Vendre un habitatge a Espanya implica assumir una sèrie de costos que van més enllà del preu de compravenda. Entre ells destaquen els impostos que ha d’abonar el venedor, les despeses de notaria o les de cancel·lació de la hipoteca. Conèixer
Impostos per la venda d’un habitatge
A l’hora de calcular el benefici que s’obtindrà per la venda d’un habitatge cal tenir presents les despeses i els impostos que ha d’afrontar el venedor. Els principals impostos associats a la venda d’un immoble són:
IRPF
L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) s’abona en la declaració de la renda de l’any següent a la venda d’una casa i es calcula segons els guanys patrimonials derivats de l’operació. És a dir, que si després de realitzar els ajustaments corresponents, el venedor ha obtingut un guany patrimonial, s’aplica l’IRPF segons la quantia d’aquest guany. Els tipus que s'apliquen en la declaració de la renda són:
- Fins a 6.000 euros, tributa al 19 %.
- De 6.000 a 50.000 euros, tributa al 21 %.
- De 50.000 a 200.000 euros, tributa al 23 %.
- De 200.000 a 300.000 euros, tributa al 27 %.
- Més de 300.000 euros, tributa al 30 %.
Existeixen algunes exempcions fiscals que permeten no pagar IRPF:
- Si es reinverteix l’import en un altre habitatge habitual. És possible evitar pagar IRPF sobre aquest guany si es compleixen aquests requisits: l’habitatge venut ha estat l’habitatge habitual del venedor durant almenys tres anys abans de la venda; la reinversió es fa en un termini màxim de dos anys des de la data de la venda i, si només es reinverteix una part de l’import de la venda, únicament aquesta proporció del guany estarà exempta.
- L’edat del venedor. Les persones majors de 65 anys poden vendre el seu habitatge habitual sense pagar IRPF, sense necessitat de reinvertir els diners en un altre habitatge.
- La situació personal del contribuent. Si el venedor es troba en situació de dependència severa o gran dependència, tampoc no haurà de pagar IRPF.
Plusvàlua municipal
La plusvàlua municipal, que formalment és l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, grava el guany en el valor del terreny urbà des que va ser adquirit fins a la seva transmissió, amb un màxim de 20 anys.
Per poder calcular aquesta taxa, cal conèixer el guany obtingut, fet que és possible restant el valor d’adquisició de l’habitatge del valor de transmissió, i aplicar a continuació el percentatge del valor cadastral del terreny.
En el següent exemple pràctic s’utilitza el supòsit d’una persona que va comprar un habitatge el 2010 per 150.000 €, i que vol vendre'l en l’actualitat per 200.000 €. El valor cadastral del terreny on està construït és de 50.000 €, i l’ajuntament on està ubicat aplica un 20 % de revaloració al terreny, així com un tipus del 30 % (aquest impost varia en funció de cada ajuntament). Amb aquestes dades, es pot calcular que el terreny s’ha revalorat 10.000 € (50.000 x 20 %), i que, per tant, la plusvàlua a pagar, amb un tipus del 30 %, és de 3.000 € (10.000 € x 30 %).
IBI prorratejat
El venedor d’un habitatge està obligat a pagar la part proporcional de l’Impost sobre Béns Immobles (
A més de l’IBI, hi ha altres impostos locals que poden aplicar-se en la venda d’un immoble. Per exemple, a Madrid s’aplica una Taxa de Gestió de Residus (TGR).
Despeses que ha d’assumir el venedor de l’habitatge
A més dels impostos, el venedor pot haver d’assumir les despeses següents:
- Notari. Implica els costos de l’escriptura pública de compravenda.
Certificat energètic . Acredita el nivell de consum d’energia de l'habitatge i la seva eficiència energètica. El preu sol rondar els 100 euros.- Cèdula d’habitabilitat. Garanteix que l'habitatge compleix els requisits adequats de seguretat i habitabilitat, i requereix contractar un tècnic habilitat. El seu cost generalment supera els 100 euros.
- Certificats dels insums. Cal acreditar que l'habitatge està lliure de tota mena de càrregues financeres, incloent-hi els rebuts de consum (com ara l'aigua, la llum o el gas) i que està al dia dels pagaments dels rebuts de la comunitat.
- Inspecció Tècnica d’Edificacions (ITE). Permet acreditar que l'habitatge té prou seguretat per residir-hi. Se sol·licita a l’ajuntament i el seu cost sol ser d’uns 200 euros.
Comissions de l’agència immobiliària
La majoria de les agències immobiliàries apliquen comissions per la gestió de la venda d’un habitatge que, per regla general, se situen al voltant del 3 % del preu de l’immoble.
Com influeixen aquestes despeses en la nova hipoteca?
El pagament d’impostos i les despeses associades a la venda d’un habitatge redueixen el benefici que obté el venedor en l’operació. Així doncs, l'estalvi serà menor, fet que és rellevant si planeja adquirir un habitatge posteriorment. Per regla general, una
Com reduir les despeses en la compravenda d’un habitatge
Entre les principals recomanacions per intentar reduir les despeses en la compravenda d’un habitatge es poden destacar:
- Negociar honoraris. Els honoraris de les agències immobiliàries i els de les gestories poden ser negociables, així que és recomanable comparar preus i buscar opcions més econòmiques.
Despeses deduïbles . Algunes despeses poden deduir-se en la declaració de la renda, com ara les de notaria, registre, gestoria i algunes relacionades amb l’adquisició de l’habitatge habitual.- Despeses de cancel·lació d’hipoteca. Si es ven un habitatge amb hipoteca, és necessari cancel·lar-la i aquesta despesa pot variar depenent de la forma de cancel·lació.