El dret de tanteig i retracte és un dret que té l'inquilí perquè, en cas que el propietari posi en venda l’habitatge arrendat, aquest pugui adquirir-lo abans que un altre comprador, amb les mateixes condicions. Aquests drets estan regulats en l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i en el Codi Civil. Explicarem amb més detall en què consisteixen aquests drets que són claus si vols passar d’inquilí a propietari i, per tant, tenir el teu propi habitatge.
Què és el dret de tanteig?
El dret de tanteig és la facultat que té l’inquilí de comprar l’habitatge llogat de manera preferent davant d’un tercer amb les mateixes condicions i pagant el mateix preu.
El propietari ha de comunicar amb antelació a l’arrendatari la seva intenció de vendre l’habitatge. L’inquilí disposa d’un termini de 30 dies, des del moment en què es notifiqui la venda, per exercir el seu dret d’adquisició preferent i iniciar tots els tràmits necessaris com el de sol·licitar una hipoteca.
Què és el dret de retracte?
El dret de retracte permet a l’inquilí adquirir la casa on viu de lloguer amb les condicions que s’ha venut a un tercer. És un dret preferent perquè l’arrendatari pot adquirir la casa amb les mateixes condicions i al mateix preu que es ven a una altra persona.
L’inquilí pot exercir el dret de retracte si es compleix alguna d’aquestes condicions:
-
Que el propietari no l’informi prèviament de la venda de l’habitatge o que ometi algunes condicions de l’operació.
-
Que el preu de venda de l’habitatge a un tercer sigui menor que el que li va oferir a l’inquilí.
El dret de retracte també caduca en un termini de 30 dies des del moment en què s’informa l’inquilí a través de l’escriptura de compravenda de l’habitatge de les condicions i del preu de venda.
Quines són les obligacions de l’inquilí?
Les obligacions que té l’inquilí que exerceix el dret de retracte estan recollides en el Codi Civil:
-
Cancel·lar les despeses ocasionades pel contracte i qualsevol altre pagament legítim fet per vendre l’immoble.
-
Assumir les despeses necessàries i els útils realitzats dins de l’immoble venut per compensar les despeses fetes pel primer comprador de l’immoble.
Quines diferències hi ha entre el dret de tanteig i el de retracte?
La principal diferència entre els drets de tanteig i de retracte es troba en el temps d’inici de les accions. En el dret de tanteig, l’inquilí pot exercir la facultat preferent en el moment en què el propietari li notifica la decisió de vendre l’immoble. Mentre que en el dret de retracte aquesta possibilitat sobrevé quan s’ha produït la compravenda amb un tercer.
Quan es poden aplicar els drets de tanteig i retracte?
Els drets de tanteig i retracte es poden aplicar en aquells casos en què hi hagi un contracte de lloguer en el marc de la LAU, i es generi un dret a favor de l'arrendatari. És el cas de la majoria dels contractes de lloguer signats a Espanya, i alguns casos específics com ara un contracte de lloguer de renda antiga.
Així mateix, quan un immoble és propietat de diverses persones, també es poden aplicar aquests drets. És a dir, hi ha un dret de tanteig i retracte a favor d'un copropietari d'un habitatge quan un altre copropietari o més d'un decideixen fer una venda sense oferir-li la possibilitat d'adquirir les porcions esmentades de la propietat.
Quan no es poden exercir els drets de tanteig i de retracte?
Existeixen situacions en les quals l’inquilí no pot exercir el seu dret preferent per adquirir l’immoble:
-
Quan l’habitatge arrendat es ven de manera conjunta amb altres pisos o locals que formen part d’un mateix immoble.
-
Quan l’habitatge arrendat es ven juntament amb tots els pisos i locals de diferents propietaris a un mateix comprador.
L’inquilí pot renunciar al dret de tanteig si no està interessat a comprar l’habitatge en el qual viu de lloguer, incloent-hi una clàusula de renúncia en el contracte d’arrendament. En aquest cas, el propietari pot vendre l’habitatge a un tercer i l’inquilí pot romandre a la casa fins que finalitzi el contracte de lloguer, que serà de cinc anys si és una persona física o de set anys si és una persona jurídica.