Què és l'oferta vinculant d'una hipoteca?

L'oferta vinculant d'una hipoteca és el document en què el banc recull les condicions personalitzades del préstec hipotecari que ofereix al client. A Espanya, aquesta informació és obligatòria abans de signar la hipoteca i s'ha de lliurar amb antelació suficient perquè el futur titular pugui analitzar-la, comparar-la i resoldre els seus dubtes.

A la pràctica, des de l'entrada en vigor de la normativa hipotecària actual, aquesta oferta es formalitza a través de la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), que té caràcter vinculant per a l'entitat durant el termini establert.

És el mateix l'oferta vinculant que la FEIN?

Quan es parla d'oferta vinculant d'una hipoteca, normalment es fa referència a la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN). Des de l'entrada en vigor de la llei hipotecària de 2019, la FEIN va passar a ocupar la funció que tenia abans l'oferta vinculant tradicional, ja que recull les condicions personalitzades del préstec i té caràcter vinculant per a l'entitat.

Aquest document substitueix l'antiga FIPER i no conté informació genèrica, sinó una proposta adaptada a l'operació concreta: import sol·licitat, termini de devolució, tipus d'interès, quota estimada, comissions, despeses associades i altres condicions rellevants.

Per tant, la FEIN funciona com una oferta vinculant per al banc. Això significa que l'entitat ha de respectar les condicions recollides en el document durant el període de validesa indicat, sempre que no canviïn les circumstàncies que van servir de base per a la seva concessió.

Obligatorietat de la FEIN

El lliurament de la FEIN és obligatori a Espanya en els préstecs hipotecaris subjectes a la normativa de crèdit immobiliari. Aquest marc legal està regulat per la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, coneguda habitualment com la Llei de contractes de crèdit immobiliari.

D'acord amb aquesta normativa, el banc ha de facilitar la FEIN al client, juntament amb una altra documentació per formalitzar la hipoteca, amb una antelació mínima de 10 dies naturals abans de la signatura davant de notari. En algunes comunitats autònomes aquest termini pot ser superior.

Contingut essencial de l'oferta vinculant

L'oferta vinculant d'una hipoteca ha d'incloure la informació clau del préstec de manera clara i comprensible. Entre les dades més importants que apareixen en la FEIN s'hi troben:

• Import del préstec hipotecari i percentatge de finançament sobre el valor de l'habitatge.
• Termini de devolució i nombre total de quotes.
• Tipus d'interès, que pot ser fix, variable o mixt.
• TAE, un indicador útil per comparar el cost real de diferents hipoteques.
• Quota periòdica estimada que haurà de pagar el titular per a la devolució del préstec.
• Comissions aplicables, com les d'amortització anticipada, si n'hi hagués.
• Despeses associades a la hipoteca i com es distribueixen.
• Productes o serveis vinculats o combinats, en cas que n'hi hagi.
• Condicions d'amortització anticipada total o parcial.
• Conseqüències en cas d'impagament.

A més de la FEIN, el client rep altres documents rellevants, com ara la Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FiAE), que explica possibles clàusules o elements especialment importants del préstec.

Què cal fer després de rebre l'oferta vinculant?

Després de rebre l'oferta vinculant de la hipoteca, el client ha de revisar detingudament tota la documentació. És recomanable prestar una atenció especial al tipus d'interès, la quota mensual, el termini d'amortització, les comissions i les condicions per amortitzar el préstec de manera anticipada.

Durant tot aquest procés, pot ser útil un simulador d'hipoteques que serveixi d'ajuda a l'hora de calcular de manera aproximada la quota de la hipoteca.

Abans de la signatura, el titular ha d'acudir al notari per fer l'acta notarial. En aquesta cita, el notari comprova que el client ha rebut la documentació dins del termini i verifica que comprèn les condicions principals del préstec hipotecari.

Validesa de l'oferta vinculant d'una hipoteca

L'oferta vinculant d'una hipoteca té una validesa mínima vinculada al termini legal de reflexió. Durant aquest període, el banc ha de mantenir les condicions ofertes en la FEIN. Com a norma general, han de transcórrer almenys 10 dies naturals entre el lliurament de la documentació i la signatura del préstec hipotecari, encara que aquest termini pot variar segons la comunitat autònoma.

Si el client no accepta l'oferta dins del període de validesa indicat o canvien les circumstàncies de l'operació, pot ser necessari sol·licitar una nova revisió o actualitzar les condicions.