiana Syrikova de Pexels