Una hipoteca multidivisa es diferencia de la resta de préstecs hipotecaris en que permet abonar les quotes en una divisa diferent de l'euro, i pot tenir com a índex de referència un altre distint de l'euríbor. Aquest tipus d’hipoteca pot aconseguir que el titular estalviï en la devolució del préstec hipotecari, però convé analitzar diferents elements abans de prendre la decisió de sol·licitar-la. A continuació, te’ls expliquem.
Clàusules més importants d'una hipoteca multidivisa
Una hipoteca multidivisa sol ser atractiva per al propietari d'un habitatge si la divisa a la qual es referencia és més feble que l'euro, és a dir, si té una cotització inferior. Això és així perquè quan s'estan abonant les quotes d'una hipoteca multidivisa, en realitat el que s'està fent és comprar moneda estrangera, de manera que, si aquesta divisa es devalua, es necessitaran menys euros per cobrir el pagament.
En el cas oposat, si la moneda estrangera es revalora enfront de l'euro, les quotes de la hipoteca seran més elevades, per la qual cosa el capital a retornar serà més elevat, la qual cosa pot afectar negativament la capacitat d'endeutament del titular.
A més de l'evolució en el tipus de canvi de divises, a l'hora de sol·licitar una hipoteca multidivisa cal tenir en compte dues clàusules del contracte:
- Comissió per canvi de divisa. És el percentatge que es cobra per convertir els euros a la divisa estrangera en la qual s'abonaran les quotes de la hipoteca.
- Clàusula de compensació. Són els diners que cal pagar si el capital pendent en euros supera el prestat.
Riscos d'un préstec hipotecari multidivisa
El risc principal d'una hipoteca multidivisa és l'alta variabilitat que hi pot haver en el cost final de la hipoteca per al seu titular ja que, en tenir una durada de diversos anys, és previsible que la cotització de l'euro i de la divisa a la qual es referenciï el préstec hipotecari fluctuïn de manera important.
Analitzarem aquest risc amb un exemple elaborat pel Banc d'Espanya, com és el d'una hipoteca multidivisa que es formalitza en iens quan el tipus de canvi euro/ien se situa en 0,01. D'aquesta manera, una hipoteca de 60.000 euros equival a 6.000.000 de iens:
- Si el tipus d'interès al qual es referencia aquesta hipoteca, el LIBOR, es manté en 0,098 %, la quota que caldrà pagar és de 28.067,33 iens, la qual cosa equival a 280,67 euros.
- Si el LIBOR es manté estable però el tipus de canvi euro/ien puja a 0,02, la quota en iens seria la mateixa, 28.067,33 iens, però en passar-la a euros es doblaria, fins a 561,34 euros.
- Si es produeix una pujada del tipus de canvi després de tres anys, el capital pendent serà de 5.187.404,14 iens i el seu contravalor en euros 103.748,08, un import molt superior a l'inicial de 60.000 euros.
Des de l'entrada en vigor de la nova Llei hipotecària (Llei 5/2019), per augmentar la seguretat del client en una hipoteca multidivisa, el banc ha de:
- Incloure en la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) un apartat en el qual s'indiqui quant s'encarirà la hipoteca si el valor de la divisa estrangera puja un 20 % respecte a l'euro.
- Informar periòdicament el titular sobre l'increment del capital pendent si es produeix una revaloració de la moneda estrangera referenciada en la hipoteca.
A més, el propietari té el dret de poder convertir la seva hipoteca a l'euro quan ho desitgi.
Comparativa amb hipoteques convencionals
Les principals diferències entre una hipoteca convencional i una multidivisa són:
- Divisa. Les hipoteques convencionals a Espanya es referencien a l'euro mentre que en les hipoteques multidivisa els diners es presten en una moneda diferent de l'euro que, a més, és possible canviar per una altra divisa en les dates pactades en el contracte.
- Quotes. En les hipoteques convencionals a tipus variable o mixtes les quotes varien segons fluctua el tipus d'interès. En les hipoteques multidivisa les quotes oscil·len tant en funció del tipus d'interès com del tipus de canvi de la divisa en la qual s'hagi contractat el préstec hipotecari.
- Variacions temporals. En les hipoteques tradicionals a tipus variable o mixtes les quotes poden canviar quan es realitzen les revisions periòdiques, normalment cada sis mesos o un any. En una hipoteca multidivisa, la quota pot variar cada mes.
- Import del deute. L'import del deute en una hipoteca multidivisa pot variar a l'alça i a la baixa segons la moneda en què s'hagi contractat la hipoteca, cosa que no succeeix en les hipoteques tradicionals.
A qui està dirigida una hipoteca multidivisa?
Atès que el seu funcionament és més complex que en altres tipus d'hipoteques, les hipoteques multidivisa estan dirigides principalment a propietaris que posseeixin un ampli coneixement financer. És a dir, que no és producte per a qualsevol persona, sinó que està destinat a un perfil de propietari que comprèn i que està disposat a assumir els riscos associats amb les fluctuacions de les divises. A més, recorda que sempre és recomanable deixar-se assessorar per un especialista hipotecari que ofereixi una solució adaptada a les necessitats particulars.
Fotografía de Freepik