Què és el llibre de l'edifici i per a què serveix?

Quan una persona es planteja comprar o reformar el seu habitatge, sol centrar-se en comparar preus o buscar finançament i sol·licitar una hipoteca. Tanmateix, un pas igual d’important és revisar la documentació tècnica de l’immoble, en especial el llibre de l’edifici, que aporta transparència i seguretat. 

A continuació, t’expliquem quina informació inclou, quan és obligatori, qui l’elabora i per què convé consultar-lo abans de comprar o demanar una hipoteca per reformar el teu habitatge.

Què conté el llibre de l’edifici?

El llibre de l’edifici és un document tècnic i administratiu que recull tota la informació rellevant sobre una construcció. El seu objectiu és garantir que l’immoble es mantingui en condicions òptimes de seguretat, salubritat i eficiència energètica durant tota la vida útil.

Segons el Codi tècnic de l’edificació (CTE), sol incloure:

• Projecte tècnic i documentació administrativa. Plànols, memòries, llicències, actes de recepció i certificats. És “l’ADN” tècnic de l’immoble.
• Instruccions d’ús i manteniment. Pautes per conservar l’edifici, revisar instal·lacions o prevenir avaries.
• Control de qualitat. Assajos i certificats que acrediten que els materials compleixen la normativa.
• Certificat energètic i sostenibilitat. Reflecteix la qualificació d’eficiència i, en alguns casos, segells com ara BREEAM o LEED.
• Plànols actualitzats i historial d’intervencions. Registra reformes i manteniments per conèixer l’evolució de l’edifici.

En resum, el llibre de l’edifici funciona com la “fitxa tècnica” de l’immoble: igual que un cotxe té el seu manual de revisions, un edifici disposa d’aquest document per garantir-ne el bon ús i la conservació.

Quan és obligatori el llibre de l’edifici?

El llibre de l’edifici és obligatori des de l’any 2000, després de la Llei d’ordenació de l’edificació (LOE).

Tots els habitatges de nova construcció han de disposar-ne en finalitzar l’obra, i el promotor està obligat a entregar-lo al propietari o a la comunitat juntament amb l’acta de recepció.

En els últims anys, aquesta exigència s’ha ampliat als edificis existents que se sotmeten a rehabilitació energètica o estructural, especialment en el marc dels programes finançats pels fons Next Generation.

Per tant, en demanar una hipoteca per reformar o millorar l’eficiència energètica d’un habitatge, és important assegurar-se que existeix o pot elaborar-se aquest document, ja que és necessari per accedir a ajuts o finançament.

El llibre de l’edifici en obres antigues o existents

Els edificis construïts abans de l’any 2000 no estaven obligats a disposar del llibre de l’edifici. Tanmateix, amb l’objectiu de fomentar la rehabilitació energètica i la conservació del parc immobiliari, s’ha creat el llibre de l’edifici existent.

Aquest document té un enfocament pràctic: avalua l’estat actual de l’immoble i defineix les actuacions necessàries per millorar-lo. Inclou:

• Avaluació de l’estat de conservació (estructures, cobertes, instal·lacions, etc.).
• El certificat energètic de l’edifici.
• Un pla d’actuacions amb calendari i pressupost estimat.
• Recomanacions per augmentar l’eficiència energètica, l’accessibilitat i la sostenibilitat.

El llibre de l’edifici existent és fonamental per a comunitats que desitgin accedir a subvencions públiques o préstecs destinats a reformes sostenibles. Poder comptar-hi facilita tant la gestió d’ajuts com la planificació d’inversions a mitjà termini.

Qui elabora el llibre de l’edifici i qui ha de conservar-lo?

En obra nova, el promotor i l’arquitecte director de l’obra són els qui elaboren el llibre de l’edifici. En immobles existents, la redacció correspon a un tècnic competent —normalment arquitecte o arquitecte tècnic— contractat per la propietat o la comunitat de veïns.

Un cop entregat, el document ha de conservar-lo:

• El propietari, si es tracta d’un únic habitatge.
• La comunitat de propietaris, en edificis en règim de propietat horitzontal.

Cada cop més administracions en promouen la digitalització, de manera que pugui consultar-se fàcilment i mantenir-se actualitzat després de cada revisió o reforma. En cas de pèrdua, pot reconstruir-se parcialment amb l'ajuda de tècnics i la documentació municipal.

Per què cal consultar el llibre de l’edifici abans de comprar un habitatge?

Abans de comprar un habitatge, especialment si es tracta d’un de segona mà, o de sol·licitar una hipoteca per reformar, convé revisar el llibre de l’edifici. Fer-ho permetrà:

• Conèixer l’estat real de l’immoble i el seu historial de manteniment.
• Verificar-ne l'eficiència energètica i la despesa prevista en subministraments.
• Comprovar la legalitat de les obres i llicències existents.
• Planificar futures reformes sense danyar elements estructurals.
• Negociar millor el preu o les condicions de finançament, gràcies a una informació tècnica més completa.

A més, si s’estan valorant diferents opcions de finançament, pots simular la hipoteca de manera senzilla per calcular la quota mensual i triar el préstec hipotecari que millor encaixi en cada cas.

En definitiva, el llibre de l’edifici no és només una obligació legal, sinó una eina clau de transparència i seguretat per a compradors i propietaris. Revisar-lo abans de sol·licitar una hipoteca o iniciar una reforma pot ajudar a prendre millors decisions.