L’extinció del condomini és un procés comú en cas d’herència o divorci en què hi ha una hipoteca. Per fer-ho, el més habitual és realitzar una novació d’hipoteca, que permet modificar el préstec hipotecari i transferir el deute al nou titular. A continuació, expliquem en què consisteix aquest procés, quines en són les despeses associades i com dur-lo a terme.
Què és l’extinció del condomini?
Des d'una òptica legal, un condomini és una propietat que es comparteix entre dues o més persones, com pot succeir amb un habitatge. Quan es realitza una extinció del condomini, un dels copropietaris cedeix la seva part a l'altre titular a canvi d'una compensació econòmica. A partir d’aquell moment, una de les persones es converteix en el propietari únic de l’habitatge. Els exemples d’extinció del condomini més freqüents són per un divorci o per una herència.
La realització d’una extinció de condomini comporta el pagament de certes despeses i impostos que es detallen a continuació.
Quines són les despeses associades?
La persona que assumeix la titularitat d’un habitatge en un procés d’extinció del condomini juntament amb la hipoteca que hi hagi és la responsable de pagar totes les despeses administratives i els impostos associats al procés. Entre aquestes despeses, cal esmentar:
- Notari. És qui formalitza la dissolució del condomini en escriptura pública. El cost ronda el 0,5 % del valor cedit.
- Registrador. Un cop atorgada l’escriptura, s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat. El cost se situa al voltant del 0,25 % del valor cedit.
- Gestoria. Si bé aquesta despesa és opcional, una gestoria pot exercir un suport fonamental, ja que s’ocupa d’abonar els impostos corresponents i de realitzar la inscripció en el Registre de la Propietat. El cost és al voltant dels 300 euros.
A més d’aquestes despeses, és possible que s’hagi de contractar un advocat per resoldre qualsevol controvèrsia en relació amb l’herència o el procés de divorci. A més, cal tenir present la possible contraprestació econòmica que s’hagi de pagar per quedar-se amb la titularitat exclusiva de l’immoble.
Quins impostos estan relacionats amb l’extinció del condomini?
1. Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD). L’IAJD és el tribut principal que cal pagar en una extinció de condomini. El percentatge varia entre el 0,5 % i l’1,5 % sobre el valor cedit, segons la comunitat autònoma en què es realitzi l’operació.
2. Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU, també anomenat Plusvàlua Municipal). Aquest tribut només cal abonar-lo si la propietat es transmet mitjançant una compravenda en lloc d’una extinció de condomini.
3. Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF). Una extinció del condomini no genera un increment o una disminució patrimonial en renda, tot i que sí que es produeix una variació per excés d’adjudicació en tractar-se d’un únic bé. Aquesta variació és la que ha de tributar a l’IRPF. Això significa que cal declarar com a guany patrimonial a l’IRPF la diferència entre el preu de compra i el preu d’adjudicació.
Com és el procés d’extinció del condomini?
Els passos per realitzar una extinció del condomini són:
- Acord entre els copropietaris. És necessari arribar a un acord amb totes les persones que siguin copropietàries de l’habitatge en relació amb qui n'assumirà la titularitat i de quina manera es realitzarà el repartiment de les despeses.
- Formalitzar l’extinció del condomini. Després d’arribar a un acord, cal sol·licitar una cita amb el notari, que explicarà la manera com s’escripturarà l’operació i de quina manera es procedirà al càlcul de la compensació econòmica que rebrà cada copropietari que cedeix la seva part de l’habitatge. Més endavant, es durà a terme la formalització de l’extinció del condomini mitjançant escriptura pública.
- Inscriure la dissolució en el Registre de la Propietat. Un cop s’inscrigui la inscripció de la dissolució del condomini en el Registre de la Propietat, queda constància formal del nou propietari de l’habitatge a tots els efectes.
- Escripturar la novació d’hipoteca. Després d’arribar a un acord amb el banc, la nova hipoteca reflectirà la persona que és titular de l’habitatge i les condicions de devolució de la hipoteca.
Exemple pràctic de l’extinció en un divorci
Per comprendre millor com funciona l’extinció del condomini en una hipoteca en un divorci, expliquem un exemple pràctic:
La Maria i el Bernat estan en procés de divorci i comparteixen la titularitat d’un habitatge valorat en 100.000 euros que, en el seu dia, van comprar a mitges. Això significa que a cadascun li corresponen 50.000 euros de l’immoble.
A més, els queden per pagar 30.000 euros de la hipoteca. És a dir que, en principi, a cadascun li corresponen 15.000 euros per abonar, d’aquest préstec hipotecari.
En restar dels 50.000 euros de l’habitatge que li correspon a cadascun els 15.000 euros del deute hipotecari, surt un valor net positiu per persona de 35.000 euros en la comunitat de béns.
La Maria decideix que vol quedar-se com a propietària única de l’habitatge i al Bernat li sembla bé. Com calcular la compensació econòmica?
- Es resta la hipoteca pendent del valor total de l’immoble: 100.000 euros - 30.000 euros = 70.000 euros (valor net de l’immoble després del deute).
- Donat que l’habitatge era propietat de tots dos, a cadascun li corresponen 35.000 euros.
- Com que la Maria s’adjudica la propietat completa, ha de compensar el Bernat amb 35.000 euros per igualar el repartiment de béns.
A més, la Maria ha de pagar les despeses associades:
- L'IAJD sobre el valor total de l’habitatge (100.000 euros), segons el percentatge que s'apliqui a la comunitat autònoma corresponent.
- Resta de despeses associades per completar l’extinció del condomini i la novació de la hipoteca.
Com finançar l’extinció del condomini?
Existeixen dues alternatives principals per finançar l’extinció d’un condomini i assumir la titularitat única d’un habitatge: realitzar una novació d’hipoteca o sol·licitar un nou préstec hipotecari.
Ampliació de la hipoteca existent
Per mitjà d’una novació d’hipoteca és possible eliminar la cotitularitat d’un préstec hipotecari en una extinció del condomini, i possibilitar que el propietari i el banc renegociïn les condicions de la hipoteca.
Perquè pugui tenir lloc una novació d’hipoteca, el banc ha d’aprovar l’operació, fet pel qual és important que el sol·licitant n'acrediti la solvència financera, per exemple, demostrant que el pagament de les quotes de la hipoteca no suposarà més del 30 % del total dels seus ingressos mensuals. També és important comptar amb un bon historial creditici i estabilitat laboral.
Realitzar una novació de la hipoteca comporta dues despeses principals per al titular:
- Taxació de l’habitatge. Permet al banc conèixer el valor actual de l'immoble i decidir si concedeix la novació d'hipoteca i en quines condicions. Habitualment, la taxació d’un immoble oscil·la entre els 250 i els 500 euros.
- Comissió per novació. Està indicada a l’escriptura de la hipoteca i ronda entre el 0 % i l'1 % de l'import pendent per pagar.
Sol·licitud d’una nova hipoteca
Si en lloc d’una novació es vol optar per sol·licitar una nova hipoteca en una extinció del condomini, abans és necessari cancel·lar la que estigui en actiu, tenint en compte que cancel·lar una hipoteca comporta una sèrie de despeses.
Una vegada cancel·lada la hipoteca original, cal sol·licitar la nova hipoteca, amb la qual es pot finançar la part que cal abonar a l’altre copropietari i liquidar el deute anterior. En realitzar aquest procés, és fonamental conèixer els diferents tipus d’hipoteques i les despeses associades, per a la qual cosa és molt útil utilitzar un simulador d’hipoteques.
Fotografía de Freepik