Què passa si compres una casa amb una derrama pendent?

Comprar un habitatge significa assumir no només el preu de la propietat, sinó també la seva situació jurídica i econòmica. Una de les preguntes més freqüents és què passa si l'habitatge té una derrama pendent de pagament a la comunitat de propietaris.

Resposta ràpida: en la majoria dels casos, si compres una casa amb derrama pendent, el nou propietari pot estar obligat a pagar-la, encara que el deute es va generar abans de la compra.

Quan sol·licites una hipoteca, el banc analitza la viabilitat econòmica de la transacció. No obstant això, una derrama inesperada pot alterar el cost real de la compra i afectar la teva planificació financera.

A continuació, expliquem què és una derrama, qui l'ha de pagar i com protegir-se per evitar sorpreses.

Què és una derrama en una comunitat de propietaris?

Una derrama és una aportació econòmica extraordinària acordada per la comunitat de propietaris per finançar despeses no cobertes pel pressupost ordinari.

A diferència de les quotes mensuals, les derramades s'aproven habitualment per a:

• Reparacions estructurals (façana, teulat).
• Substitució d'ascensors.
• Obres d'accessibilitat.
• Millores d'eficiència energètica.
• Adaptacions a noves normatives.

La derrama està regulada per la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) i ha de ser aprovada a la Junta de propietaris. L'import es distribueix d'acord amb el coeficient de participació de cada habitatge.

Es parla de derrama pendent quan hi ha un acord aprovat, però l'import encara no s'ha pagat ni totalment ni parcialment.

Qui paga la derrama pendent en comprar una propietat?

Aquesta és la qüestió clau: qui paga la derrama: el comprador o el venedor?

Regla general segons la Llei de Propietat Horitzontal

Quan es transmet una propietat, aquesta respon pels deutes de la comunitat. Això significa que el comprador pot quedar obligat davant la comunitat, encara que el deute correspongui a l'anterior propietari.

La comunitat té dret a reclamar el deute al propietari actual de l'immoble.

Què diu la jurisprudència?

El Tribunal Suprem ha reiterat que els deutes per quotes comunitàries, incloses les derrames, estan vinculats a la propietat. Per tant, tret que s'acordi el contrari, el comprador assumeix la càrrega.

Això no impedeix que el comprador posteriorment pugui reclamar al venedor si així s'ha pactat o si hi ha hagut ocultació.

Té importància quan es va aprovar la derrama?

Sí. Hi ha diferències entre:

• Derrames aprovades abans de la compravenda.
• Derrames aprovades després de la transmissió.
• Derrames fraccionades en diversos pagaments.

En general, el factor determinant és el moment de l'acord i el que s'ha acordat en el contracte.

Conseqüències de comprar una propietat amb una derrama pendent

Comprar una propietat amb una derrama pendent pot afectar el cost real de la transacció.

Impacte econòmic immediat

Una derrama pot anar des d’uns centenars fins a diversos milers d'euros. Per exemple, si la comunitat aprova una obra de 60.000 € i el vostre coeficient és del 3 %, haureu de pagar 1.800 €. Si no ho heu previst, podria alterar el vostre pressupost o la vostra capacitat d'endeutament.

Aquest impacte és especialment rellevant a l'hora de sol·licitar una hipoteca, ja que incrementa el cost efectiu de la compra.

Risc de reclamacions judicials

Si el deute no es paga, la comunitat pot iniciar un procediment de reclamació que pot acabar en embargament.

Fins i tot si el deute el va contraure l'anterior propietari, la comunitat pot actuar contra l'actual propietari de l'immoble.

Risc de conflictes amb la comunitat

Incorporar-se a una comunitat amb deutes pendents pot crear tensions en les relacions de veïnat, especialment si hi ha impagaments prolongats o disputes sobre la legalitat de la derrama.

Com comprovar si una propietat té derrames pendents abans de comprar-la

La prevenció és la clau per evitar deutes inesperats.

• Sol·liciteu el certificat de deutes de la comunitat. Abans de signar l'escriptura de compravenda, és una bona idea demanar al venedor i a l'administrador de finques el certificat de deutes emès per la comunitat de propietaris (no confondre'l amb el certificat de deute zero per a la hipoteca). Aquest document certifica si hi ha algun deute pendent, així com la quantia exacta. Des del 2022, la LPH estableix que el venedor ha de lliurar al comprador un certificat que acrediti el compliment de les obligacions comunitàries. Sense aquest certificat, la compravenda no es pot inscriure al Registre de la Propietat.
• Examineu els estatuts i els acords de la comunitat. És aconsellable revisar els estatuts de la comunitat i les actes de les juntes de propietaris més recents. Això permet identificar les derrames aprovades i entendre'n l'origen i el calendari de pagament.
• Negociar la distribució de responsabilitats. Tot i que jurídicament els deutes de la comunitat es transfereixen al comprador, és habitual acordar que el venedor assumeixi les derrames pendents en el contracte de compravenda. Aquest acord ha de constar per escrit i, preferiblement, ha d'incloure clàusules clares sobre garanties, terminis i obligacions.
• Incloure clàusules d’indemnització. És possible acordar clàusules d’indemnització que protegeixin els interessos del venedor si, després de la compra, sorgeix una derrama desconeguda o mal documentada. Per exemple, sol·liciteu un dipòsit per cobrir possibles deutes ocults.

Què fer si ja heu comprat la casa amb una derrama pendent?

Si descobriu el deute després de la compra, és aconsellable actuar ràpidament.

• Negociar amb la comunitat. És possible sol·licitar pagaments fraccionats o ajornaments, especialment si el pagament no es va fer intencionadament.
• Presentar una reclamació contra el venedor. Si hi ha hagut ocultació o incompliment del contracte, es pot iniciar una reclamació extrajudicial o judicial. La viabilitat dependrà de la documentació i del que s'hagi signat al contracte.
• Avaluar les implicacions fiscals. Tot i que la derrama normalment no té implicacions fiscals directes per a particulars, sí que afecta el cost total de la compra de la propietat.

En resum, comprar una propietat amb una derrama pendent pot tenir implicacions financeres i legals importants. Tot i que la normativa protegeix el comprador, la millor defensa és sempre la prevenció, exigint la documentació adequada i negociant les responsabilitats.

En qualsevol cas, una derrama no sempre és motiu d'alarma, ja que sovint respon a millores necessàries a l'edifici.