Què és un contracte de lloguer de renda antiga?

Un contracte de lloguer de renda antiga té com a objectiu facilitar l'accés a l'habitatge a persones amb recursos econòmics limitats gràcies a contractes d'arrendament de per vida. A continuació, t'expliquem en què consisteix exactament un contracte de lloguer de renda antiga i què pot passar si el propietari de l'immoble vol vendre'l.

Característiques del lloguer de renda antiga 

Els contractes de lloguer de renda antiga, regulats pel Reial decret 4101/1964, de 14 de desembre, són els contractes que es van signar entre els anys 1950 i 1985 (en concret, fins al 9 de maig de 1985). La seva base és facilitar al llogater l'accés a un habitatge de per vida, encara que després de la seva defunció, aquest dret d'ús de l'immoble també es transmet al cònjuge i als fills.

Aquesta norma, aprovada pensant en els drets dels llogaters, deixava en situació de certa desprotecció els propietaris, cosa que es va intentar corregir el 1994 per mitjà del Decret Boyer, que la va derogar parcialment. No obstant això, actualment continuen existint contractes de lloguer en règim de renda antiga.

Les principals característiques que tenen els contractes de lloguer de renda antiga són:

• Renda. La renda que paga l'inquilí és inferior a la resta d'immobles amb característiques i ubicació similars.

• Pròrroga del contracte. El llogater té plena potestat per poder prorrogar indefinidament el contracte de lloguer si ho desitja.

• Adquisició preferent. El llogater té drets de tempteig i retracte en cas de venda de l'habitatge.

• Heretable. En morir l'inquilí el contracte no ha de finalitzar, ja que és heretat pels seus successors.

Puc vendre un habitatge amb lloguer de renda antiga? 

És possible vendre un habitatge amb lloguer de renda antiga sempre que es tingui en compte que l'inquilí té habilitats els drets de tempteig i retracte durant els 60 dies naturals següents a què el propietari li notifiqui formalment la decisió de vendre l'immoble. Amb aquests drets, el titular pot adquirir l'immoble amb preferència sobre qualsevol persona que estigués interessada amb les mateixes condicions que s'hagin pactat amb el propietari. 

A més a més, si és l'inquilí qui compra l'habitatge amb contracte de lloguer de renda antiga, el preu de compravenda està limitat. Segons una sentència del Tribunal Suprem del 2010, un habitatge de renda antiga s'ha de vendre pel preu de capitalització al 4,5 % de la renda anual que paga l'inquilí. És a dir, que si l'inquilí paga 500 euros al mes de lloguer, cal multiplicar aquesta quantitat pels 12 mesos que té un any i dividir-ne el resultat per 4,5 %. En aquest cas, el preu de l’habitatge seria de 133.333 euros.

Com afecta la renda antiga a una hipoteca? 

Normalment, el banc concedeix finançament a través d'una hipoteca de fins al 80 % del valor de taxació o del preu de compravenda d'un habitatge (el que sigui més baix dels dos). Això és especialment important en el cas de la venda d'un immoble de renda antiga atès que poden passar tres supòsits: 

• El llogater decideix adquirir l'habitatge. En aquesta situació, és probable que el valor de taxació de l'immoble sigui superior al preu de compravenda, per la qual cosa l'inquilí obtindrà menys finançament que en el cas d'altres habitatges similars que tinguin un preu de venda més alt. 

• El llogater no adquireix l’habitatge i el compra un tercer. En aquest cas, s'extingiria el contracte de lloguer de renda antiga i el nou propietari hauria de sol·licitar una hipoteca seguint els passos habituals.

• El llogater no adquireix l’habitatge i el compra un tercer, que manté el contracte de lloguer de renda antiga. Aquest supòsit sol donar-se quan és una empresa qui adquireix l'habitatge i busca obtenir ingressos estables. Si fos necessari el finançament a través d'una hipoteca, es podria sol·licitar com qualsevol altra.

Quines opcions tinc com a propietari?

Si un propietari vol vendre l'habitatge amb un contracte de renda antiga a preu de mercat, és a dir, sense que el llogater n'exerceixi els drets de tempteig i retracte, el més convenient és arribar a un acord amistós entre les dues parts. En aquesta negociació, per exemple, el propietari pot oferir al llogater una compensació econòmica o acordar una data per fer efectiva l'extinció del contracte.

En cas que el propietari rebi una resposta negativa per part del llogater, té dret a extingir el contracte de renda antiga si ocorre alguna d'aquestes situacions:

• Necessita l'habitatge per utilitzar-lo ell o un familiar directe.

• El llogater no ha pagat alguna de les rendes en el termini acordat.

• El llogater està subarrendant l'immoble a un tercer i n’obté un benefici econòmic.

• El llogater no utilitza l'habitatge com a residència habitual, ja que no l'habita durant almenys sis mesos a l'any.

En cas que passi algun d'aquests supòsits i el llogater no marxi voluntàriament, el propietari pot recórrer a la via judicial per intentar finalitzar el contracte de renda antiga.