Guia completa sobre la Llei hipotecària vigent a Espanya

La normativa que regula actualment bona part de la contractació d’hipoteques a Espanya és la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, en vigor des del 16 de juny de 2019. Conèixer les seves principals regles permet saber quina informació ha de rebre qui sol·licita una hipoteca, quines despeses li corresponen i quines garanties existeixen abans i durant la vida del préstec.

Què és la Llei hipotecària i qui protegeix

Encara que habitualment es parla de Llei hipotecària en referir-se a les normes sobre contractació d’hipoteques, la protecció del prestatari es troba principalment en la Llei 5/2019. Aquesta norma estableix obligacions de transparència i conducta per a les entitats i regula determinats contractes de crèdit immobiliari.

Entre altres supòsits, protegeix les persones físiques que siguin prestatàries, fiadores o garants de préstecs garantits mitjançant hipoteca o un altre dret real sobre immobles d’ús residencial. Els seus drets tenen, amb caràcter general, naturalesa imperativa i no poden renunciar-se prèviament.

Quins drets garanteix la Llei hipotecària al titular del préstec

La normativa reforça la transparència dels préstecs hipotecaris des d’abans de la seva contractació. Entre les seves principals garanties s'hi troben:

• Rebre informació personalitzada i suficient per comprendre i comparar el finançament hipotecari.
• Obtenir la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), que recull les condicions del préstec i constitueix una oferta vinculant per a l’entitat durant el termini establert.
• Rebre la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE) amb informació sobre determinades clàusules i riscos rellevants.
• Triar lliurement el notari.
• Rebre assessorament notarial gratuït abans de la signatura.
• Amortitzar de manera anticipada totalment o parcial la hipoteca, subjecte a les compensacions màximes que permeti la normativa si escau.

Comissions permeses per la Llei hipotecària i els seus límits legals

Una de les qüestions que convé revisar són les comissions en demanar una hipoteca. Només poden cobrar-se comissions o repercutir-se despeses per serveis sol·licitats en ferm o acceptats expressament i que responguin a serveis efectivament prestats o despeses acreditables.

Si existeix comissió d’obertura, es cobra una sola vegada i inclou les despeses d’estudi, tramitació i concessió.

En l’amortització anticipada, els límits depenen del tipus de préstec. En una hipoteca variable pot pactar-se un màxim del 0,25 % durant els tres primers anys o del 0,15 % durant els cinc primers, segons l’opció acordada. En una hipoteca a tipus fix, el màxim és del 2 % durant els primers 10 anys i de l’1,5 % posteriorment, sempre limitat per la pèrdua financera de l’entitat.

Repartiment de despeses de la hipoteca segons la Llei hipotecària

La Llei 5/2019 estableix qui assumeix les principals despeses de formalització. El client paga la taxació de l’immoble i les còpies notarials que sol·liciti. L’entitat assumeix les despeses de gestoria, els aranzels notarials de l’escriptura del préstec i la inscripció de la garantia en el Registre de la Propietat. El tractament fiscal es determina segons la normativa tributària aplicable.

Aquests costos no han de confondre’s amb les despeses de cancel·lació registral quan acaba la hipoteca. Una vegada pagat el deute, cancel·lar la càrrega en el Registre requereix tràmits propis i el titular pot escollir lliurement el notari que intervé en la cancel·lació.

Què exigeix la Llei hipotecària abans de la signatura davant de notari

La documentació precontractual ha de posar-se a disposició del client amb una antelació mínima de 10 dies naturals respecte a la signatura. Aquesta inclou la FEIN, la FiAE, el projecte de contracte i la informació sobre les despeses; en les hipoteques variables també es facilita un document amb diferents escenaris d’evolució de les quotes.

A més, el prestatari ha d’acudir al notari escollit per rebre assessorament individualitzat i gratuït. El notari comprova la documentació, resol els dubtes i fa un test per verificar que s’ha rebut la informació necessària. Aquesta compareixença ha de produir-se, no més tard del dia anterior a la signatura, i queda reflectida en una acta notarial prèvia. Sense el compliment d’aquests requisits, l’escriptura del préstec hipotecari no pot autoritzar-se.

En definitiva, la normativa hipotecària busca que contractar una hipoteca sigui un procés més transparent i que el client en conegui prèviament les condicions, els costos i els drets abans d’assumir un compromís financer a llarg termini.