Què és l'LTV i com influeix en la teva hipoteca?

Quan una persona sol·licita una hipoteca, el banc analitza diferents factors abans de concedir-la, com ara els seus ingressos, el nivell d’endeutament, l’estabilitat laboral o la taxació de l’habitatge. Entre aquests indicadors n’hi ha un d’especialment important: el Loan To Value (LTV). Aquesta ràtio determina tant la quantitat que es pot finançar com les condicions aplicades al préstec.

A continuació, expliquem què és l’LTV, com es calcula, quins factors influeixen i quins consells poden ajudar a optimitzar-lo en el moment de sol·licitar una hipoteca.

Què és el Loan To Value?

L’LTV, traduït com a “préstec sobre valor”, és un indicador que mesura la relació entre l’import del préstec hipotecari i el valor de taxació de l’habitatge. Indica quin percentatge del preu de l’immoble es finança mitjançant el préstec hipotecari. Per exemple, si un habitatge es taxa en 200.000 euros i el banc concedeix 160.000 euros d'hipoteca, l’LTV serà del 80 %.

L’LTV és clau per entendre el funcionament d’una hipoteca, ja que reflecteix el nivell de risc que assumeix el banc en concedir un préstec hipotecari. Com més alt sigui l’LTV,més gran serà el percentatge del valor de l’immoble que es finança, i més exposat quedarà el banc en cas d’impagament. Per això, les entitats solen marcar límits màxims d’LTV per concedir finançament.

A Espanya, el més habitual és que els bancs financin fins al 80 % del valor de taxació o de compravenda (el menor dels dos). En alguns casos, com ara segones residències, el percentatge de finançament sol ser menor.

Com calcular l’LTV de la teva hipoteca

El càlcul de l’LTV s’obté amb la fórmula següent:

LTV (%) = (import del préstec / valor de taxació de l’habitatge) × 100.

Vegem un exemple pràctic:

• Valor de taxació de l'habitatge: 250.000 euros.
• Import del préstec sol·licitat: 187.500 euros.

LTV = (187.500 / 250.000) × 100 = 75 %.

Això significa que el comprador ha d’aportar dels seus propis estalvis el 25 % restant del valor de l’habitatge.

En la pràctica, és important tenir en compte que:

1. El banc sempre pren com a referència el menor valor entre el preu de compravenda i el de taxació. Si una casa es compra per 200.000 euros, però es taxa en 220.000 euros, l’entitat aplicarà la fórmula sobre els 200.000 euros.
2. Amb més estalvi previ, menor LTV. Si el comprador aporta més diners per a l’entrada, es redueix el percentatge de finançament i, per tant, l’LTV.

En qualsevol cas, és recomanable utilitzar un simulador d’hipoteques per tenir una idea aproximada de com podria ser el préstec ideal en funció de determinats elements com ara el preu o la ubicació de l’immoble. 

L'LTV i la relació amb el risc i les condicions del préstec

L’LTV no només permet calcular quants diners finança el banc, sinó que també és un indicador del risc creditici i té un impacte directe en les condicions de la hipoteca:

• Risc per al banc. Un LTV elevat significa que el comprador ha aportat poc capital propi i que l’entitat assumeix més risc en cas d’impagament. Si l’habitatge ha d’executar-se i vendre’s, podria no cobrir la totalitat del préstec concedit.
• Impacte en el tipus d’interès. En general, els préstecs amb LTV més baixos obtenen tipus d’interès més avantatjosos. 
• Exigència de productes vinculats. Quan l’LTV s’acosta al límit màxim, algunes entitats poden requerir contractar productes addicionals (assegurances, plans de pensions, domiciliació de nòmina) per compensar el risc.

Consells per optimitzar el teu LTV en sol·licitar una hipoteca

Abans de sol·licitar una hipoteca, cal tenir present que tenir un LTV equilibrat pot ajudar a la concessió. Per fer-ho, aquests consells poden ser molt útils:

• Estalviar abans de comprar. La regla general és disposar d’almenys el 30-35 % del valor de l’habitatge abans de fer el pas: un 20 % per cobrir la part que no finança el banc i al voltant d’un 10-15 % per a les despeses de compravenda (impostos, notaria, gestoria, etc.).
• Ajustar les expectatives de compra. Si l’estalvi disponible és limitat, optar per un habitatge amb un preu més ajustat permetrà reduir l’LTV i augmentar les opcions de finançament.
• Millorar el perfil financer. Reduir deutes previs, mantenir un bon historial creditici i comptar amb ingressos estables són factors que ajuden el banc a l’hora de concedir un préstec, fins i tot amb un LTV proper al límit.